Những áp lực của thị trường bất động sản cuối năm 2022

Bức tranh thị trường ảm đạm

Trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam đang rơi vào tình trạng trầm lắng, ế ẩm kéo dài. Nguồn cung, sức cầu và lượng giao dịch ở các phân khúc bất động sản đều thấp kỷ lục vì chủ đầu tư và người mua nhà đều gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng.

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2022 của Batdongsan cho thấy, thị trường địa ốc trên cả nước đang bị giảm sức hút. Ở hầu hết các tỉnh thành, mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản đều giảm mạnh so với quý trước. Đơn cử là Hải Phòng giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%.

Tại thị trường Hà Nội và các tỉnh thành miền Bắc, trong quý III/2022, hầu hết các phân khúc bất động sản đều bị sụt giảm mức độ quan tâm. Ở loại hình bất động sản nhà riêng, thanh khoản thấp nhưng giá bán không giảm, lộ rõ những nghịch lý trên thị trường. Cụ thể, giá rao bán nhà riêng ở Quảng Ninh, Bắc Giang tăng 21%, Hải Phòng tăng 3%. Trong khi đó, thanh khoản của loại hình bất động sản này vẫn ở mức thấp vì nhu cầu tìm mua không tăng.

Tương tự, tại thị trường TP Hồ Chí Minh và các tỉnh thành miền Nam, trong quý III/2022, các phân khúc bất động sản đều đang có dấu hiệu “chững lại”, nguồn cung nhỏ giọt, thanh khoản lao dốc. Loại hình bất động sản nhà riêng ở TP Hồ Chí Minh cũng ghi nhận sự sụt giảm mức độ quan tâm ở nhiều quận, huyện. Cá biệt, tại các tỉnh thành như Cần Thơ, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, mặc dù nhu cầu tìm kiếm nhà riêng giảm mạnh 19-33% nhưng mặt bằng giá rao bán nhà riêng răng nhẹ từ 1-11% so với quý II/2022.

Điểm sáng lớn nhất của thị trường bất động sản của cả nước trong quý III/2022 là sự tăng trưởng về lực cầu và lợi nhuận của bất động sản cho thuê. Tuy nhiên, so với đà tăng giá bán hiện nay, mức lợi nhuận cho thuê vẫn còn ở mức rất thấp.

Trước những diễn biến xấu của thị trường, những người mua bất động sản đang dè chừng, không dám xuống tiền. Trong một cuộc khảo sát thực tế của Batdongsan, 36% số người được hỏi cho rằng họ đang lo sợ thị trường diễn biến xấu nên không dám đầu tư bất động sản, 23% số người được hỏi không thể chốt giao dịch vì bị hạn chế vốn vay mua bất động sản, 19% số người được hỏi cảm thấy khó khăn vì giá bất động sản tăng quá cao so với khả năng tài chính.

Áp lực của thị trường cuối năm

Theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan, trong bối cảnh hiện nay, nhiều người mua bất động sản đang đặt niềm tin vào động thái nới room bất động sản từ phía các ngân hàng. Tuy nhiên, thị trường địa ốc cuối năm nay sẽ tiếp tục gặp sức ép về nguồn vốn tín dụng.

Theo vị Phó Tổng Giám đốc Batdongsan, từ nay đến hết năm 2022, các ngân hàng sẽ chưa có động thái nới room tín dụng quá mạnh mẽ vì lo sợ sẽ làm ảnh hưởng đến vấn đề kiểm soát lạm phát của nền kinh tế. Hiện tại, nền kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng tốt và được Ngân hàng Thế giới dự báo sẽ đạt mức tăng trưởng 7,2%. Cho nên, sức ép để nới hạn mức room tín dụng là không quá lớn, Nhà nước sẽ kiểm soát lạm phát thay vì đẩy mạnh nới room tín dụng.

Đồng quan điểm, TS Sử Ngọc Khương – Giám đốc cao cấp của Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam đánh giá, việc kiểm soát tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã khiến dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản bị thu hẹp nhiều phía.

Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã có thông báo điều chỉnh hạn mức room tín dụng nhưng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang đối mặt với nhiều rào cản. Trong đó, các thủ tục cơ chế vẫn là một vấn đề nan giải, ảnh hưởng đến việc phát triển thị trường địa ốc trong nước. Vì vậy, việc nới room tín dụng sẽ không tạo ra những thay đổi lớn cho các doanh nghiệp hoặc cải thiện những hạn chế về nguồn cung ở trên thị trường trong thời gian tới.

Vị Giám đốc cao cấp của Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam khuyến nghị, Chính phủ cần ban hành những chính sách để khai thông nguồn vốn cho vay và nguồn vốn nội lực cho doanh nghiệp. Từ đó giúp thị trường bất động sản có thể phát triển bền vững dựa trên những tiềm năng vốn có.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VaRS), từ nay đến hết năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong việc tái cấu trúc nợ trái phiếu. Việc kiểm soát phát hành trái phiếu khiến các doanh nghiệp rất khó để tái cơ cấu nợ, phát hành đợt trái phiếu mới để có thể trả lãi từ đợt phát hành trước.

Theo vị Chủ tịch của VaRS, phát hành trái phiếu không còn là kênh huy động vốn đại trà như thời gian trước. Hơn nữa, việc Cục dự trữ Liên bang Mỹ tăng trần lãi suất đã khiến thị trường vốn càng thêm khó khăn, các doanh nghiệp sẽ gặp nhiều trở ngại khi tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Giới chuyên gia bất động sản nhận định, trước những áp lực bủa vây, thị trường địa ốc Việt Nam sẽ không có nhiều chuyển biến tích cực, thậm chí sẽ tiếp tục giảm tốc. Trong quý cuối cùng của năm, thị trường sẽ khắc nghiệt, bộc lộ nhiều điểm bất ổn hơn và phải chờ đến quý II năm 2023 mới có những chuyển biến tích cực mới.

Từ nay đến hết năm 2022, những “điểm sáng” của thị trường có thể diễn ra ở phân khúc bất động sản công nghiệp, nghỉ dưỡng và nhà ở giá rẻ. Đây là những phân khúc có nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư tương đối lớn, đồng thời được hưởng lợi từ nhiều chính sách ưu tiên phát triển của Nhà nước.