Nhà đầu tư tranh mua bất động sản lúc nóng sốt, dửng dưng chờ khi giá giảm

Theo Nhịp sống thị trường, những năm qua, thị trường bất động sản liên tục tăng giá “sốc”, thậm chí nhiều nơi đã tăng giá gấp 2-3 lần chỉ trong thời gian ngắn. Nhưng khi đó, nhà đầu tư không ngần ngại chi hàng tỷ cho đến hàng chục tỷ đồng để tham gia vào thị trường. Đỉnh điểm phải kể đến thời điểm đầu năm 2022, giá liên tục tăng mạnh nhưng số lượng nhà đầu tư vào thị trường vẫn ngày một đông, thanh khoản theo đó cũng bùng nổ.

Tuy nhiên, thị trường đột ngột rơi vào trầm lắng khiến thanh khoản cũng nhanh chóng đi xuống, giá bán cũng liên tục sụt giảm. Cho đến hiện tại, thị trường bất động sản tràn lan các thông tin rao bán cắt lỗ, giảm giá nhưng người bán vẫn phải chật vật tìm khách mua.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, lượng giao dịch bất động sản trong quý 1/2923 chỉ đạt 106.401 sản phẩm, giảm 38,8% so với cùng kỳ, đồng thời giảm 35% so với quý 4/2022 trước đó. Trong đó, lượng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng mạnh lên mức 39.133 giao dịch, tăng gần gấp 2 lần so với cùng kỳ cũng như tăng hơn 2,7 lần so với quý 4/2022. Với phân khúc đất nền, số lượng giao dịch thành công là 67.268, giảm gần 55% so với quý trước đó và giảm 56% so với cùng kỳ. Nếu so sánh với thời điểm thị trường diễn biến sôi động nhất (quý 2/2022: lượng giao dịch đất nền là 213.018) thì lượng giao dịch đất nền đã giảm 68,4%.

Qua số liệu thống kê trên có thể thấy, phân khúc đáp ứng nhu cầu thực như nhà ở riêng lẻ, chung cư vẫn có lượng thanh khoản tăng mạnh, nguyên nhân bởi sức cầu lớn. Ngược lại, phân khúc đất nền được đánh giá là có tính đầu cơ cao, thanh khoản xuống mức thấp, dù giá đất tại nhiều khu vực đang giảm mạnh.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra rằng, giá bất động sản, đặc biệt là đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất liên tục được điều chỉnh về giá phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư cũng như nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực. Với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2020 của các chủ đầu tư, đến nay buộc phải cắt lỗ từ 10 - 30%, thậm chí lên tới 30 - 50% giá trị đầu tư.

Theo ghi nhận tại một số khu vực vùng ven Hà Nội, Bắc Giang, Bắc Ninh,... hầu hết giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền ghi nhận mức giảm sâu từ 25 - 30%, thậm chí cao hơn so với thời điểm thị trường sôi động, dù vậy thanh khoản vẫn rất khó khăn. Có thể thấy, thời gian qua đã xảy ra nghịch lý khi người mua đổ xô đi mua lúc bất động sản tăng mạnh, đến khi giá giảm lại e dè. Một số người sẵn tiền mặt có tâm lý chờ giá bất động sản giảm tiếp, bởi họ “chê” giá hiện tại vẫn còn cao.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thời gian qua vẫn tồn tại tình trạng chờ đợi trầm lắng. Theo đó, giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư, nội tại sản phẩm cũng như hạ tầng khu vực. 

Trong khi đó, ông Phạm Đức toản, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) nhận định, hiện tượng nghịch lý trên thị trường hiện nay đã phản ánh rõ thị trường thời gian qua mang nặng tính đầu cơ.

Vị chuyên gia cho biết, phải có tới 80 - 90% người đầu tư đất nền trong giai đoạn vừa qua là đầu cơ, không có nhu cầu thực. Trên thực tế, nhiều người khi đó mua đất xong chưa kịp sang tên, thậm chí ngay hôm sau đã tăng giá, khiến họ mua bất chấp giá cao. Theo đó, càng nhiều người đầu tư theo tâm lý đám đông, lướt sóng khiến giao dịch bùng nổ. Ngoài ra, một nguyên nhân nữa khiến thanh khoản trước đó tăng cao là do chứng khoán sôi động, lãi suất vay rẻ, họ dễ dàng tiếp cận tiền vay nên những người dù vốn ít nhưng vẫn mua được bất động sản giá trị cao.

Tuy nhiên, đại diện EZ Property cho rằng, thị trường hiện tại trầm lắng, nhiều người sử dụng đòn bẩy tài chính cao trước đó đã phải bán cắt lỗ, giảm giá nhiều. Thậm chí, có người chỉ bán với giá bằng số tiền nợ ngân hàng để giữ CIC sạch sẽ.

Còn với những người có tài sản, tiềm lực tài chính vững, họ vẫn đi săn các bất động sản tốt, giá hợp lý nhưng số này không nhiều. Còn lại một bộ phận có suy nghĩ rằng, bất động sản đang giảm giá, lộ rõ chu kỳ chững kéo dài, tâm lý đám đông biến mất, thay vào đó là tâm lý e ngại, phòng thủ. Họ cho rằng, biết đâu giá có thể giảm hơn nữa. Vì vậy nhiều người vẫn đang đứng ngoài chờ đợi và quan sát thêm.

Ông Phạm Đức Toản cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản đất nền thời điểm gần đây lao dốc là do lãi suất ngân hàng neo ở mức rất cao, không ai dám vay để mua lúc này. “Chung quy lại thanh khoản đất nền sụt giảm là do người mua hết tiền và khó khăn tài chính”, Tổng giám đốc EZ Property cho hay.

Diễn biến ngược lại ở phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ, ông Toản cho rằng thanh khoản những tháng vừa qua bùng nổ là bởi đây là phân khúc phục vụ nhu cầu thực. Sức cầu hiện nay rất lớn, trong khu nguồn cung phân khúc này lại rất hạn chế nên dù tăng giá vẫn bán được.

Đưa ra dự báo về phân khúc đất nền, ông Toản cho rằng, trong ngắn hạn và trung hạn vẫn còn nhiều khó khăn, Tuy nhiên, về dài hạn, đất nền vẫn được xem là kênh đầu tư được lựa chọn, đặc biệt là những sản phẩm sở hữu vị trí tốt, bởi người Việt thường rất thích thổ và vàng.