Nhà đầu tư bất động sản đang phải đối mặt với điều gì?

Nhà đầu tư chật vật bán lỗ cũng không được

Thị trường bất động sản hiện nay đang bước vào giai đoạn giảm tốc, nhiều nhà đầu tư bất động sản dù chấp nhận bán cắt lỗ đâu nhưng vẫn khó tìm được chủ mới.

Trường hợp của anh Nguyễn Hà là một ví dụ, nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội này cho biết, thị trường bất động sản cuối năm 2021 diễn biến sôi động, anh đã dùng 5 tỷ đồng để mua 2 mảnh đất tại vùng ven Hà Nội với diện tích lần lượt là 70m2 và 90m2. Sang đầu năm 2022, thị trường bắt đầu có dấu hiệu đi xuống, theo đó anh Hà đã rao bán 2 lô đất này. Thế nhưng, dù đã liên tục hạ giá bán trong thời gian dài nhưng vẫn chưa tìm được chủ mới.

Cụ thể, nhà đầu tư này cho biết, mặc dù đã hạ giá bán tới 30% so với thời điểm xuống tiền nhưng vẫn chưa tìm được người mua. "Tôi cũng tự rao bán và nhờ các môi giới nhưng chỉ có người hỏi giá rồi không thấy phản hồi nữa”, anh Hà nói.

Số liệu từ đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, mức độ quan tâm đất nền tại Hà Nội hiện sụt giảm 18%, kéo giá bán tại một số quận, huyện cũng giảm so với quý trước. Cụ thể, mức độ quan tâm đất nền của Quốc Oai giảm mạnh nhất 39%, óc Sơn giảm 30%, Gia Lâm giảm 28%, Thanh Trì giảm 24%. Còn tại Long Biên, Hà Đông, Hoài Đức, Đông Anh ghi nhận mức giảm lần lượt là 21%, 18%, 17% và 8%.

Tại một số điểm nóng bất động sản trong thời gian qua như Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh giá bán đất nền giảm từ 5-7%.

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho biết, cả nước có 115.129 giao dịch thành công, tổng lượng giao dịch so với quý II/2022 bằng khoảng 54%. Cụ thể, tại miền Bắc có 21.806 giao dịch; miền Trung có 18.789 giao dịch và miền Nam có 74.534 giao dịch.

Nhiều môi giới tại các khu vực cũng thừa nhận rằng, thị trường hiện nay đang gặp khó về thanh khoản, nhiều nhà đầu tư dù chấp nhận giảm giá bán từ 20-30% nhưng vẫn không thể tìm được người mua mới.

Chủ đầu tư "khát vốn" buộc phải giảm giá

Thực tế trong bối cảnh hiện nay, thị trường sụt giảm thanh khoản trầm trọng, không chỉ nhà đầu tư cá nhân chật vật với thị trường mà các chủ đầu tư cũng đang rơi vào tình cảnh "khát vốn" buộc phải giảm giá bán.

Thị trường bất động sản gần đây xôn xao trước thông tin các sản phẩm tại một dự án quy mô 1.000 hecta tại Đồng Nai có mức chiết khấu lên tới 51%. Như vậy, với mỗi căn biệt thự giá khoảng 15 tỷ đồng, chỉ cần thanh khoản 95% giá trị thì người mua sẽ chỉ phải thanh toán khoảng gần 7,5 tỷ đồng. Không những thế, chủ đầu tư dự án này còn cam kết thuê lại sản phẩm với mức lợi nhuận 18% trong 4 năm đầu sau khi nhận nhà đồng thời cam kết mua lại với mức lợi nhuận 6-10%/năm.

Hay như một dự án ở TP. Thủ Đức mạnh tay chiết khấu tổng 40% khi người mua thanh toán vượt tiến độ 98%. Tức là nếu mua một căn hộ khoảng 70m2 với giá gốc là hơn 4,7 tỷ đồng thì người mua sẽ chỉ phải trả 2,9 tỷ đồng.

Một dự án tại Linh Đàm (Hà Nội) có tổng chiết khấu lên tới 34-35% khi người mua thanh toán vượt tiến độ 95% giá trị căn hộ. Giá căn hộ tại dự án này hiện đang dao động trong khoảng từ 33-47 triệu đồng. Nếu áp hết các ưu đãi, giá chỉ còn khoảng từ 2,4 tỷ đồng cho một căn hộ 2 phòng ngủ.

Ngoài ra, không chỉ chiết khấu trực tiếp vào giá bán, nhiều chủ đầu tư còn đưa ra nhiều chính sách cam kết mua lại hấp dẫn. Trên thực tế, việc các chủ đầu tư chiết khấu cho khách mua bất động sản không phải là mới. Nhưng đây là lần đầu tiên thị trường chứng kiến các mức chiết khấu sâu như hiện nay. Nguyên nhân đến từ việc thị trường bất động sản đang trong trạng thái trầm lắng, nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính. Trong khi 2 kênh dẫn vốn quan trọng nhất hiện nay là tín dụng ngân hàng và trái phiếu lại đang bị thắt chặt.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) nhận định, thị trường hiện nay đang rất khó khăn và đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái và một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang rất khó khăn, đặc biệt là "rủi ro" sụt giảm sâu thanh khoản, thậm chí có thể bị mất thanh khoản, thể hiện ở việc một số doanh nghiệp, Tập đoàn đã phải thực hiện các biện pháp để có thể tồn tại.

Cụ thể, một số doanh nghiệp, tập đoàn đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng hoặc trì hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, ngừng triển khai những dự án mới, cũng như dừng phát hành cổ phiếu, dừng IPO), mà điều này tác động đến sự phục hồi của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Chủ tịch HoREA cho biết, một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải tinh giản tối đa bộ máy, cắt giảm lực lượng lao động, thậm chí có Tập đoàn đã phải giảm đến 50% lực lượng lao động, qua đó tác động đến vấn đề an sinh xã hội, hoặc việc giảm lương tác động đến cuộc sống của người lao động.

Ông Châu cho rằng, do nguồn cung tín dụng, trái phiếu và nguồn vốn huy động từ khách hàng, do đó một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản "khát vốn". Vì vậy phải vay vốn ngoài xã hội với mức lãi suất rất cao, đầy "rủi ro" hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hay sản phẩm bất động sản, nhà ở với mức chiết khấu sâu, thậm chí lên tới 40% giá hợp đồng. Từ đó, tạo cơ hội cho khách mua với giá rẻ, nhưng cũng có rủi ro là sản phẩm hình thành trong tương lai.