Chuyên gia tiết lộ phân khúc bất động sản nên đầu tư nếu tín dụng 2023 vẫn khó?

Theo Zing, ông L.T (45 tuổi), một người chuyên đầu tư bất động sản tại khu vực Bảo Lộc (Lâm Đồng) cho biết, nhận thấy thị trường gần đây không thuận lợi nên đã bán vài lô đất không có tiềm năng sinh lời cao rồi gửi tiền ngân hàng kỳ hạn 3 tháng chứ chưa dám "tất tay" vào kênh đầu tư nào khác.

Đến nay sắp tới hạn tất toán nên ông T khá băn khoăn không biết nên gửi tiếp vì lãi suất đang tăng cao, hay tận dụng thời điểm thị trường bất động sản đang khó khăn để "bắt đáy". Nhưng với tình hình hiện tại, ông cũng chưa biết nên đầu tư loại hình nào cho an toàn.

Bất động sản liên quan đến hạ tầng công nghiệp

Trên thực tế, không chỉ riêng ông T là trường hợp duy nhất đang phân vân giữa các kênh đầu tư. Những khó khăn về tín trọng trong hơn nửa năm qua đã ảnh hưởng đến thanh khoản của nhiều loại hình bất động sản khiến giới đầu tư cân nhắc nhiều hơn đến các khoản đầu tư mới.

Nhận định về vấn đề này, các chuyên gia Savills cho rằng, Ngân hàng Nhà nước hiện đang chủ trương ưu tiên giải ngân tín dụng vào các ngành sản xuất và kinh doanh hơn là các lĩnh  vực rủi ro như bất động sản. Do đó, các ngân hàng thương mại sẽ thắt chặt việc duyệt hồ sơ của những người vay với mục đích mua nhà, dẫn đến làm suy giảm đáng kể khả năng chi trả của người mua.

Báo cáo mới nhất của Chứng khoán VietinBank (CTS) chỉ ra, dự kiến lạm phát sẽ tiếp tục xu hướng tăng trong quý IV/2022 và cả năm 2023 khiến Ngân hàng Nhà nước thận trọng trong việc bơm tiền và nới room tín dụng.

Trên quan điểm nguồn vốn là một trong những yếu tố sống còn của thị trường bất động sản, ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối kinh doanh của Batdongsan cho rằng, nhà đầu tư cần phải cơ cấu lại dòng tiền cũng như nguồn vốn. Trong đó, ưu tiên hàng đầu là an toàn, tức là thay vì đầu tư mạo hiểm, họ sẽ lựa chọn đảm bảo dòng tiền. 

Vì vậy, nếu tín dụng trong năm 2023 vẫn tiếp tục siết chặt, vị chuyên gia cho rằng nhà đầu tư nên tìm đến bất động sản liên quan đến hạ tầng công nghiệp như khu nhà ở cho công nhân, chuyên gia, dịch vụ logistic, hạ tầng bến bãi,...

Ông Hải nhận định, sau đại dịch, hầu hết chính sách điều tiết vĩ mô của Chính phủ đều hướng đến việc tạo công ăn việc làm để an sinh xã hội, phục hồi kinh tế. Do đó, bất động sản cũng "ăn theo" xu hướng này.

Thực tế cho thấy, trong khi lượng giao dịch các phân khúc khác đang trong đà giảm thì bất động sản ven khu công nghiệp lại ngược chiều tăng trưởng rất tốt. Theo báo cáo quý 3/2022 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, cả nước hiện có gần 300 khu công nghiệp, trong đó có khoảng 84 dự án ghi nhận tỷ lệ lấp đầy gần như hoàn toàn, còn lại đều ở mức trung bình khoảng 80%.

Tuy nhiên, số lượng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân hay cho thuê quanh  các khu công nghiệp vẫn chưa được cải thiện nhiều. 

Bên cạnh đó, các dịch vụ kèm theo bất động sản công nghiệp như nhà trọ, ăn uống, mua sắm, thậm chí sân thể thao, chợ, cửa hàng... ngày càng phát triển đa dạng, dù là cơ sở quy mô hay buôn bán nhỏ lẻ đều có điều kiện phát triển.

Đồng thời,  VARS dự báo làn sóng dịch chuyển của doanh nghiệp quốc tế sang nhiều nước khu vực Đông Nam Á, đặc biệt là Việt Nam sẽ trở thành động lực lớn cho lĩnh vực này. Khi đó, thị trường nhân công, quỹ đất lớn kết hợp với hạ tầng giao thông liên tỉnh sẽ được Chính phủ rót vốn đầu tư, qua đó tạo đà cho sự phát triển của bất động sản công nghiệp.

Bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực

Theo ông Hảo, một loại hình tiềm năng khác là nhà phố tại những nơi có hạ tầng dân cư hiện hữu, liên kết vùng tốt. Trong bối cảnh dòng tiền eo hẹp như hiện nay sẽ có dự sàng lọc tự nhiên về những giỏ hàng đang mở bán.

Vị chuyên gia cho rằng, khi thị trường khó khăn, người mua có xu hướng tìm những sản phẩm an toàn nhất sau đó mới tính đến khả năng sinh lời. Do đó, những sản phẩm có vị trí tốt, đáp ứng nhu cầu, có khả năng tạo dòng tiền cũng như thanh khoản tốt... sẽ nhận được sự ưu tiên của người mua.

Những bất động sản này không chỉ tăng giá theo thời gian mà còn giúp tạo ra dòng tiền cho các nhà đầu tư. Dữ liệu từ chuyên trang bất động sản cho thấy, giá thuê cùng mức độ quan tâm đến nhà phố tại  hầu hết các quận, huyện, thành phố tại hai thành phố lớn là TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đều tăng tốt, nâng tỷ suất lợi nhuận cho thuê của phân khúc này về mức tiệm cận con số trước đại dịch, khoảng 2,9-3%/năm.

Nếu xét trong ngắn hạn, các chuyên gia đều cho rằng căn hộ chung cư sẽ đáp ứng tốt nhu cầu thực, giá cả hợp lý cũng là một phương án đầu tư tốt, ngay cả việc có nới lỏng tín dụng hay không.

Nếu nhìn nhận lạc quan hơn với kịch bản tín dụng được gỡ khó trong năm sau, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực phía Nam cho rằng phân khúc được hưởng lợi nhiều nhất sẽ là phân khúc từng chịu ảnh hưởng nặng nhất: Đất nền.

Theo ông Tuấn, khi room tín dụng được nới thêm, đất nền sẽ được gỡ khó ngay lập tức. Cho đến nay, đất nền vẫn là phân khúc rất tiềm năng khi Việt Nam mới chỉ ghi nhận tốc độ đô thị hóa ở mức 48%, trong khi hệ thống hạ tầng cấp địa phương lẫn quốc gia đều đang và sẽ được triển khai rầm rộ.

Ông cũng dự báo phân khúc nghỉ dưỡng cũng sẽ thuận lợi, do Việt Nam là quốc gia có tốc độ tăng trưởng khách du lịch nước ngoài khá tốt. Bên cạnh đó, các sản phẩm liên quan đến chung cư cao cấp, nhà phố có giá trị cao cũng nhận được ảnh hưởng tích cực.