Nguy cơ vỡ nợ vì 'ôm' bất động sản tại Hàn Quốc

Kim, 35 tuổi, nhân viên văn phòng đã mua một loạt căn nhà từ việc tận dụng ưu thế của đòn bẩy đầu tư jeonse nhân lúc thị trường nhà ở trong giai đoạn đỉnh cao từ năm 2020 đến 2021.

Jeonse là hình thức thuê nhà được ưa chuộng tại Hàn Quốc. Thay vì trả tiền thuê hàng tháng cho chủ nhà, người thuê đặt cọc 50-70% giá trị căn nhà. Sau khi hợp đồng hết hạn, quy định là hai năm, chủ nhà sẽ trả toàn bộ tiền cọc cho người thuê.

Từ năm 2020, nhiều nhà đầu tư trẻ cũng là chủ sở hữu bất động sản đã ồ ạt mua thêm các căn hộ bằng khoản tiền đặt cọc jeonse của người thuê nhà. Theo Kim, khác với đầu tư chứng khoán, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy jeonse phải trả lại một khoản tiền lớn cho người thuê vào ngày hết hạn hợp đồng, thường lên tới hàng trăm triệu won. Song đa số nhà đầu tư kỳ vọng cả giá trị tài sản và chi phí thuê nhà sẽ tiếp tục tăng nên họ đã mua thêm các căn hộ từ số tiền đặt cọc nói trên.

Tuy nhiên, chu kỳ tăng giá đã dừng lại đột ngột vào năm 2022. Giá nhà trung bình giảm 12% và giá thuê jeonse giảm 7% trong hai năm tính đến tháng 1 năm nay, theo dữ liệu của Ủy ban Bất động sản Hàn Quốc (KREB). Điều này khiến những người sở hữu nhiều căn nhà cho thuê theo hình thức jeonse không thể trả khoản cọc một lần cho người thuê.

Hàn Quốc quy định chặt chẽ về chỉ số khả năng trả nợ (DSR) nên nhiều nhà đầu tư đã phải tìm đến khoản vay tư nhân với lãi suất cao để có thể trả lại tiền cọc thuê nhà. Nếu họ không làm như vậy, tài sản ngay lập tức bị đem đi bán đấu giá.

Kim đang tính đến việc bán bớt tài sản với khoản lỗ khoảng 100 triệu won (tương đương 1,8 tỷ đồng). Chấp nhận khoản lỗ là giải pháp cho nhà đầu tư sở hữu nhiều nhà như Kim trước áp lực ngày càng tăng khi đến kỳ hạn trả tiền cọc. Nhà đầu tư này cho biết đang phải trả giá đắt trong cuộc đời sau khi dùng đòn bẩy jeonse. Anh khuyên đồng nghiệp và bạn bè đừng bao giờ đầu tư vào thị trường bất động sản trong chu kỳ sốt nóng.

Chính phủ Hàn Quốc đang xem xét nới lỏng quy định về DSR cho những chủ nhà cần trả tiền cọc cho người thuê. Trong đó quy định các khoản thanh toán gốc và lãi hàng năm của họ đối với tất cả các sản phẩm cho vay không được vượt 40% thu nhập.

Tuy nhiên, từ năm 2022, giá nhà ở và tiền thuê nhà đều giảm mạnh, chưa có dấu hiệu hồi phục. Chủ nhà không thể trả lại tiền đặt cọc không còn lựa chọn nào ngoài việc chịu khoản lỗ lớn khi bất động sản của họ đối mặt nguy cơ bị đem đi đấu giá.

Các chuyên gia cho biết hiện chính phủ chưa có chính sách cụ thể nào cho bài toán này ngoài việc nới tỷ lệ DSR 40% ở trên. Các nhà đầu tư đang phải trả giá cho các khoản đầu tư không đúng lúc của họ.

"Ngay cả khi điều này trở thành vấn nạn xã hội, chính phủ cũng không thể can thiệp trực tiếp bởi một số chủ nhà sẽ lợi dụng giải pháp nới lỏng và tiếp tục khoản đầu tư như trên", Kwon Dae-jung, Giáo sư bất động sản tại Đại học Myongji cho biết.