Người mua nhà "vỡ mộng" khi lãi vay mua nhà vẫn tăng cao dù lãi suất huy động có phần hạ nhiệt

Khách vay rơi vào thế khó

Thời điểm hiện tại, lãi vay mua nhà tại các ngân hàng vẫn tăng cao dù lãi suất huy động đã có phần hạ nhiệt, thậm chí một số ngân hàng còn đưa ra mức lãi vay tối thiểu cao hơn cả lãi thả nổi thông thường.

Mặc dù là dân tài chính và tìm hiểu rất kỹ trước khi ký hợp đồng tín dụng, nhưng anh Hữu Tùng (29 tuổi, Hà Nội) giờ đây vẫn bất ngờ với khái niệm lãi suất tối thiểu.

Cụ thể, anh Tùng có khoản vay mua nhà tại một ngân hàng quốc doanh với mức lãi suất cố định là 8,3%/năm trong 2 năm đầu tiên. Tuy nhiên, khi hết ưu đãi, lãi suất liên tục tăng cao từ mức 10,9%/năm vào cuối năm ngoái, đến nay lên đến 12%/năm, dù cho lãi suất huy động 12 tháng của ngân hàng này vẫn duy trì ở mức 7,4%/năm.

Trên thực tế, nếu cộng lãi suất huy động 12 tháng với biên độ 3,5%, lãi suất thả nổi phải giữ mức 10,9%/năm như cũ. Nhưng khi hỏi lại phía ngân hàng, anh Tùng được biết lãi suất tối thiểu đối với các khoản vay mua nhà tại ngân hàng này đang là 12%/năm.

Mở lại hợp đồng tín dụng, lúc này anh mới thấy quy định lãi suất thả nổi bằng lãi suất huy động cộng biên độ 3,5%, nhưng không được thấp hơn lãi suất tối thiểu trong từng thời kỳ. 

Anh Tùng cho rằng, trong trường hợp này, ngân hàng hoàn toàn "nắm đằng chuôi", đẩy thiệt hại về khách vay. Theo anh, đã sinh ra công thức biên độ để đảm bảo lợi nhuận cho ngân hàng, nhưng khi lãi suất huy động cao thì tính theo công thức, còn khi lãi suất huy động hạ nhiệt thì nâng lãi suất tối thiểu. "Vậy ngân hàng hô hào giảm lãi suất để hỗ trợ người dân làm gì, trong khi vẫn có lãi suất tối thiểu để chặn, người dân vẫn phải chịu lãi cao ngất ngưởng”, anh Tùng bức xúc.

Còn với chị Thanh Thảo (46 tuổi, TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh) cũng đang có 2 khoản vay với lãi suất tăng chóng mặt chỉ trong thời gian ngắn. Chị Thảo cho biết, cuối năm 2021 chị bắt đầu vay 2 tỷ đồng tại một ngân hàng tư nhân để mua chung cư. Hợp đồng vay trong 25 năm với lãi suất ưu đãi năm đầu tiên là 7,5%/năm. Cộng với tiền gốc 8 triệu đồng/tháng, mỗi tháng chị Thảo phải đóng 20,5 triệu đồng.

Chị cho biết, theo dự kiến khi hết thời gian ưu đãi, mỗi tháng chị cũng chỉ đóng hơn 25 triệu đồng. Nhưng 3 tháng gần đây, bước vào giai đoạn lãi suất thả nổi cùng lãi suất huy động tăng cao, chị phải đóng mỗi tháng gần 30 triệu đồng.

Trong khi đó, với khoản vay 1,8 tỷ đồng tại một ngân hàng tư nhân khác, khi đến thời gian đáo hạn cuối năm 2022, chị không thể tiếp tục vay với mục đích kinh doanh, nên đành phải vay theo hình thức sửa chữa nhà.

Chị Thanh Thảo chia sẻ: "Nhân viên ngân hàng nói tôi là khách hàng lâu năm nên mới có lãi suất ưu đãi là 14,5%/năm. Mỗi tháng tôi đóng cả gốc lẫn lãi hơn 30 triệu đồng, trong khi cùng ngân hàng và cùng số tiền vay này, trước đây tôi chỉ đóng lãi 13 triệu đồng".

Thậm chí, chị còn phải đóng thêm 25 triệu đồng mua bảo hiểm mới được giải ngân. Chia kể còn có tiền đáo hạn và nhiều phụ phí khác.

So với trước đây, hiện tại chị Thảo phải đóng chênh hơn 20 triệu đồng mỗi tháng. Thời điểm mua nhà, chị dự tính tiền trả ngân hàng trong năng lực tài chính, nhưng đến nay lãi tăng đột ngột nên khoản dự phòng để kinh doanh và sinh hoạt chị Thảo phải đổ hết vào đây. Chị cho biết đang tìm cách hỏi vay ngân hàng thêm tiền để cầm cự, nếu không được có lẽ phải bán căn nhà đang ở.

Khảo sát cho thấy, nhiều khách vay mua nhà khi hết giai đoạn ưu đãi lãi suất đã nhận được thông báo lãi suất mới lên tới 12%/năm đối với nhóm ngân hàng quốc doanh, còn với nhóm ngân hàng tư nhân là khoảng 13-14%/năm. Thậm chí, mức lãi suất này còn cao hơn lãi suất thả nổi ở chính ngân hàng đó.

Ngay cả ở ngân hàng nước ngoài, lãi suất cũng đang ở mức cao ngất ngưởng. Anh Hoàng Sơn, chuyên viên tư vấn tại một ngân hàng nước ngoài có trụ sở tại TP. Hồ Chí Minh cho biết, lãi vay thế chấp mua nhà tại ngân hàng anh đang ở mức 11,5%/năm trong năm đầu tiên. Các năm sau đó, lãi suất thả nổi được tính bằng lãi suất cơ bản cộng với biên độ 35. Nếu khách hàng chọn lãi suất cố định trong 2 năm đầu tiên thì mức ưu đãi là 12%/năm.

Anh cho biết thêm, lãi suất cơ bản hiện ở mức 10,2%/năm và sẽ được cập nhật hàng quý, nhưng từ trước đến nay anh không nhật thấy có sự điều chỉnh đáng kể, tức lãi suất giai đoạn thả nổi thường khoảng 13,2%/năm. Với những khách vay đồng ý mua bảo hiểm nhân thọ, có thể áp dụng lãi suất cố định 11%/năm trong năm đầu tiên, hoặc 11,5%/năm nếu cố định 2 năm đầu.

Không chỉ riêng khách vay cũ mà người có ý định vay mới cũng đang rất lo ngại về vấn đề lãi suất. Chị Ngọc Hà (33 tuổi, Bình Dương) cho biết, chị vừa liên hệ một ngân hàng tư nhân nội địa và được thông báo lãi suất cố định là 13,9%/năm trong 2 năm đầu tiên.

Cẩn trọng với các điều khoản trên hợp đồng vay

Ông Nguyễn Duy Chuyền - chuyên gia tài chính, bất động sản kênh Doctor Housing cho biết, ngoài chiêu lãi suất tối thiểu, một số hợp đồng tín dụng còn ràng buộc nếu khách hàng không tiếp tục mua bảo hiểm vào năm sau thì lãi suất sẽ tự động cộng thêm 2%/năm.

Vị chuyên gia cũng cho biết thêm, bên cạnh việc thể hiện toàn bộ lãi suất phải trả khi hết ưu đãi như nào, khế ước nhận nợ còn gắn thêm những điều khoản mà khách hàng ít để ý. Ông nhận thấy, có đến 95% người đi vay không đọc kỹ hợp đồng.

Để hạn chế rủi ro, chuyên gia cho rằng, dù không đọc hết hợp đồng người vay cũng cần lưu ý đến những nội dung như lãi suất ban đầu, lãi suất thả nổi để có thể dự trù số tiền mà mình phải đóng trong tương lai.

Nhiều ngân hàng hiện tại đều áp dụng cách tính lãi suất thả nổi bằng lãi suất huy động của ngân hàng cộng với biên độ dao động. Vì vậy, người vay cần để ý thêm biên độ dao động và khoản phí trả nợ trước hạn.

Cũng theo vị chuyên gia, dù không có những điều khoản gài như trên thì người dân cũng rất chật vật với mức lãi vay cao như hiện nay. Riêng với những trường hợp muốn tăng nợ vay để gồng lãi vay cũ, ông khẳng định cách làm này sẽ khiến họ phá sản nhanh hơn.

"Khách vay thêm tiền có hai vấn đề cần lưu ý là lãi suất hiện tại rất cao và tốn rất nhiều chi phí khác để vay vốn. Chính vì vậy, người đi vay cần phải tính phương án giảm nợ, giảm lãi chứ không phải tăng nợ để nuôi lãi cũ", chuyên gia Nguyễn Duy Chuyển cho hay.

Còn ông Lê Quốc Kiên - chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản chuyên nghiệp cũng cho rằng, lãi suất cho vay thời điểm bình thường trước đâu là khoảng 9-12,5%/năm (tùy ngân hàng và không tính 1-2 năm đầu ưu đãi), nhưng đến nay đã lên đến 10,5-14,5%/năm, chưa kể các khoản "phụ phí" khác như bảo hiểm, chi phí đáo hạn,... tổng cộng thêm khoảng 2-3%/năm.

Theo ông Kiên, tuy Ngân hàng Nhà nước cố gắng kiềm chế mặt bằng lãi suất năm nay nhưng vẫn sẽ ở mức cao so với giai đoạn "dễ thở" 2016 - 2021. Nguồn tín dụng vẫn được ưu tiên tập trung cho các lĩnh vực kinh doanh, còn tín dụng với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản sẽ được kiểm soát chặt chẽ.

Ông Kiên cho rằng, với những người mua nhà trong năm nay, cần quan sát trong 2 quý đầu năm và nắm bắt cơ hội trong 2 quý cuối năm. Năm 2023 không còn cơ hội cho các trường phái đầu tư "lướt sóng" do thanh khoản thị trường chưa hồi phục, đồng thời rủi ro đầu tư ngắn hạn ngày càng tăng khi lãi vay cao cũng như kiểm soát tín dụng với bất động sản còn tiếp diễn. Vì vậy, tốt nhất là sử dụng dòng tiền nhàn rỗi, không nên vay khi mua tài sản.

"Trường hợp nhà đầu tư muốn vay phải hoạch định sẵn nguồn tiền để đóng ngân hàng trong ít nhất 2 năm, và chỉ nên vay tối đa 20-30% giá trị tài sản để giảm thiểu rủi ro”, vị chuyên gia khuyến nghị.