Người dân có được xây nhà ở kín hết mảnh đất của mình không?

TRẢ LỜI:

Thông thường ở nông thôn hoặc khi diện tích mảnh đất lớn thì người dân sẽ có phần diện tích làm sân, vườn hoặc chỗ để xe. Tuy nhiên, đối với khu vực đô thị hoặc mảnh đất nhỏ thì việc xây kín sẽ giúp tăng diện tích sử dụng. Vậy, người dân có được xây nhà ở kín mảnh đất của mình không?

1. Người dân có thể xây dựng kín mảnh đất của mình

Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, khi xây dựng nhà ở riêng lẻ thì người dân phải bảo đảm quy định về mật độ xây dựng theo bảng dưới đây.

Chú thích: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 07 lần.

Như vậy, đối với diện tích lô đất bằng hoặc nhỏ hơn 90m2 thì được xây nhà kín mảnh đất của mình.

Lưu ý: Mật độ xây dựng tối đa trên đây là mật độ xây dựng thuần. Nói cách khác, đó là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).

Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: Sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác.

2. Mức phạt khi vi phạm quy định về mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng là một trong những nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng. Nói cách khác, vi phạm mật độ xây dựng là hành vi xây dựng không đúng nội dung giấy phép xây dựng. Nếu vi phạm mật độ xây dựng sẽ bị xử lý vi phạm hành chính.

Khoản 4 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định mức xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:

“a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c khoản này;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.”.

Như vậy, nhà ở riêng lẻ mà vi phạm mật độ xây dựng sẽ bị phạt tiền từ 10 đến 20 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị; phạt tiền từ 20 đến 30 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử văn hóa.

3. Được điều chỉnh giấy phép để tăng mật độ xây dựng không?

Khi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng (xây dựng trái phép) thì chủ đầu tư có thời hạn 60 ngày để làm thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 12 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP như sau:

“12. Đối với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 4 và khoản 5 Điều này mà đang thi công xây dựng thì xử lý như sau:

a) Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình;

b) Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng;

c) Hết thời hạn quy định tại điểm b khoản này, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.”.

Như vậy, mặc dù có quy định đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng nhưng không được phép điều chỉnh giấy phép xây dựng để tăng mật độ xây dựng.

Lý do không được phép điều chỉnh nội dung giấy phép xây dựng để tăng mật độ xây dựng là vì mật độ xây dựng thuần đối với công trình có mức giới hạn tối đa.

Ví dụ: Thửa đất 120 mét vuông thì mật độ xây dựng tối đa là 90%, nội dung giấy phép xây dựng cũng quy định vấn đề này. Nếu hộ gia đình, cá nhân xây kín thửa đất của mình thì mật độ xây dựng là 100%, khi bị phát hiện thì không để điều chỉnh nội dung giấy phép xây dựng lên mức 100% vì vượt quá giới hạn mà Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về xây dựng đã quy định.

Đối với trường hợp vi phạm mật độ xây dựng thì có 02 cách để xử lý sau khi bị phạt tiền, cụ thể:

Cách 1: Tự ý tháo dỡ phần diện tích vi phạm mật độ xây dựng, nếu không tháo dỡ sẽ bị cưỡng chế tháo dỡ.

Phần diện tích phá dỡ theo đúng giấy phép xây dựng đã cấp.

Cách 2: Đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng để phá dỡ một phần diện tích bên trong của công trình xây dựng.

Ví dụ: Căn nhà đã xây kín diện tích đất, mép ngoài của nhà ở trùng với ranh giới thửa đất. Trong trường hợp này nếu chủ đầu tư vẫn muốn giữ hình dáng của căn nhà thì có thể đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng để phá dỡ một phần diện tích bên trong của nhà ở để bảo đảm mật độ xây dựng như phương án mở “giếng trời”,…

Lưu ý: Người dân có quyền đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng theo phương án của mình để bảo đảm mật độ xây dựng nhưng không phải trường hợp nào cơ quan cấp giấy phép xây dựng cũng đồng ý với phương án đó. Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền không đồng ý thì buộc phải tháo dỡ phần diện tích công trình vi phạm chỉ giới xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng.