05 mức phạt mới khi vi phạm quy định về Luật Xây dựng nhà ở mà người dân cần nắm rõ

5 quy định mà người dân cần phải nắm rõ nếu xây nhà trong năm nay

1. Phải có giấy phép xây dựng mới được xây nhà

Căn cứ Khoản 12 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Những loại giấy phép được quy định tại Khoản 3 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, cụ thể như sau: 

- Giấy phép xây dựng mới;

- Giấy phép sửa chữa, cải tạo;

- Giấy phép di dời công trình.

Theo đó, người dân nếu muốn sửa nhà, xây nhà... thì phải xin giấy phép xây dựng trừ những trường hợp được nêu tại Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020:

- Nhà ở riêng lẻ ở đô thị có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị...

- Nhà cấp 4, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, xây dựng khu chức năng hoặc điểm dân cư nông thôn; ở miền núi, hải đảo...

Điều này có nghĩa là, những trường hợp còn lại không nằm trong các trường hợp nêu trên khi muốn xây dựng thì phải xin giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền. Còn nếu vi phạm thì người có hành vi xây nhà không phép sẽ bị xử phạt như sau, căn cứ theo Khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP:

- Phạt tiền từ 60 - 80 triệu đồng: Xây dựng nhà ở riêng lẻ (Quy định cũ tại khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP chỉ phạt 20 - 30 triệu đồng).

- Phạt tiền từ 80 - 100 triệu đồng: Xây nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử, văn hoá hoặc công trình xây dựng khác (Quy định cũ tại khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP chỉ phạt 10 - 20 triệu đồng).

2. Không được xây nhà quá số tầng cho phép

Một trong số những hành vi bị cấm khi xây dựng công trình trong đó có xây nhà ở được quy định tại Khoản 2 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 là: "Xây dựng công trình không đúng quy hoạch xây dựng, trừ trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn; vi phạm chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng; xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp".

Nghĩa là, hành vi xây nhà quá số tầng cho phép, không đúng với thiết kế xây dựng, không đáp ứng điều kiện về số tầng được phép xây dựng trong giấy phép xây dựng là một trong những hành vi bị nghiêm cấm. 

Theo đó, căn cứ Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi xây nhà, sửa nhà sai nội dung giấy phép được cấp sẽ bị phạt như sau:

- Hành vi "Sửa chữa, cải tạo, di dời công trình" đối với nhà ở riêng lẻ sẽ bị phạt từ 15-20 triệu đồng và bị phạt từ 25-30 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác (căn cứ theo Khoản 4).

- Hành vi "Xây nhà mới" sẽ bị phạt từ 30-40 triệu đối với nhà ở riêng lẻ và bị phạt từ 50-70 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác (căn cứ theo Khoản 6).

- Hành vi "Đã bị lập biên bản vi phạm hành chính trước khi ban hành quyết định xử phạt dù người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm" sẽ bị phạt từ 100-120 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác (căn cứ theo Khoản 12).

- Hành vi "Tái phạm nhưng không đến mức phải chịu trách nhiệm hình sự" sẽ bị phạt từ 120-140 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ và bị phạt từ 140-160 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác (căn cứ theo Khoản 13).

Bên cạnh đó, người vi phạm còn bị buộc phải phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

3. Trước khi có giấy phép mà đã tự ý xây nhà sẽ bị phạt đến 100 triệu đồng

Căn cứ theo Khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng nhà ở sửa đổi 2020, phải có giấy phép xây dựng (nếu nhà ở đó thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng) mới được khởi công xây dựng nhà ở.

Cụ thể, căn cứ Khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, nếu xây nhà ở riêng lẻ thì người vi phạm sẽ bị phạt từ 60-80 triệu đồng; nếu nhà ở được xây trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử, văn hóa hoặc công trình khác sẽ bị phạt từ 80-100 triệu đồng.

4. Không được để vật liệu xây dựng rơi xuống khu vực xung quanh

Hành vi này bị cấm theo như quy định tại Khoản 1 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Theo đó, nếu như xây nhà không che chắn hoặc có che chắn nhưng để rơi vãi vật liệu xây dựng xuống các khu vực xung quanh hoặc để vật liệu xây dựng không đúng nơi quy định sẽ bị xử phạt như sau:

- Phạt tiền từ 03-05 triệu đồng khi xây nhà ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng khác.

- Phạt tiền từ 15-20 triệu đồng khi xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế, kỹ thuật đầu tư xây dựng.

5. Xây nhà lấn đất hàng xóm sẽ bị tăng mức phạt lên cao hơn

Trong quá trình xây nhà nhưng cơi nới, lấn chiếm diện tích, không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của nhà hàng xóm hoặc khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung thì sẽ bị phạt tiền theo quy định tại Khoản 10 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP:

- Phạt tiền từ 80-100 triệu đồng đối với Xây dựng nhà ở riêng lẻ.

- Phạt tiền từ 100-120 triệu đồng đối với Xây nhà ở trong khu bảo tồn, di tích lịch sử, văn hóa hoặc công trình xây dựng khác.

Một số thắc mắc liên quan đến luật xây dựng nhà ở

Để giúp các bạn hiểu rõ hơn về vấn đề xây dựng nhà ở, sau đây chúng tôi sẽ tuyển chọn một số câu hỏi tiêu biểu thường được nhiều người thắc mắc nhất và giải đáp cho bạn dưới đấy.

Có cần phải nộp thuế xây dựng nhà ở không?

Nếu như hoạt động xây nhà diễn ra và thuê thầu xây dựng là công ty thì nghĩa vụ nộp thuế sẽ do công ty này thực hiện (trừ trường hợp có thỏa thuận chủ nhà nộp thay), nếu như chủ nhà thuê nhân công xây dựng hoặc không cung cấp được hợp đồng xây dựng với công ty thì chủ nhà sẽ có nghĩa vụ nộp thuế thay cho những đối tượng này. 

Căn cứ theo quy định tại Công văn 3700/TCT/DNK thì: “Trường hợp nhận khoán gọn (bao gồm cả nhân công và cung cấp vật liệu xây dựng) phải kê khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp trên toàn bộ giá trị công trình;

Trường hợp chủ hộ gia đình tự mua vật tư xây dựng và tự thuê công nhân xây dựng lẻ (không hợp đồng) hoặc có thuê thầu xây dựng nhưng không cung cấp được hợp đồng và các căn cứ chứng minh đã thuê thầu xây dựng thì chủ hộ gia đình là người phải nộp thuế thay.”

Vậy nên có thể chia ra hai trường hợp:

- Không phải nộp thuế xây dựng đối với trường hợp gia đình tự khởi công xây dựng không thuê nhân công
- Chủ hộ gia đình phải nộp thuế thay đổi với trường hợp gia đình tự mua vật tư xây dựng và tự thuê nhân công xây dựng lẻ.

Có được xây nhà trên đất không có sổ đỏ hay không?

Khi muốn xây dựng nhà ở, bạn cần phải xin cấp phép (trừ những trường hợp được miễn). 

• Sẽ được miễn (không cần) xin giấy phép xây dựng nếu như xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn mà không nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa. 
• Bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng nhà ở nếu như thực hiện xây dựng nhà ở tại đô thị.

Trong đó, khi xin giấy phép xây dựng thì chỉ cần có một trong số những loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất mà không bắt buộc có sổ đỏ thì bạn có thể được cấp giấy phép xây dựng. Khi đó, bạn có quyền xây nhà trên đất này và điều này là hoàn toàn hợp pháp. 

Thế nhưng, phải đảm bảo sử dụng đúng mục đích sử dụng đất khi xây dựng; phải có một trong những loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và việc xây dựng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại điểm dân cư nông thôn. 

Cá nhân thầu xây dựng có cần phải nộp thuế xây dựng nhà ở tư nhân hay không?

Nếu bạn là cá nhân đứng ra thầu xây dựng thì sẽ phải thực hiện nộp thuế theo phương pháp khoán với trường hợp xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu theo hướng dẫn tại Điểm b Khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế 71/2014/QH13 và Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành quy định: "Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 5%; tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 2%".

Vậy nên thuế mà cá nhân thầu xây dựng phải nộp sẽ bao gồm thuế GTGT và thuế TNCN. 

Thuế xây dựng nhà ở tư nhân được tính như thế nào?

Khi có hoạt động xây nhà, nếu như ngôi nhà có thầu xây dựng là công ty thì công ty này sẽ phải có nghĩa vụ nộp thuế (trừ trường hợp có thỏa thuận chủ nhà nộp thay), nếu như chủ nhà thuê nhân công xây dựng hoặc không cung cấp được hợp đồng xây dựng với công ty thì chủ nhà sẽ có nghĩa vụ nộp thuế thay cho những đối tượng này.

Căn cứ theo quy định tại công văn 3700/TCT/DNK thì cá nhân, tổ chức có phát sinh thu nhập chịu thuế sẽ phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế: “Trường hợp nhận khoán gọn (bao gồm cả nhân công và cung cấp vật liệu xây dựng) phải kê khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp trên toàn bộ giá trị công trình;

Trường hợp chủ hộ gia đình tự mua vật tư xây dựng và tự thuê công nhân xây dựng lẻ (không hợp đồng) hoặc có thuê thầu xây dựng nhưng không cung cấp được hợp đồng và các căn cứ chứng minh đã thuê thầu xây dựng thì chủ hộ gia đình là người phải nộp thuế thay”.

Sẽ có hai trường hợp để phân tích tính thuế:

- Chủ hộ gia đình không phải nộp thuế xây dựng đối với trường hợp gia đình tự khởi công xây dựng không thuê nhân công. 
- Chủ hộ gia đình phải nộp thuế thay đối với trường hợp gia đình tự mua vật tư xây dựng và tự thuê nhân công xây dựng lẻ. 

Loại thuế phải nộp thay sẽ gồm: thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng. Đây là trường hợp mà hộ gia đình sẽ tự thuê nhân công xây dựng, các nhân công đó được coi là cá nhân kinh doanh và phải nộp thuế theo tỷ lệ phần trăm doanh thu.

Khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC đã quy định: 

• Thuế GTGT phải nộp = doanh thu tính thuế GTGT x tỷ lệ thuế GTGT
• Thuế TNCN phải nộp = doanh thu tính thuế TNCN x tỷ lệ thuế TNCN

Tỷ lệ thuế GTGT và TNCN cũng đã được quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 2: "Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 5%; tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 2%”.

Vậy là, đối với hộ gia đình có hoạt động xây dựng nhà mà tự mua nguyên vật liệu và tự thuê nhân công xây dựng lẻ sẽ phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT thay cho nhân công. Còn vật tư xây dựng thì gia đình không phải nộp thuế nếu như cung cấp đầy đủ hóa đơn chứng từ.

Bài viết trên đây là những thông tin liên quan đến luật xây dựng nhà ở mà chúng tôi muốn gửi đến bạn. Đặc biệt với những gia chủ có ý định xây nhà trong năm 2022 này thì 5 quy định mới sẽ rất cần thiết để nắm rõ, giúp tránh được những vi phạm không đáng có.