Nắm trọn mọi kiến thức pháp luật về mua bán đất mới nhất hiện nay

Mua bán đất là loại giao dịch phổ biến từ trước đến nay. Giá trị của giao dịch này trên thực tiễn đa phần đều rất lớn, nên nhiều đối tượng đã lợi dụng lòng tin của bên mua để chiếm đoạt số tiền được chi trả, khiến quá trình thực hiện tiềm ẩn nhiều rủi ro khó lường. Để hạn chế bất lợi cho mình trong giao dịch mua bán đất, hãy cùng cập nhật nhanh mọi thông tin về luật mua bán đất mới nhất hiện nay nhé!

Tại sao phải hết mực cẩn trọng khi thực hiện giao dịch mua bán đất?

Ngày nay, số lượng dân số tăng nhanh dẫn đến nhu cầu tìm kiếm và sử dụng đất diễn ra mạnh mẽ. Tuy nhiên, quỹ đất trống lại khá hạn chế, nhất là tại các khu vực đô thị vốn đã tập trung đông đúc dân cư sinh sống. Lúc này, giao dịch mua bán đất (chuyển quyền sử dụng đất)  phát sinh nhằm giải quyết nhu cầu mua bán của các bên.

Song, trên thực tiễn không phải giao dịch mua bán đất nào cũng hoàn thành êm đẹp, đảm bảo trọn vẹn quyền lợi cho các bên. Bởi trong bối cảnh xuất hiện ngày càng nhiều đối tượng “cò đất” không am hiểu về luật mua bán đất, nhưng lại tự xưng là “chuyên viên môi giới bất động sản chuyên nghiệp” tiếp cận nhiều người dân có nhu cầu tìm mua đất, thì số vụ việc lừa đảo được ghi nhận trên thực tiễn càng có dấu hiệu tăng cao. Do đó, mỗi người đều cần phải trang bị cho mình kiến thức về luật mua bán đất, cũng như hết mực cẩn trọng khi quyết định thực hiện giao dịch mua bán đất, tránh tình trạng “tiền mất, tật mang”.

Nguyên nhân dẫn đến những rủi ro nghiêm trọng các bên gặp phải khi mua bán đất

Không công chứng giấy đặt cọc

Giấy đặt cọc là một loại văn bản rất quan trọng trong quá trình mua bán. Đây cũng là cơ sở quan trọng để giải quyết các tranh chấp phát sinh nếu có sau khi đã tiến hành đặt cọc. Tuy nhiên, vì cả tin mà hiện nay rất nhiều người không thực hiện công chứng văn bản này, dù văn bản vẫn có giá trị pháp lý, nhưng giá trị này không cao bằng việc đã thực hiện công chứng.

Không biết về nguồn gốc đất

Đây là trường hợp khá phổ biến trong giao dịch mua bán đất hiện nay. Chính vì vậy mà nhiều người vì tin tưởng môi giới đã mua phải đất trong quy hoạch, đất không có sổ đỏ, đất đang có tranh chấp…

Đất bị làm giả các giấy tờ liên quan

Với sự phát triển lớn mạnh của kỹ thuật, công nghệ thì vấn đề làm giả giấy tờ là nhất là chuyện rất đơn giản. Do đó số lượng đất cần bán được đăng tin khắp mọi nơi không có giấy tờ hợp pháp ngày càng phổ biến. Nếu không có kiến thức về luật mua bán đất, thì sẽ rất khó nhận ra những khác biệt tinh vi trong giấy tờ giả và thật.

Hợp đồng mua bán đất sơ sài

Nhiều người đi mua đất nhưng lại không đọc kỹ nội dung hợp đồng chỉ vì tin tưởng bên bán. Thực tế không phải lúc nào bên bán cũng tử tế biên soạn hợp đồng đầy đủ các điều khoản mà luật mua bán đất đai quy định, đa số còn tinh giảm Điều khoản có lợi cho bên mua nhằm phục vụ cho lợi ích của mình.

Luật mua bán đất quy định thế nào là hoạt động mua bán đất?

“Mua bán đất” là cách gọi quen thuộc được sử dụng rộng rãi trong xã hội. Pháp luật Việt Nam quy định về luật mua bán đất qua thuật ngữ “chuyển quyền sử dụng đất”. Thuật ngữ này được thống nhất sử dụng trong văn bản quy phạm pháp luật và các văn bản hướng dẫn khác liên quan đến lĩnh vực đất đai.

Theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Như vậy, đối tượng của chuyển quyền sử dụng đất là đất đai, và chủ thể tham gia gồm bên chuyển giao và bên nhận chuyển giao.

Luật mua bán đất quy định điều kiện bên bán đất cần phải đáp ứng 

Tương tự các hình thức liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất đai, mua bán đất cũng phải tuân thủ các điều kiện cần thiết để được thực hiện. Theo tinh thần các nội dung quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì bên sử dụng đất có quyền chuyển nhượng đất khi có đủ 04 điều kiện sau:

Điều kiện thứ nhất: đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ 02 trường hợp sau:

• Trường hợp 1: theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 thì người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền chuyển nhượng đất được thừa kế cho người khác.
• Trường hợp 2: theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 thì chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được chuyển nhượng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; Nếu nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có điều kiện cấp giấy chứng nhận (hoặc chưa được cấp nhưng chỉ cần đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận).

Điều kiện thứ hai: đất không có tranh chấp
Điều kiện thứ ba: quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Điều kiện thứ tư: trong thời hạn sử dụng đất

Tóm lại, để thực hiện được thủ tục mua bán đất theo đúng luật mua bán đất thì người sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ cả bốn điều kiện nói trên. Đồng thời, hoạt động mua bán đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền và giao dịch này sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Cần lưu ý trường hợp đối với mua bán đất nông nghiệp thì chỉ được Nhà nước chấp thuận cho chuyển nhượng có hạn mức căn cứ theo Điều 130 Luật Đất đai năm 2013, Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cũng như theo các Điều luật của Thuế Thu nhập cá nhân thì hoạt động mua bán đất nông nghiệp hay còn gọi là chuyển nhượng đất ruộng có phải chịu thuế. Bên cạnh đó, tại Điều 190 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định rõ điều kiện mua bán đất nông nghiệp: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.”

Đất trong quy hoạch luật mua bán đất đai có cho phép thực hiện giao dịch mua bán hay không?

Nhiều người nghĩ rằng đất trong quy hoạch đã vi phạm điều kiện mua bán đất, do vậy sẽ không thể thực hiện mua bán đất này. Tuy nhiên, nghiên cứu kỹ Luật Đất đai hiện hành, cụ thể là căn cứ khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:

• Trường hợp 1: đất trong quy hoạch nhưng không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Có nghĩa rằng đất trong nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền công bố nhưng trên thực tiễn chưa ban hành kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì vẫn được quyền mua bán 
• Trường hợp 2: đất trong quy hoạch có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Theo đó người sử dụng đất trong khu vực tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng cam kết không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.

Như vậy, đất thuộc diện quy hoạch thì vẫn được phép giao dịch mua bán nhưng các bên phải lường trước được những vấn đề có thể sẽ gặp phải như bị thu hồi khi cơ quan có thẩm quyền thực hiện kế hoạch sử dụng đất hoặc vì đất trong quy hoạch nên các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thường sẽ phức tạp hoặc không thực hiện được.

Luật mua bán đất quy định nhiều trường hợp chủ thể không được quyền nhận đất

Căn cứ Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 thì nhiều trường hợp không được quyền nhận đất, cụ thể:

Một là, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Hai là, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Ba là, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Bốn là, gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Quy trình, thủ tục mua bán đất mới nhất hiện nay theo luật mua bán đất quy định

Bước 1: Đặt cọc

Căn cứ khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.” Cụ thể trong mua bán đất, bên mua sẽ tiến hành đặt cọc cho bên bán một số tiền nhất định để đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng mua bán đất với nhau. Hợp đồng đặt cọc thường có bên thứ 3 làm chứng.

Bước 2: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các bên ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng để công chứng viên thực hiện công chứng hợp đồng. Văn bản cần chuẩn bị khi ký kết bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên bán và bên mua;
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng

Sau khi nhận hồ sơ và xét thấy đủ điều kiện sẽ soạn thảo hợp đồng và công chứng hợp đồng mua bán cho các bên theo quy định của luật mua bán đất.

Bước 3: Đăng ký sang tên quyền sử dụng đất

Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc phòng Tài nguyên Môi trường nơi có đất, theo đó hồ sơ bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản có chứng thực);
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bản chính và 01 bản sao có công chứng);
- Chứng minh nhân dân/hộ khẩu hai bên bán và bên mua (02 bộ có chứng thực);
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (02 bộ có chứng thực);
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mẫu số 09/ĐK (01 bản chính);
- Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất theo biểu mẫu số 01/LPTB (02 bản chính); Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh chủ sử dụng đất thuộc diện miễn lệ phí trước bạ.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính) trường một số trường hợp nhất định;
- Tờ khai đăng ký thuế.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Phòng Tài nguyên Môi trường luân chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế để ra thông báo thuế, Phòng Tài nguyên Môi trường thực hiện thủ tục sang tên. Thời gian thực hiện thủ tục sang tên là 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ. Căn cứ vào giấy hẹn trả kết quả để nhận thông báo thuế. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì văn phòng đăng ký đất đai nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên mới.

Luật mua bán đất quy định các loại thuế, phí phải trả khi mua bán đất

Theo quy định luật mua bán đất hiện nay thì mua bán (chuyển nhượng) đất sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ, trừ các trường hợp được miễn.

Thuế thu nhập cá nhân

Các bên mua bán thỏa thuận về mức thuế thu nhập cá nhân, nếu không thỏa thuận được thì theo quy định người chuyển nhượng (tức bên bán) có nghĩa vụ nộp vì khi mua bán đất thì người bán sẽ là người có thu nhập. Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC thì thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng được tính theo công thức chuẩn là: thuế thu nhập cá nhân = 2% x giá trị chuyển nhượng. Lưu ý rằng nếu trên hợp đồng chuyển nhượng không đề rõ giá trị chuyển nhượng của đất, hay giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá được quy định bởi Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh.

Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ khi chuyển nhượng nhà đất do Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh ban hành (theo Thông tư 85/2019/TT-BTC).

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì người nhận chuyển nhượng (người mua) nộp. Mức lệ phí trước bạ phải nộp tính theo công thức: lệ phí trước bạ = 0.5% x giá trị chuyển nhượng. Tuy nhiên, nếu giá đất quy định trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhà cao hơn giá do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ là giá trị tại hợp đồng.

Lệ phí địa chính

Lệ phí địa chính khi mua bán đất là 15.000 đồng.

Lệ phí thẩm định

Lệ phí thẩm định khi mua bán đất là 0.15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 5.000.000 đồng)

Hoạt đồng mua bán đất luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, do vậy khi có nhu cầu thực hiện loại giao dịch này, bạn cần nắm rõ các thông tin liên quan mà luật mua bán đất đề cập đến. Việc tuân thủ thực hiện các quy định của luật mua bán đất sẽ góp phần giảm thiểu số vụ án tranh chấp trong lĩnh vực đất đai, tiết kiệm công sức, tiền bạc, cũng như góp phần tạo nên một môi trường kinh doanh lành mạnh trong lĩnh vực bất động sản.