Hàng loạt luật liên quan đến BĐS sẽ được sửa đổi: Chuyên gia kỳ vọng gì?

Nhiều luật liên quan đến bất động sản sẽ được sửa đổi

Vừa qua, Chính phủ đã thống nhất xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 4 vào tháng 10/2022.

Việc sửa luật lần này sẽ khắc phục những hạn chế, tồn tại nhiều năm qua trong lĩnh vực này và mở ra một giai đoạn mới, ổn định và minh bạch hơn cho thị trường bất động sản.

Đối với Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng đang đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014, có hiệu lực năm 2015.

Tới đây, Bộ Xây dựng xác định tập trung cho việc hoàn thiện cơ chế chính sách về phát triển nhà ở xã hội để tháo gỡ ngay các vướng mắc, bất cập trong thực tiễn. Bộ Xây dựng cũng đã trình Chính phủ hồ sơ để đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Đáng chú ý, trong đó Bộ đã kiến nghị sửa đổi chính sách về nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Theo Nghị quyết phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 1 vừa qua, Bộ Xây dựng sẽ tiếp thu, hoàn thiện hồ sơ đề nghị xây dựng của cả 2 luật này theo đúng trình tự, thủ tục của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Sau đó, Bộ Xây dựng sẽ gửi Bộ Tư pháp để tổng hợp, bổ sung dự án Luật này vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ tư, tháng 10/2022.

Sau khi được sửa đổi, những luật này được kỳ vọng sẽ giải quyết các vướng mắc sẽ được tháo gỡ theo hướng như: điều chỉnh các quy định về ưu đãi cho chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội, đảm bảo chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng ưu đãi thực chất.

Theo đó, việc bổ sung các quy định về tài chính phát triển nhà ở xã hội cũng theo hướng quản lý chặt chẽ, đúng quy định pháp luật và sử dụng hợp lý, hiệu quả nguồn lực từ quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Ngoài ra, bổ sung quy định trách nhiệm cụ thể của các địa phương trong việc quy hoạch, tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng và bố trí đủ quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, tổ chức lựa chọn đơn vị đủ năng lực để thực hiện.

Trong quá trình này, Bộ Xây dựng cũng phải tổ chức lấy ý kiến các bộ, ngành, địa phương, các chuyên gia, nhà khoa học, doanh nghiệp và người dân trong quá trình soạn thảo luật bảo đảm tính thực tiễn, khả thi, tạo sự đồng thuận cao, làm tốt công tác truyền thông trước, trong và sau khi trình các cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định.

Giúp ổn định, minh bạch cho thị trường BĐS

Việc sửa đổi các luật này được nhiều chuyên gia kỳ vọng sẽ giúp ổn định thị trường BĐS ngoài ra còn ngăn ngừa được tình trạng trục lợi chính sách từ lỗ hổng pháp lý như thời gian vừa qua.

Đánh giá về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, khi sửa luật sẽ “vá” được những lỗ hổng tồn tại nhiều năm qua. Ví dụ như việc các doanh nghiệp thi nhau đấu giá xong bỏ cọc như vụ Thủ Thiêm vừa rồi.  

Bàn về vấn đề đề sửa luật, nhất là các luật liên quan đến bất động sản, tại kỳ họp Quốc hội vừa qua, đã có một số ĐBQH lo lắng về việc khi sửa Luật được ban hành có thể dẫn đến tình trạng nhà đầu tư đổ xô đi thu gom đất chưa phải là đất ở, để sau đó chờ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt sẽ bán đi để thu lợi.

Về những lo lắng về vấn đề lợi ích nhóm khi sửa luật, nhất là sửa sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở, ông Lê Hoàng Châu cho rằng khó xảy ra vấn đề lợi ích nhóm. “Việc sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 là nhằm để đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ, tính hệ thống của các quy định pháp luật”, ông Lê Hoàng Châu nói.

Theo chuyên gia này, cần sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 được sửa đổi, bổ sung tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 để đảm bảo tính hệ thống, tính liên thông của các quy định pháp luật.

Cụ thể, Điểm a khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 quy định “cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" đối với trường hợp nhà đầu tư (tổ chức kinh tế), Có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai" (Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 61, Điều 62, Điều 64, Điều 65 Luật Đất đai 2013).

Tại khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 được sửa đổi, bổ sung tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 chỉ quy định trường hợp: Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.

Như vậy, quy định này đã bỏ sót 2 trường hợp nhà đầu tư không được công nhận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư "chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp (có 100% đất nông nghiệp)", hoặc "chỉ có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở).

Đánh giá về những lỗ hổng pháp lý cần phải “vá”, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng Bộ môn Luật Đất đai (ĐH Luật Hà Nội) nhận xét, hệ thống chính sách pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất của chúng ta còn bộc lộ những bất cập, chưa phù hợp. Các doanh nghiệp đẩy giá lên cao sau đó bỏ cọc gây ra nhiều hệ lụy không tốt về kinh tế xã hội. Ngoài ra, giá đất cao như vậy gây cản trở người thu nhập thấp không tiếp cận được nhà ở.

“Chúng ta không cho phép một tổ chức cá nhân nào kể cả nhà nước hay doanh nghiệp lợi dụng thực hiện chính sách này để mưu đồ riêng. Trong tương lai chúng ta phải có biện pháp không để cho tái lập việc này, nếu không các địa phương tạo tiền lệ xấu”, ông Tuyến nói.

Theo chuyên gia này, các quy định hiện hành đang có vấn đề. Vị này chỉ ra rằng, các doanh nghiệp đang lách từ câu chuyện được phép tham gia đấu giá cao sau đó bỏ cọc và chịu phạt. Tuy nhiên mức phạt lại không đủ sức răn đe.

“Những doanh nghiệp nào tham gia đấu giá xong rồi bỏ cọc thì nên lưu lại vết. Từ đó xem xét quy định trong thời gian 5-10 năm không cho tham gia đấu giá, hay cấm trong vòng hai năm không được giao đất tại địa phương đấu giá”, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến đề xuất.

Ông Tuyến cũng đề nghị phải có đánh giá năng lực tài chính của các doanh nghiệp tham gia đấu giá. Ví dụ như, nếu tham gia đấu giá thì phải có năng lực tài chính, ví dụ có vốn từ 500-1.000 tỉ đồng chứ không thể có vài chục tỉ tham gia đấu giá rồi bỏ giá làm gây nhiễu loạn thị trường.

Chuyên gia này phân tích, việc đấu giá, bỏ cọc sẽ không chỉ làm nhiễu loạn thị trường mà còn gây ảnh hưởng lớn đến kinh tế, xã hội. Vì vậy, cần thiết xem xét việc truy cứu trách nhiệm hình sự nếu gây hậu quả lớn.