Ngành bất động sản TP.HCM có giữ vững được sự “kiên cường” vốn có?

Bán lẻ: Dịch chuyển ra khỏi trung tâm

Theo nhận định của bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Nghiên cứu thị trường Savills, Chi nhánh T p . HCM, ngành bán lẻ của Việt Nam dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng nhờ sự phục hồi kinh tế nhanh chóng. Tăng trưởng chi tiêu nội địa làm gia tăng nhu cầu đối với hàng hóa và dịch vụ bán lẻ, đặc biệt là sự chuyển dịch sau đại dịch từ tiêu dùng sang bán lẻ hiện đại.

Nguồn cung duy trì ổn định theo quý và theo năm khi không có nguồn cung mới trong quý này, tổng đạt hơn 1.5 triệu m². Hơn 350.000 m² từ 25 dự án dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào năm 2025. Sự dịch chuyển vẫn tiếp tục khi 68% nguồn cung trong tương lai sẽ đến từ khu vực ngoài trung tâm, tạo Quận 2 và 7.

Công suất và giá thuê không thay đổi theo quý. Các chủ nhà vẫn giữ sự lạc quan khi tăng giá thuê thêm 4% theo năm. Mặc dù công suất giảm -2 điểm phần trăm theo năm, nhưng vẫn duy trì ở mức cao 92%. Phần lớn các diện tích còn trống là từ khách thuê đóng cửa trong mùa dịch hoặc không gia hạn thêm thời hạn hợp đồng. Lượng khách cũng đã được cải thiện kể từ Q1/2022, nhờ tiêu dùng nội địa mạnh mẽ sau đại dịch.

Sức mua tiếp tục phục hồi trong 6 tháng đầu năm 2022.Doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tại Tp. HCM tăng 6,2% theo năm. Theo Statista, thị trường hàng xa xỉ tại Việt Nam trong năm 2022 ước tính tăng 34% theo năm và sẽ tiếp tục tăng trưởng 4% mỗi năm tới năm 2025.

Với triển vọng chi tiêu tiêu dùng ngày càng tăng của Việt Nam, các khách thuê lớn với nền tảng tài chính vững mạnh như Uniqlo và Muji sẽ mở rộng các cửa hàng truyền thống trong các trung tâm mua sắm. Tuy nhiên, các nhà bán lẻ nhỏ hơn đã thay đổi chiến lược. Các nhãn hàng mỹ phẩm, thời trang và gia dụng bao gồm Sephora, Perfect Diary và Maje đã tham gia với các cửa hàng trực tuyến trước khi mở các cửa hàng truyền thống.

Thương mại điện tử vẫn tiếp tục phát triển. Theo Bộ Công Thương, thương mại điện tử được dự báo sẽ tăng trưởng trung bình 25% mỗi năm lên 35 tỷ USD vào năm 2025 và chiếm tới 10% doanh số bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng.

Văn phòng: Nhu cầu tích cực

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Nghiên cứu Savills, Chi nhánh TP.HCM cho rằng, việc phân cấp các dự án trong tương lai sẽ đáp ứng nhu cầu về chất lượng cao nhưng giá thuê hợp lý hơn. Việc cân bằng nguồn cung hạn chế và nhu cầu cao ở khu trung tâm và mang đến cho khách thuê nhiều sự lựa chọn hơn.

Đến Q2/2022, nguồn cung đạt 2,5 triệu m2 NLA (NetLeasable Area – diện tích cho thuê thuần), tăng 2% theo quý và 5% theo năm. Ba dự án Hạng B và ba dự án Hạng C mới cung cấp 49.200 m2 NLA. Nguồn cung khu trung tâm không đổi, nhưng nguồn cung ngoài trung tâm tăng 4% theo quý.

Tình hình hoạt động được cải thiện quý này. Giá thuê trung bình 717.900 VNĐ/m2/tháng tăng 1% theo quý nhưng giảm -1% theo năm. Tỷ lệ lấp đầy 91% tăng 1 điểm phần trăm theo quý và theo năm nhờ sự cải thiện ở tất cả các hạng.

Chuyên gia Savills dự báo, đến năm 2025, thị trường sẽ có 21 dự án mới với diện tích 508.700 m2 NLA. Ba dự án hạng B và một dự án hạng C sẽ ra mắt trong nửa cuối năm 2022 với 39.800 m2 NLA. Khan hiếm nguồn cung Hạng A có thể kết thúc từ giai đoạn 2023- 2024, với sáu dự án tương lai cùng 263.600 m2 NLA. Khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ có hai dự án hạng A trong tương lai với diện tích 84.800 m2 NLA vào năm 2023.

Lượng tiêu thụ đạt ở mức 73.600 m2 nhờ các dự án mới hoạt động tốt chiếm 26% tổng lượng tiêu thụ, các dự án hiện hữu chiếm 74%.

Theo ghi nhận của Savills từ các giao dịch và yêu cầu trong 6T/2022. Công ty CNTT-TT chiếm 27% diện tích yêu cầu, tiếp theo là Sản xuất với 15%; Tài chính, Ngân hàng và Bảo hiểm; Vận tải và Kho vận chiếm 9%. CNTT và Chế tạo tiếp tục tăng trưởng và chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng vốn FDI đăng ký mới và tăng thêm trong 6T/2022. Trong đó Sản xuất chiếm 54% và CNTT-TT chiếm 22%.

Theo Cục Thống kê TP.HCM, cả nước có 21.413 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới trong 6T/2022, tăng 13% theo năm. Vốn bình quân trên một doanh nghiệp là 12,14 tỷ đồng, giảm -28% theo năm. Với mức vốn thấp hơn, các doanh nghiệp vừa và nhỏ được kỳ vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng.

Khách sạn: Phục hồi chậm

Về thị trường khách sạn, Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc, Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương đánh giá, thị trường nghỉ dưỡng đang dần hồi phục. Một số khách sạn trong thành phố đã cải thiện công suất nhờ nhu cầu phục hồi của khách công tác và khách du lịch trong nước. Một số thị trường khách mới như Ấn Độ đã xuất hiện cho cả nhu cầu công tác và giải trí. Các thị trường nghỉ dưỡng ven biển có tỷ lệ lấp đầy cao, đặc biệt là đối với phân khúc hạng sang. Các dự án lớn nhưng có vị trí kém đã gặp khó khăn.

Thị trường sẽ được phân hóa rõ rệt, với sự chú trọng vào chất lượng hơn số lượng. Sau khi giãn cách xã hội kết thúc vào Q4/2021 và đường bay quốc tế phục hồi vào T3/2022, tình hình hoạt động của Tp.HCM đã được cải thiện. Nguồn cung tăng 5% theo quý và 14% theo năm đạt gần 15.200 phòng từ 108 dự án. Trong sáu tháng cuối năm nay, dự kiến có gần 600 phòng từ ba dự án mới tại Quận 1, bao gồm SOTETSU Hotel, Fusion Original và Hilton Saigon.

Tp.HCM đón 0,5 triệu lượt khách quốc tế trong nửa đầu năm, tăng 100% theo năm. Khách nội địa đạt 11 triệu lượt,tăng 43% theo năm. Tuy nhiên, so với 6T/2019, lượng kháchquốc tế giảm -89% và lượng khách nội địa thấp hơn -13%.

Thị trường cải thiện nhưng vẫn chưa phục hồi. Công suất trung bình đạt 39%, tăng 19 điểm phần trăm theo quý và 21 điểm phần trăm theo năm. Giá phòng trung bình đạt 1,4 triệu VNĐ/ phòng/đêm tăng 12% theo quý nhưng giảm - 13% theo năm, phần lớn là do sự chuyển đổi của các khách sạn cách ly có giá phòng cao.

Khách nội địa thúc đẩy sự phục hồi du lịch. Theo Tổng Cục du lịch, trong 6T/2022 khách nội địa đạt 60,8 triệu lượt, tăng 190% theo năm và cao hơn 140% so với 6T/2019.

Theo Hiệp hội Vận tải Hàng không Quốc tế (IATA), thị trường hàng không Việt Nam tăng trưởng mạnh nhất bên cạnh 25 quốc gia khác như Mexico, Brazil, Tây Ban Nha và Úc,…. Các điểm đến hướng đến khách trong nước phục hồi nhanh hơn.

Thị trường Tp.HCM phụ thuộc khá nhiều vào khách quốc tế, tuy nhiên, nhu cầu này vẫn chưa phục hồi hoan toàn. Các thị trường chính như Trung Quốc và Hồng Kông vẫn đóng cửa và chính sách thị thực của Việt Nam chưa được cải thiện.

Việt Nam duy trì một số hạn chế nhập cảnh đối với khách nước ngoài như bảo hiểm y tế và PCR âm tính (trước ngày 15 tháng 5 năm 2022), trong khi các quy định tương tự đã được Malaysia và Singapore bãi bỏ từ Q1/2022.

Căn hộ dịch vụ: Nguồn cung tăng trưởng chậm

Bà Võ Thị Khánh Trang - Phó Giám đốc Nghiên cứu Savills cho biết trong Q2/2022, tình hình hoạt động của căn hộ dịch vụ được cải thiện nhờ vào du lịch quốc tế được kết nối và các hạn chế Covid được nới lỏng.

Tuy nhiên, sự quay trở lại của thị trường căn hộ chung cư và khách sạn sẽ tạo ra áp lực đối với phân khúc này.

Nguồn cung chỉ tăng 1% theo quý và không đổi theo năm với 6.221 căn từ 102 dự án. Trong Q2/2022, một dự án Hạng C là Saigon Airport Plaza đã mở lại 44 căn, không có dự án mới được ghi nhận trong quý này. Tổng nguồn cung tương lai là 780 căn đến từ 5 dự án; nguồn cung khu vực trung tâm chiếm 38%.

Giá thuê trung bình tăng 1% theo quý đạt 496.800 VNĐ/m2/tháng; Giá thuê Hạng A tăng 3% theo quý,và 6% theo năm. Công suất đạt 74%, tăng 6 điểm phần trăm theo quý và 10 điểm phần trăm theo năm, nhờ vào chuyên gia nước ngoài, sinh viên quốc tế và người lao động quay trở lại.

Thị trường ghi nhận lượng tiêu thụ cao nhất kể từ Q1/2020 sau khi Covid-19 bùng phát. Từ khi Việt Nam mở cửa vào T3/2022, các chuyên gia nước ngoài, đặc biệt là từ Nhật Bản và Đài Loan trong mảng xây dựng và sản xuất đã quay trở lại. Theo Cục Thống kê Thành phố, trong 6T/2022, Tp.HCM có 304 dự án FDI mới với số vốn đăng ký 231 triệu USD.

Singapore là nhà đầu tư lớn nhất, tiếp theo là Nhật Bản. Số dự án FDI mới tăng 16% theo năm là tín hiệu tích cực đối với thị trường do đối tượng khách chủ yếu là người nước ngoài.

Là loại hình cạnh tranh với căn hộ dịch vụ, chung cư cho thuê có nguồn cung lớn và giá thuê thấp hơn. Theo khảo sát của Savills, giá thuê của căn hộ dịch vụ cao hơn đến 40% so với giá thuê trung bình của căn hộ chung cư Hạng A và B. Đến năm 2024, thị trường dự kiến sẽ có hơn 26.000 căn hộ chung cư hạng A và B được bàn giao và đưa vào cho thuê, điều này có thể tạo áp lực đối với thị trường căn hộ dịch vụ tương lai.

Căn hộ: Nguồn cung mới tăng mạnh

Ông Troy Griffiths, Phó Giám Đốc Điều Hành Savills nhận định với nguồn cung hạn chế, nhu cầu mua nhà tại TP.HCM có sự dịch chuyển sang các tỉnh lân cận như Bình Dương. Cơ sở hạ tầng và việc mở bán các dự án lớn sẽ thúc đẩy sự dịch chuyển này.

Nguồn cung sơ cấp đạt 13.460 căn hộ, tăng 233% theo quý và 265% theo năm – lượng tăng nhiều nhất kể từ năm 2019. Nguồn cung mới đến từ tám dự án mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án hiện hữu; Hạng B chiếm 85% thị phần, hạng C là 9% và hạng A với 8%. Hạng B có nguồn cung lớn nhất với 10.500 căn, chủ yếu đến từ các dự án mới của Vinhomes Grand Park.

Trong 6T/2022, tình hình hoạt độnng được cải thiện, và các hoạt động kinh tế tăng trưởng cùng với nhu cầu nhà ở cao. Hơn 12.000 giao dịch trong sáu tháng đầu năm 2022 và tỷ lệ hấp thụ đạt 75%, tăng 15 điểm phần trăm theo năm.

Nguồn cung mới chiếm hơn 90%. Chiến lược tiếp thị mạnh mẽ, đội ngũ bán hàng đông đảo và lượng tồn kho thấp ở các quý trước đã đẩy tình hoạt động của các dự án mới. Trong khi các dự án hiện hữu không tăng giá, các giai đoạn tiếp theo của các dự án tăng cao nhất đến 11% theo quý.

Đến năm 2025, nguồn cung tương lai dự kiến đạt 145.000 căn. Giá đất tăng đã đẩy giá nhà tăng cao. Cùng với sự quy hoạch bài bản, cải thiện cơ sở hạ tầng và sự đô thị hóa ngày càng tăng, TP. Thủ Đức, Quận 7 và huyện Nhà Bè dự kiến sẽ trở thành nguồn cung căn hộ chính. TP.Thủ Đức chiếm 48% thị phần nguồn cung tương lai; Quận 2 sẽ chiếm khoảng 29%, đây là những khu vực có nguồn cung tương lai nhiều nhất.

Biệt thự/ Nhà phố: Chịu áp lực lạm phát và lãi suất

Ông Troy Griffiths, Phó Giám Đốc Điều Hành Savills Việt Nam cho biết bất động sản liền thổ tại TP.HCM đến từ các chủ đầu tư danh tiếng, tập trung tại các khu phức hợp và khu đô thị cao cấp. Gía nhà vẫn ở mức cao, nhắm vào nhóm người mua giàu có. Cơ hội lớn cho nguồn cung liền thổ giá cả phải chăng ở các tỉnh lân cận .

Nguồn cung xây sẵn sơ cấp tăng 18% theo quý và 1% theo năm đạt 577 căn. Nguồn cung phủ khắp 9 quận nhưng tập trung nhiều nhất tại Tp. Thủ Đức, Quận 12, và Bình Chánh.

Nguồn cung mới đóng góp hơn 370 căn hay 64% nguồn cung sơ cấp từ 6 dự án mới và 3 giai đoạn tiếp theo, tăng 22% theo quý. Nguồn cung đất nền sơ cấp có 221 nền, tăng 10% theo quý nhưng giảm 17% theo năm. Lượng giao dịch đạt hơn 370 căn, tăng 54% theo quý với tỷ lệ hấp thụ là 64%, cải thiện 15 điểm phần trăm theo quý.

Nguồn cung mở bán mới chiếm 80% of lượng giao dịch và đạt 79% tỷ lệ hấp thụ. Tp. Thủ Đức chiếm 52% lượng giao dịch. Quận 2 đóng góp thị phần lớn nhất trong lượng giao dịch của toàn TP.HCM (37%), phần lớn đến từ dự án mới, The Global City SOHO của Masterise Homes. Sản phẩm trên 18 tỷ đồng chiếm ưu thế với 64% lượng giao dịch và được hấp thụ 68%.

Đến năm 2025, nguồn cung tương lai dự kiến đạt trên 11.500 căn/nền. Bất động sản xây sẵn chiếm 89% và đất nền cung cấp 11%.

Trong 6 tháng cuối năm 2022, dự kiến có 3 dự án mới và 6 giai đoạn tiếp theo tại Tp. Thủ Đức, Quận 12, Bình Chánh và Nhà Bè với hơn 2.200 căn/nền. Nguồn cung tương lai tại Tp. Thủ Đức đến từ các chủ đầu tư lớn như The Rivus Elie Saab của Masterise Homes, The Classia của Khang Điền, các giai đoạn tiếp theo tại The Global City SOHO của Masterise Homes và The 9 Stellars của Sơn Kim Land.

UOB dự báo lạm phát đạt 3.7% cho cả năm 2022 và sẽ tăng lên 5% vào năm 2023. SSI kỳ vọng lãi suất huy động trong nửa cuối 2022 có thể tăng 50 đến 70 điểm cơ bản. Trong 6T/2022, 67% dư nợ tín dụng bất động sản là vay mua nhà.

Với tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính cao, lãi suất tăng sẽ làm giảm lượng người mua sử dụng vốn vay do chi phí vay thế chấp cao hơn, điều này sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở.