TP.HCM: Nhà ở xã hội đang “đánh đố” người thu nhập thấp
Công nhân mòn mỏi “giấc mơ an cư”
Theo số liệu của Sở Xây dựng TPHCM, giá thành căn hộ trong vòng 3 năm trở lại đây đã có những bước nhảy vọt. Thời điểm trước năm 2019, giá thành căn hộ không vượt quá 16 triệu đồng/m2. Nhưng hiện nay, khi giá cả đều tăng lên thì giá trị căn hộ ở mức trên 20 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 1 tỷ đến 1,6 tỷ đồng/căn.
Giá nhà tăng cao, nhưng người lao động chỉ có thể dành 1,5-1,8 triệu đồng/ tháng, tương đương 20-25% thu nhập để mua nhà. Với một căn hộ với giá 1-1,6 tỷ như trên, thời gian trả góp sẽ kéo dài, trong khi quy định thời gian trả góp một căn hộ chỉ trong vòng 15 năm.
Bà Trần Thị Diệu Thúy, Chủ tịch Liên đoàn lao động TP.HCM thông tin, qua khảo sát mới đây của công đoàn, nhu cầu về nhà ở của công nhân lao động là rất lớn. Hiện, có khoảng 1,3 triệu công nhân lao động đang làm việc ở thành phố có nhu cầu nhà ở. Trong số này, chỉ gần 40.000 công nhân sống ở các khu lưu trú, ký túc xá tại các khu công nghiệp. Hầu hết người lao động thuê trọ trong những căn phòng diện tích trung bình 14 m2, giá thuê trung bình 1,6 triệu đồng/tháng, khoảng 4 người cùng ở. Nhiều người cho biết họ dành 10-15% thu nhập chi trả tiền thuê nhà.
Cũng theo khảo sát của Liên đoàn Lao động TP.HCM, phần lớn công nhân ở các tỉnh miền Tây, vùng lân cận TP.HCM xác định chỉ ở thành phố làm việc một thời gian, sau đó về quê. Nguyên nhân là thu nhập của họ còn thấp, không tích lũy đủ số tiền ban đầu và trả dần hàng tháng để mua nhà ở xã hội.
Theo rà soát của Sở Xây dựng TP. HCM, trên địa bàn có tổng cộng 33 dự án diện tích trên 10ha. Theo quy định, chủ đầu tư bắt buộc phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định, với tổng diện tích hơn 105ha và 70.000 căn. Trong số này có 26 dự án hoàn toàn do chủ đầu tư thực hiện và đã bồi thường được 14 dự án. Con số này cho thấy, quỹ đất có, địa chỉ có, nhà đầu tư có, vậy làm sao chúng ta có thể triển khai nhanh.
Cũng theo thống kê của Sở Xây dựng TP. HCM, từ cuối tháng 4/2022, đã có gần 1.300 căn hộ nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân được đốc thúc triển khai. Được biết, thành phố cũng đang đẩy nhanh tiến độ thực hiện 10 dự án nhà ở xã hội, 2 dự án nhà lưu trú công nhân, tổng quy mô 11.000 căn hộ trong năm 2022. Trong đó, có 4 dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thực hiện quy mô trên 3.300 căn, 6 dự án nhà ở xã hội sử dụng quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại với gần 6.000 căn thuộc các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, quận 7 và TP. Thủ Đức.
Từ góc độ doanh nghiệp, một chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cho biết, dù rất vui mừng khi dự án của họ đã được phê duyệt, nhưng để đưa sản phẩm ra thị trường lúc này với giá phải chăng là rất khó vì các chi phí đầu vào đều tăng cao, đó là chưa kể những chi phí, tổn thất chủ đầu tư phải gánh chịu trong thời gian dài nằm chờ dự án được phê duyệt.
“Một dự án nhà ở xã hội đi xin giấy phép xây dựng phải làm hồ sơ thẩm định nghiên cứu khả thi với nhiều công đoạn, từ phòng cháy chữa cháy đến việc chủ đầu tư làm ăn lời lỗ ra sao... nên thời gian giải quyết thủ tục kéo dài vài năm mới xong. Đến khi được cấp phép thì giá nguyên vật liệu đều tăng khiến chủ đầu tư phải tính toán lại. Muốn phát triển nhà ở xã hội như kế hoạch đề ra thì thủ tục hành chính phải rất đơn giản, chứ còn phức tạp như hiện nay thì còn chậm trễ”, vị đại diện trên thẳng thắn nói.
Cùng góc nhìn, Tổng giám đốc Phú Đông Group, ông Ngô Quang Phúc cho hay, do các yếu tố đầu vào của bất động sản đều xu hướng tăng nên doanh nghiệp dù muốn cũng không thể phát triển nhà ở giá rẻ và thủ tục pháp lý dự án phức tạp, kéo dài, thậm chí bế tắc là một trong những nguyên nhân chính đẩy giá bất động sản tăng cao
“Giả sử một lô đất có giá 300 tỷ đồng, chỉ cần chậm ra hàng một năm, chủ đầu tư đã mất thêm 10% chi phí lãi vay ngân hàng. Chi phí này sẽ được cộng vào giá bán dự án nên giá nhà khó rẻ”, ông Phúc nói và cho biết thêm, thực tế thời gian qua, đa phần doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội đều không hiệu quả, chưa kể việc quyết toán dự án nhà ở xã hội rất khó khăn.
Cần giải pháp đồng bộ
Phát biểu tại Hội nghị thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp diễn ra sáng nay 1/8/2022, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM Trần Hoàng Quân thông tin, trong thời gian qua, giai đoạn 2006-2020, TPHCM đã xây dựng khoảng 20.000 căn nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố. Suốt thời gian này, các dự án hầu hết do các doanh nghiệp của Thành phố xây dựng. Trong khi đó, quy mô dân số của TP liên tục tăng, bình quân mỗi năm tăng 200.000 dân, dự kiến giai đoạn 2021-2025 tăng khoảng 1 triệu dân.
Hiện, Bộ Xây dựng đã thẩm định và Thành phố đã phê duyệt Nhu cầu về nhà ở xã hội của thành phố. Theo đó, giai đoạn 2021-2025, Thành phố sẽ xây dựng 35.000 căn hộ xã hội trên địa bàn. Giai đoạn 2026-2030, xây dựng 58.000 căn. Như vậy từ nay đến năm 2030, Thành phố sẽ xây dựng 93.000 căn nhà ở xã hội. Trong đó, dành 25% cho nhà ở công nhân và nhà cho thuê.
Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu, Giám đốc Sở Xây dựng TP. HCM kiến nghị Thủ tướng có chỉ đạo ban hành văn bản hướng dẫn thống nhất về quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở, nhà ở xã hội ở các địa phương triển khai thực hiện theo hướng cắt giảm hoặc liên thông các thủ tục, rút ngắn thời gian để giải quyết hồ sơ cũng như các hoạt động về đầu tư xây dựng. “Trước mắt, Thành phố hệ thống được các bước để đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội gồm: Chấp thuận chủ trương đầu tư quy hoạch, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Các bước này, Thành phố đã có đề xuất giảm 50% thủ tục hành chính như các tập đoàn cũng đã đề xuất”, ông Quân nói.
Ngoài ra, Sở Xây dựng TP.HCM cũng đề xuất cho ban hành hướng dẫn việc xác định phân bổ và hoàn trả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong trường hợp chủ đầu tư bàn giao lại cho Nhà nước quỹ đất ở 20% để xây dựng nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, theo Sở Xây dựng TP. HCM, cần ban hành cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp, nhà ở cho thuê, nhằm tạo thêm nguồn cung về nhà ở cho các đối tượng công nhân, người lao động có thu nhập thấp.
“Điển hình hóa các thiết kế nhà ở xã hội được thẩm định thiết kế cơ sở và cấp phép xây dựng để triển khai xây dựng hàng loạt, góp phần giảm thời gian thủ tục đầu tư và giá thành căn hộ.”, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM nêu ý kiến.
Cùng với đó, ông Quân đề xuất cho phép UBND TPHCM được quyết định hình thức thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2-10 ha theo 1 trong 3 bước: i) Dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội; ii) Chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội; iii) Nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước (tương tự như Nghị định số 100/2015/NĐ-CP). Đối với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đát từ 10 ha trở lên, thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng hình thức dành quỹ đất 20% trong dự án theo quy định.
Cuối cùng, Sở Xây dựng TP HCM đề xuất bố trí vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội Việt Nam để thực hiện các chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở năm 2014, để doanh nghiệp vay để đầu tư phát triển nhà ở xã hội;
Hiện nay, khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà đầu tư phải tuân thủ các quy định của pháp luật về đầu tư, quy hoạch, nhà ở, đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản, quản lý, sử dụng tài sản công, đấu thầu,… Thủ tục thực hiện phải qua nhiều cơ quan, đơn vị cho phép kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất cho doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình được vay theo Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/12/2022 của Chính phủ đến năm 2025 và những năm tiếp theo để thực hiện các chương trình này.
Trao đổi về việc rút ngắn thủ tục hành chính để triển khai chương trình nhà ở xã hội, ông Phan Văn mãi, Chủ tịch UBND TP.HCM cho biết, TPHCM đã chủ động rút ngắn thủ tục ngắn nhất, trong đó ngắn nhất 137 ngày, dài nhất 217 ngày nhằm tạo điều kiện cho các đơn vị tiến hành, tuy nhiên trong quá trình thực hiện cũng có nhiều vấn đề. “Vì vậy, trong dự thảo chỉ thị giao cho Bộ Xây dựng phối hợp với các cơ quan nên có cơ chế, ở đó tổ công tác phải cùng Chính phủ chỉ đạo thực hiện, tháo gỡ vướng mắc để đẩy nhanh tiến độ hơn”, ông Mãi đề xuất.