Giá căn hộ tại TP.HCM chạm mốc 425 triệu đồng/m2

Hụt hơi với giá căn hộ liên tục tăng, có nơi 425 triệu/m2

Chia sẻ về chuyện đi mua chung cư, chị Mai Bảo Trâm (quê Quảng Trị) kể, sau thời gian thuê trọ, gom góp được chút tiền tích lũy, chị lên mạng tìm hiểu một vài dự án căn hộ tại TP.Thủ Đức. Biết rõ tài chính, thu nhập hằng tháng của mình, chị tìm những dự án mới có mức giá dao động từ 40-50 triệu/m2. Tuy nhiên, những số liệu tìm kiếm cho thấy, hoàn toàn không có 1 dự mới nào có giá trong khoảng này.

“Đợt tháng 1 tôi cũng đi dạo 1 vòng khu vực TP.Thủ Đức, thấy cũng có lác đác vài dự án mở bán với mức giá trên dưới 50 triệu/m2. Tuy nhiên, bây giờ với mức giá này chỉ có thể mua được căn hộ tại các chung cư cũ ở TP.Thủ Đức. Hiện giá bán sơ cấp tại các dự án mới thấp nhất cũng khoảng 60 triệu/m2, còn lại dao động từ 75-90 triệu/m2”, chị cho biết. Theo chị Trâm, mức giá trên là quá tầm với chị. Điều khiến chị bất ngờ hơn đó là với mức giá từ 40-50 triệu/m2, chị cũng không có nhiều lựa chọn nếu xuống tiền mua căn hộ tại khu vực H.Bình Chánh, nơi vốn được coi là “vùng trũng” của thị trường BĐS TP.HCM.

Theo khảo sát của phóng viên, thực tế đúng như lời của chị Trâm nói, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM liên tục tăng. Trong quý 2/2022, có không nhiều các dự án chung cư được mở bán. Phần lớn, dự án mới đều ở TP.Thủ Đức và khu Đông Nam. Giá bán sơ cấp thấp nhất thị trường BĐS TP.HCM thuộc về phía Đông Nam với mức giá dao động từ 50-55 triệu/m2. Như các dự án Akari City (Q.Bình Tân), West Gate (H.Bình Chánh), Dragon Hill Premier (H.Nhà Bè), Flora Panorama (H.Bình Chánh)…

Tại TP.Thủ Đức giá bán sơ cấp thấp nhất cũng vào khoảng 60-65 triệu/m2, thuộc về các dự án Urban Green, MT Eastmark City, FIATO Premier. Còn lại, phần lớn là các dự án căn hộ thuộc phân khúc hạng sang, có mức giá dao động từ 90-150 triệu/m2, như King Crown Infinity (TP.Thủ Đức), The Peak Garden (Q.7). Cũng theo khảo sát của phóng viên, thị trường căn hộ xuất hiện những dự án có mức giá khó tin, từ 150-400 triệu/m2. Phần lớn những dự án có mức giá này định vị tại khu vực Q.1 như dự án Zenity, Lancaster Legacy.

Trong báo cáo thị trường BĐS căn hộ TP.HCM 6 tháng đầu năm 2022 của DKRA Vietnam chỉ ra một con số khiến không ít nhà đầu tư BĐS giật mình, đó là tại TP.HCM lần đầu xuất hiện 1 dự án căn hộ có giá 425 triệu/m2.

Khẩu vị nhà đầu tư thay đổi, thích mặc áo mới

DKRA Vietnam cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường BĐS căn hộ TP.HCM ghi nhận có 24 dự án mở bán (5 dự án mới và 19 giai đoạn tiếp theo) với khoảng 12,699 căn, gấp 2.3 lần so với 6 tháng đầu năm 2021 (5,611 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt xấp xỉ 88 % trên nguồn cung mở bán với khoảng 11,212 căn, gấp 2.5 lần so với cùng kỳ năm 2021 (4,414 căn). Đáng lưu ý, nguồn cung mới tập trung từ một dự án đại đô thị tại TP.Thủ Đức, trong khi đó, hầu hết các dự án còn lại đều có số lượng mở rổ hàng hạn chế, phổ biến dao động dưới 200 căn.

Theo ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Vietnam, toàn thị trường căn hộ TP.HCM, phân khúc hạng A chiếm 58%, hạng B là 30%, trong khi 3 năm qua không ghi nhận nguồn cung căn hộ giá dưới 35 triệu/m2. Về giá bán có sự tăng mạnh tại hầu hết các phân khúc, giá sơ cấp bình quân tăng từ 8-15% so với giai đoạn trước đó (cách nhau 3-5 tháng), còn giá bán sơ cấp cũng tăng từ 3-5% so với cùng kỳ năm trước.

“Hiện tại, để kiếm căn hộ giá 40 triệu/m2 tại TP.HCM cũng không có. Như vậy để thấy, giá căn hộ TP.HCM đã ở ngưỡng mới. Việc tìm kiếm mức giá từ 50-60 triệu/m2 tại thành phố này sẽ ngày càng khó trong tương lai gần", ông Thắng cho biết.

Tương tự, báo cáo của Cushman & Wakefield về thị trường căn hộ TP.HCM cũng chỉ ra rằng, nguồn cung mới trong quý 2/2022 khu Đông chiếm tới 90 %, phía phía Tây chiếm 5%, phía Nam chiếm 3%, trung tâm chiếm 2%. Rổ hàng mới theo quý, đạt khoảng 9,300 căn. Trong đó phân khúc hạng trung cấp chiếm 88%, bình dân chiếm 8%, cao cấp chiếm 2% và phân khúc hạng sang chiếm 2%. Cũng theo Cushman & Wakefield, số lượng căn hộ bán ra trong quý 2/2022 gần bằng số lượng bán ra của cả năm 2021. Những dự án điển hình được được mở bán trong quý có thể kế đến dự án Beverly Solari (Vinhomes Grand Park), LUMIERE Boulevard (Masteri Centre Point), MT East Mark City, Urban Green, King Crown Infinity và Fiato Premier…

Báo cáo thị trường của đơn vị này cũng chỉ ra, giá bán căn hộ cao nhất tại TP.HCM ghi nhận ở mức 350 triệu/m2. Tuy nhiên, số liệu về mức giá bán sơ cấp trung bình của đơn vị này lại ghi nhận không tăng mạnh, chỉ tăng từ 1- 3% so với quý trước.

Nhận định về thị trường căn hộ TP.HCM trong thời gian tới, DKRA Vietnam cho rằng, nguồn cung mới căn hộ tại TP.HCM có thể sụt giảm, đạt khoảng 70% nguồn cung 6 tháng đầu năm 2022 (9,000 - 11,000 căn). Nhiều dự đoán giá căn hộ tại TP.HCM sẽ “hạ nhiệt" trong thời gian tới. Tuy nhiên, theo ông Thắng giá bán sơ cấp sẽ khó giảm vì những tác động từ chi phí đầu vào, thủ tục phê duyệt dự án chưa tiến triển. Trong khi đó, giá bán thứ cấp căn hộ không có nhiều biến động. Sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng nếu động thái siết tín dụng bất động sản của các ngân hàng chưa có hướng tháo gỡ kịp thời. Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo và dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường.

Tương tự, Cushman & Wakefield cũng nhận định TP. Thủ Đức và khu Nam vẫn khu vực sẽ dẫn đầu nguồn cung căn hộ trong tương lai.

Ông Đinh Hoàng Thắng, Quản lý cấp cao của batdongsan.com.vn cho biết, thanh khoản hầu hết các phân khúc BĐS hiện đang gặp khó. Tại phân khúc căn hộ, những dự án tại khu Nam được hấp thụ tốt vì có mặt bằng giá thấp, phù hợp với tài chính của nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Cũng theo ông Thắng, xu hướng nhà đầu tư tại phân khúc căn hộ cũng thay đổi.

“Đối với anh em môi giới mà chúng tôi có tiếp xúc thì nói là bán dự án mới còn dễ hơn là bán sang nhượng. Có nghĩa là sao, tức là nguồn cung mới bán dễ hơn là bán sang nhượng. Thậm chí, một số dự án tại khu Đông TP.HCM, nhà đầu tư có xu hướng mua những dự án mới, chung cư mới, tòa nhà mới, phân khu mới. Thực tế về vị trí và khu vực thì những dự án mới này không bằng dự án cũ”, ông Thắng cho biết.