CEO DKRA Vietnam: Thời điểm thích hợp nhất để xuống tiền đầu tư bất động sản là khi nào?

Qua cơn "sốt", thị trường nhà đất giảm mạnh mà không ai ngó ngàng

Cơn lốc “sốt” đất bất ngờ ập đến với những người dân ở xã Tân Lợi, huyện Đồng Phú (Bình Phước) khi có thông tin sẽ xây cầu Mã Đà. “Cò” từ khắp nơi nườm nượp tìm về đây tạo sóng với câu cửa miệng chào mời nhà đầu tư như cầu Mã Đà được xây, từ Bình Phước về sân bay Long Thành, cảnh Cái Mép – Thị Vải chỉ còn khoảng 60km. Thời điểm ấy, mỗi mét ngang (sâu khoảng 45-50m) đường huyết mạch ĐT.753, cách cầu Mã Đà khoảng 10 km hướng về TP.Đồng Xoài (Bình Phước) được chào bán với giá từ 250-350 triệu. Trước khi có thông tin xây cầu thì giá mỗi mét ngang khu vực này chỉ khoảng 75-80 triệu.

Ngoài xã Tân Lợi giá đất tại xã Tân Hưng (huyện Đồng Phú) cũng được “cò” thổi giá. Chỉ trong vòng 1 tuần giá đất ở đây tăng từ 30-50%, tùy từng vị trí. Khu vực tăng mạnh nhất là các miếng đất mặt tiền đường ĐT.753 đoạn từ xã Tân Hưng đến ấp Thạch Mang (xã Tân Lợi). Theo chia sẻ của người dân địa phương, không chỉ những lô đất mặt tiền mà ngay cả đất vườn, đất lô cao su cũng tăng chóng mặt theo tin xây cầu Mã Đà. Đất vườn khu vực này có giá trung bình từ 800-1 tỷ/ha, tùy vào vị trí, cây trồng, thế nhưng lúc này cũng được các “cò” thổi gần 10 tỷ/ha.

Tuy nhiên, sau khi cơ quan chức năng tỉnh Bình Phước có nhiều biện pháp, tăng cường quản lý đất đai xây dựng, khai thác khoáng sản tại khu vực này thì cơn “sốt” mới hạ nhiệt. Thị trường nhà đất khu vực Đồng Phú rơi vào tình trạng “đóng băng” sau khi Bộ Giao thông - Vận tải đề xuất không xây cầu Mã Đà ở Bình Phước. “Trước đó khu vực này rất nhiều môi giới và dân đầu tư xe lớn, xe nhỏ dập dìu về đây buôn đất. Bây giờ “cò” cũng không mà dân đầu tư cũng chẳng có ai. Gía đất ở đây hiện giảm so với lúc đỉnh điểm từ 10-15% nhưng cũng chẳng thấy ai hỏi han, mua bán gì cả”, ông Lê Phong, một người dân cho biết.

Tình cảnh tương tự cũng xảy ra tại một số khu vực tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Thời điểm xảy ra “sốt" đất vào cuối năm 2021, những lô đất ngay đường quốc lộ 51 khu vực Phú Mỹ (TX. Phú Mỹ) có giá khoảng 1,2 tỷ/m ngang, tăng trên 15% so với thời điểm năm 2020. Khu vực huyện Châu Đức cũng tăng từ 2-3 lần. Cụ thể, những lô đất tại trung tâm thị trấn Ngãi Giao có giá từ 50-70 triệu/m2, đất sào tại xã Đá Bạc từ 800 triệu-1,5 tỷ/sào. Tuy nhiên, từ quý 2/2022 đến nay, thị trường nhà đất ở những khu vực này ít được giao dịch và rơi cảnh trầm lắng. Theo khảo sát thực tế, giá nhà đất tại những khu vực trên đang giảm mạnh, từ 10-20%.

Theo ông Đinh Hoàng Thắng, Quản lý cấp cao của Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường BĐS thứ cấp có sự sụt giảm mức quan tâm của khách hàng tới hầu hết các phân khúc. Tùy theo từng phân khúc và khu vực, mức độ sụt giảm từ 10-30%. Đặc biệt, phân khúc đất nền tại TP.HCM và các tỉnh vùng ven, mức độ quan tâm giảm từ 13-17% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân dẫn tới sự sụt giảm nhà đất tại một số điểm nóng ở Bình Phước, Bà Rịa – Vũng Tàu, hoặc Tây Ninh từng được báo chí nhắc rất nhiều, theo chuyên gia này đó là khu vực trên không có động lực cơ học cho vấn đề tăng trưởng.

Trong khi đó, TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế lại cho rằng, giá đất neo cao, dòng vốn bị kiểm soát đã khiến cho các doanh nghiệp phát triển dự án thận trọng, nhà đầu tư chùn tay. Và chính sự chùn tay của các nhà đầu tư BĐS này đã làm cho thị trường thực sự đi vào giai đoạn suy giảm. “Các nhà đầu tư bắt đầu cho rằng, BĐS không thể tăng nhanh được, hoặc không thể tăng trong năm nay, do vậy người ta chưa vội xuống tiền mà tiếp tục quan sát chuyển động của thị trường”, ông Hiển cho biết.

Đọc kỹ 4 yếu tố này trước khi xuống tiền đầu tư

Theo nhận định của nhiều chuyên gia BĐS, tổng quan thị trường hiện tại đang rất ảm đạm. Nghịch lý xảy ra ở hầu hết các phân khúc, giá tăng cao thanh khoản giảm mạnh, trong khi lượng quan tâm, đi tìm hiểu về BĐS vẫn nhiều. Khi chia sẻ về vấn đề này, ông Phạm Lâm - CEO DKRA Vietnam lại có những nhận định khá lạc quan về thị trường. Theo ông, thị trường BĐS không phải đang suy thoái mà đang bước vào giai đoạn sàng lọc.

CEO DKRA Vietnam cho rằng có 2 vấn đề cơ bản, thứ nhất thị trường BĐS sàng lọc năng lực của chủ đầu tư phát triển BĐS, thứ 2 là thị trường sẽ sàng lọc cả những nhà đầu tư cá nhân.

“Các chủ đầu tư bây giờ sẽ được thị trường sàng lọc, anh nào không đủ năng lực sẽ bị gạt sang 1 bên. Doanh nghiệp nào vượt được qua giai đoạn này phải nói là có bản lĩnh chứ không đơn giản. Thị trường BĐS bây giờ cũng không còn những nhà đầu tư theo kiểu sốt đâu đầu tư đó. Những nhà đầu tư kiểu này là đầu tư theo số đông, theo các quan hệ họ tin tưởng, họ hùn tiền và làm tất cả các kiểu. Tôi nghĩ họ cũng không tham gia vào cuộc chơi này nữa rồi. Tôi nghĩ bây giờ là cuộc chơi của những nhà đầu tư phải có kiến thức, phải có năng lực về tài chính”, ông Lâm cho biết.

Đáng lưu ý, ông Lâm còn cho rằng, đây mới là thời điểm thích hợp cho nhà đầu tư nhảy vào thị trường BĐS.

“2 năm qua tôi không đầu tư gì vào những thị trường mới nổi, tôi chỉ tập trung vào thị trường phát triển thôi. Thị trường đang phát triển và phát triển nó có tính ổn định cao. Tôi nhận được nhiều câu hỏi của bạn bè và các anh chị báo chí rằng, thởi điểm này có nên đầu tư không. Có, cực tốt luôn. Tại sao chúng ta phải để ý đến những vấn đề này? Đó là vì những người tham gia vào thị trường BĐS không giống nhau, có người đi đầu cơ, họ đi theo số đông. Giống như thị trường chứng khoán, tôi thấy ai cũng thấy nói kiếm lời chứng khoán tôi cũng ngạc nhiên. Toàn là tài năng hết. Tuy nhiên, tới bây giờ thì tài năng cũng phải nói là chịu đựng. Vậy chúng ta nhìn thấy 1 câu chuyện khi tất cả mọi người cùng nhau đi làm việc gì đấy thì chắc chắn có chuyện gì đó sắp tới. Thị trường BĐS cũng giống như vậy”, ông phân tích.

Theo vị chuyên gia này, có 4 yếu tố cơ bản để nhận diện đây là thời điểm thích hợp nhất để đầu tư. Ngược lại, dự án BĐS đảm bảo được các điều kiện này sẽ hiếm khi xảy ra sự cố ngoài mong muốn.

Yếu tố đầu tiên, theo ông Lâm, đây là thời điểm các nhà đầu tư có thể lựa được những BĐS tốt nhất. “Trước thị trường nhận được sự giành giật của nhiều người thì chúng ta tìm được 1 căn hộ như y khó lắm. Một năm chúng tôi tiếp thị từ 500 – 600 nghìn giao dịch. Đôi khi chúng tôi mở bán trong 1 ngày cả 500-700 giao dịch được chốt thì thật sự khách hàng muốn chọn được 1 căn hộ ưng ý khó lắm. Bây giờ là thời điểm tốt để chúng ta lựa chọn BĐS tốt, phù hợp với những mong đợi của chúng ta. Đặc biệt các nhà đầu tư có chiến lược đầu tư trung dài hạn”, ông nói.

Yếu tố thứ 2, đó là các nhà đầu tư có thể lựa chọn các dự án BĐS có pháp lý tốt, pháp lý an toàn. Chỉ những dự án có pháp lý sạch mới được nhà đầu tư quan tâm để ý lúc này.

Yếu tố thứ 3, CEO DKRA Vietnam khuyên các nhà đầu tư BĐS nên chú ý tới vấn đề quan trọng đó là BĐS phải có giá trị khai thác được. “Mà nó muốn khai thác được thì nó phải nằm ở vùng phát triển. Tức là anh chị mua 1 căn hộ thì nó phải khai thác cho thuê được. Lợi nhuận nhiều hay ít thì tùy theo từng dự án, từng diện tích và khu vực”, ông nói.

Ngoài ra, yếu tố thứ 4, ông Lâm cho biết đối với các dự án đang phát triển, đang hình thành mà có cơ hội đầu tư trong tương lai thì phải quan tâm đến những thương hiệu lớn, uy tín của các nhà đầu tư.

“Hiện nay chúng ta thấy rằng, thị trường nó bình thường thì thấy mọi công ty đều có cảm giác là giống nhau, nhưng thực ra không phải vậy. Khi thị trường có chuyện, nguồn vốn bị siết, bị quản lý, bị thắt chặt... Tất cả mọi thứ giảm xuống thì chúng ta sẽ thấy bộc lộ ra những năng lực của chủ đầu tư. Và cách để kiểm chứng chủ đầu tư rất đơn giản, đó là xem lại quá khứ lịch sử phát triển dự án của họ. Như họ làm dự án nào, bàn giao ra sao, chất lượng sao, tăng giá sao, khai thác được hay không”, CEO DKRA Vietnam cho biết.