Ngỡ ngàng giá bán NOXH, có nơi trên 30 triệu/m2

Cung lớn, cầu nhỏ giọt

Tại nhiều bài viết trước, chúng tôi từng nhiều lần đề cập đến thực trạng phát triển mất cân đối thị trường BĐS tại các tỉnh phía Nam. Trong đó, tỉnh Đồng Nai là một ví dụ điển hình. Tại địa phương này xuất hiện rất nhiều các dự án nhà phố, biệt thự, khu đô thị triệu USD nhưng lại vắng bóng dự chung cư, nhà lưu trú, NƠXH cho công nhân, người thu nhập thấp. Theo Liên đoàn Lao động tỉnh Đồng Nai, hiện toàn tỉnh có hơn 1,2 triệu lao động làm việc trong các doanh nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh, riêng các KCN, CCN có hơn 614 nghìn người lao động. Phần lớn trong số đó đều là người ngoại tỉnh, vì vậy mà nhu cầu an cư cho các đối tượng này rất lớn.

Số liệu thống kê từ Sở Xây dựng Đồng Nai cho thấy, tính đến thời điểm hiện tại, tỉnh này mới mới hoàn thành gần 3.500 căn NƠXH, trong đó có 1.581 căn dành cho công nhân. Đồng Nai có khoảng 20 nghìn khu nhà trọ với khoảng 150 nghìn phòng trọ, đáp ứng được 450 nghìn chỗ ở cho người lao động. Chia sẻ với báo chí, ông Cao Tiến Dũng, Chủ tịch UBND tỉnh UBND tỉnh Đồng Nai cho biết, hiện địa phương này vẫn đang thiếu hơn 200 nghìn căn NƠXH.

Tương tự như Đồng Nai, Bình Dương cũng là tỉnh phát triển công nghiệp, có khoảng 1,3 triệu lao động, trong đó khoảng 85% là người lao động ngoại tỉnh cần có nhu cầu nhà ở. 10 năm qua, Bình Dương đầu tư xây dựng hàng chục nghìn căn hộ NƠXH cho công nhân, người lao động thu nhập thấp trên địa bàn. Cụ thể, giai đoạn từ năm 2016-2020, Bình Dương đã phát triển khoảng 1,33 triệu m2 sàn NƠXH, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho hơn 100 nghìn người. Tuy nhiên, theo lãnh đạo địa phương, số lượng nguồn cung vẫn còn ít chưa đáp ứng được với nhu cầu thực tế.

Cũng như Bình Dương và Đồng Nai, tỉnh Long An cũng “khát” nhà ở cho người lao động. Hiện Long An có 22 KCN đang hoạt động với khoảng 200 nghìn công nhân và 23 CCN với khoảng 35 nghìn công nhân, đa số công nhân là lao động ngoại tỉnh nên rất cần chỗ ở. Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại, Long An mới chỉ có 3 trong tổng số 15 dự án nhà ở cho người lao động tại các KCN, CCN được xây dựng. Theo ông Nguyễn Văn Trang, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Long An, địa phương này có 234 nghìn lao động có nhu cầu nhà ở.

So với các tỉnh vùng ven, TP.HCM khan hiếm nguồn cung NƠXH nhiều nhất. Theo Sở Xây dựng TP.HCM, trong giai đoạn năm 2016-2020, thành phố đã đưa vào sử dụng khai thác 19 dự án NƠXH, đạt được hơn 69% so với chỉ tiêu. Hiện thành phố có khoảng 13 triệu người, với hơn 2,5 triệu hộ gia đình, và mỗi năm thành phố có tới 50 nghìn cặp kết hôn mới và cần có nơi ở riêng.

Giá bán NOXH ở đâu cao nhất?

Nếu TP.HCM hạn chế về quỹ đất để làm NƠXH thì một nghịch lý của thị trường là những tỉnh như Đồng Nai, Bình Dương và Long An cũng “khan” nguồn cung NƠXH, trong khi 3 tỉnh này quỹ đất sạch còn khá nhiều. Những số liệu thống kê trên đây cho thấy, nhu cầu nhà ở của công nhân, người lao động đang rất lớn nhưng có một thực tế đang tồn tại, đó là hầu hết doanh nghiệp BĐS đều ngại làm NƠXH.

Theo lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM chia sẻ, có rất nhiều rào cản, khó khăn mà các doanh nghiệp gặp phải khi làm NƠXH. Một trong số đó là vướng mắc thủ tục pháp lý kéo dài, lợi nhuận từ NƠXH không cao như các dự án thương mại nên công ty địa ốc không mặn mà đến phân khúc này.

Trong tọa đàm “gỡ điểm nghẽn phát triển NƠXH, nhà ở cho công nhân” được tổ chức mới đây, các chuyên gia, doanh nghiệp BĐS đồng quan điểm rằng, khó khăn về nguồn vốn là vướng mắc đầu tiên kìm hãm phân khúc này phát triển. Ví dụ cụ thể được lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra, đó là sau khi gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng hỗ trợ cho người dân, doanh nghiệp được vay vốn với lãi suất ưu đãi để xây, mua nhà kết thúc thì phân khúc NƠXH gần như biến mất trên thị trường BĐS TP.HCM.

Ông Lễ Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành cho rằng, thủ tục pháp lý kèo dài, dẫn tới rủi ro tài chính cho doanh nghiệp phát triển NƠXH. Theo ông Nghĩa, kể từ khi bắt đầu thủ tục xin dự án đến khi kết thúc nhanh nhất cũng phải 5 năm, tuy nhiên, lợi nhuận định mức của NƠXH tối đa theo quy định là 10%, mức lợi nhuận này còn thấp hơn cả lãi suất gửi tiết kiệm. Ngoài ra, khi phát triển NƠXH, chủ đầu tư không chủ động được về dòng tiền, đối tượng mua nhà và giá bán đều do Nhà nước quyết định. Đây là lý do nhiều doanh nghiệp ngại làm NƠXH.

Cũng bởi các nguyên nhân này mà đến nay công ty của ông Nghĩa có 3 dự án đang cần tháo gỡ vướng mắc. Đó là các dự án Lê Thành - An Lạc, dự án NƠXH Lê Thành - Tân Kiên, dự án NƠXH Lê Thành - Tân Tạo 2. Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, định mức lợi nhuận chỉ 10% của NƠXH và nhà ở cho công nhân hiện không đủ để giải bài toán tài chính cho doanh nghiệp. Thậm chí, không ít doanh nghiệp còn bị lỗ khi phát triển NƠXH.

Theo các chuyên gia BĐS, giá bán NƠXH tại Đồng Nai, Bình Dương, TP.HCM và Long An mỗi nơi một khác. Khảo sát thực tế thị trường BĐS TP.HCM cho thấy, nếu như trước đây mức giá bán NƠXH trung bình dưới 15 triệu/m2 thì nay dao động từ 15-33 triệu/m2. Trong đó, khu vực TP.Thủ Đức có mặt bằng giá cao hơn các khu vực khác, hiện các dự án NƠXH tại đây đang được chào bán từ 29-33 triệu đồng/m2. Cụ thể là các dự án HQC Bình Trưng Đông, dự ánTopaz Home 2 đang được chào bán ở mức giá này.

Mặt bằng giá bán NƠXH tại Đồng Nai từ 8,1-12,6 đồng/m2. Trong khi đó, Bình Dương là tỉnh có mức giá ưu ái nhất với người lao động. Chủ đầu tư đã thiết kế NƠXH linh hoạt với nhiều loại sản phẩm, giá bán phù hợp, dao động từ 120-280 triệu đồng/căn hoặc loại cao cấp hơn với giá từ 200-500 triệu đồng/căn. 

Hiện, Đồng Nai đang triển khai 13 dự án NƠXH có diện tích hơn 59ha, khi hoàn thành sẽ cung ứng cho thị trường gần 8.200 căn. Theo kế hoạch được HĐND tỉnh Đồng Nai đề ra, trong giai đoạn 2021-2025, tỉnh này sẽ xây dựng khoảng 2.500 căn NƠXH có diện tích sàn là 200 nghìn m2, với vốn đầu tư trên 2.500 tỷ đồng. Từ năm 2026-2030 sẽ xây dựng khoảng 3.500 căn NƠXH có diện tích sàn 280 nghìn m2, với vốn đầu tư gần 4.800 tỷ đồng.

Còn đối với tỉnh Long An, theo ông Nguyễn Văn Trang, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Long An, kế hoạch phát triển nhà từ năm 2021-2025, tỉnh này dự kiến sẽ triển khai khoảng 5 nghìn căn NƠXH cho công nhân, và người khó khăn về nhà ở. Giai đoạn từ năm 2025-2030, Long An sẽ phấn đấu triển khai xây dựng khoảng 1 triệu căn NƠXH, giải quyết được khoảng 100% số công nhân có nhu cầu về nhà ở tại các khu, cụm công nghiệp tại địa phương.

Theo định hướng từ 2021-2030, tỉnh Bình Dương sẽ xây 1 triệu căn NƠXH cho công nhân, người lao động thu nhập thấp. Đối với TP.HCM, kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025 của thành phố cũng sẽ xây dựng 35.714 căn hộ NƠXH.