Ngân hàng tăng lãi suất có khiến thị trường bất động sản gặp khó khăn?

Các chuyên gia đang rất quan ngại với bối cảnh hiện tại khi tình trạng lạm phát gia tăng trên thế giới và Việt Nam cũng đứng trước nguy cơ này. Nhất là sau giai đoạn chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh Covid - 19 cùng với sự tăng giá liên tục của xăng dầu và các loại hàng hóa. 

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia tài chính nhận định, lạm phát tại Việt Nam đang có dấu hiệu gia tăng ngay sau khi xung đột giữa Nga và Ukraine xảy ra. Áp lực hiện nay không còn đơn giản chỉ là các yếu tố phục hồi trong nước hay ảnh hưởng từ sự đứt gãy chuỗi cung ứng do dịch bệnh mà sẽ xảy ra phức tạp hơn nhiều. Ông Hiếu nhận định rằng, trong bối cảnh Nga đang chịu hàng loạt các lệnh cấm vận đã gây ra hiệu ứng về mặt khan hiếm hàng hóa trên toàn thế giới. Kéo theo các doanh nghiệp và nhà đầu tư phải chịu ảnh hưởng nặng nề. Trong trường hợp tình trạng này kéo dài thì khủng hoảng lạm phát sẽ càng nghiêm trọng hơn. Từ đó, các đơn vị tài chính thương mại buộc phải tăng lãi suất huy động. 

Theo ý kiến từ ông Vũ Trường Thắng - Tổng giám đốc Winhousing, áp lực lạm phát tăng nhanh còn đến từ gói hỗ trợ nền kinh tế cũng như việc đẩy nhanh hoạt động đầu tư công và mới đây là tình trạng giá nhiên liệu tăng cao. Đặc biệt, kể từ ngày 11/3 chính thức tăng giá xăng dầu đã tác động rất lớn tới tâm lý nhà đầu tư. Họ lo ngại về trường hợp nguy cơ lạm phát sẽ vượt quá kỳ vọng. Có thể hiểu rằng, khi lãi suất tăng lên sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tính thanh khoản của dòng tiền đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Bởi, đây là kênh sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. 

Ông Cao Minh Thành - Tổng giám đốc MLAND Pro nhận định, để siết dòng tiền trong lĩnh vực bất động sản thì việc tăng lãi suất là một trong những công cụ quan trọng. Theo phân tích của ông Thành, nếu lãi suất ngân hàng xuống thấp, người dân sẽ có tâm lý dùng khoản tiền gửi để đầu tư vào bất động sản nhằm thu về nhiều lợi nhuận hơn. Ngược lại, nếu lãi suất cho vay cao, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính không có khả năng trả nợ sẽ buộc phải chọn cách bán cắt lỗ.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế lại có ý kiến cho rằng, cách đây hơn 10 năm trước đã có giai đoạn lạm phát tăng cao, lãi suất bị đẩy lên. Kịch bản khi đó là, nhiều nhà đầu tư bất động sản lớn đã “ngã ngựa” vì không thể trả lãi suất cho ngân hàng. Thị trường khi đó rơi vào tình cảnh sụt giảm mạnh về thanh khoản. Như vậy, việc ngân hàng tăng lãi suất sẽ ảnh hưởng rất lớn đến các nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh. 

Thị trường bất động sản sau cơn "sốt nóng" giai đoạn 2009 - 2010 đã có nhiều chuyển biến thay đổi từ thời điểm cuối năm 2010. Khi đó, dự báo về mức lạm phát hai con số bắt đầu trở thành hiện thực khi vượt qua mức dự kiến 8,5% và chỉ tiêu GDP cả năm gần như đã hoàn thành. Ngày 5/11/2010, Ngân hàng Nhà nước chính thức điều chỉnh lãi suất cơ bản VND, nâng từ 8%/ năm lên 9%/ năm. Việc này nhằm thắt chặt tiền tệ và kiềm chế lạm phát.

Từ đó, các ngân hàng bước vào cuộc đua tăng lãi suất trong năm. Một số đơn vị sẵn sàng tăng lãi suất vượt trần, bỏ qua các cảnh báo từ Ngân hàng Nhà nước. Kỷ lục mới thuộc về Ngân hàng Techcombank khi đưa ra mức lãi suất huy động 17%, thiết lập vào ngày 8/12/2010, vượt qua mức lãi 11% trước đó một tháng. 

Trong năm 2011, Nhà nước tiếp tục thắt chặt chính sách tiền tệ vì lo ngại tình trạng lạm phát ngày càng tăng cao. Nhất là trong bối cảnh giá dầu leo thang, kinh tế thế giới rơi vào bất ổn khi Hy Lạp đang khủng hoảng nợ công. Tại báo cáo thường niên năm 20211 của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, trong nửa năm đầu ghi nhận mức tăng cao của lãi suất huy động cũng như lãi suất cho vay. Cuối tháng 6/2011, lãi suất huy động VND bình quân là 15,6%/ năm, cao hơn trần lãi suất khoảng 14%/ năm. Nguyên nhân là một số tổ chức tài chính khó khăn về thanh khoản đã “lách” quy định trần lãi suất. 

Mức lãi suất tăng mạnh khiến thị trường bất động sản đang ở giai đoạn “sốt nóng” đã giảm nhiệt nhanh chóng. Trong năm 2011, rất nhiều chủ đầu tư buộc phải tạm dừng hoặc giãn tiến độ dự án do bị cắt vốn vay. Thời điểm này có sự chênh lệch cung - cầu rõ ràng nên giá bất động sản rớt mạnh trên thị trường. Nhiều dự án bất động sản đã phải giảm giá khoảng 30 - 50%. 

Hiện tại, nếu lãi suất ngân hàng tăng thì thị trường bất động sản sẽ không chịu ảnh hưởng nặng nề như giai đoạn 2011 - 2013. Các chuyên gia phân tích rằng, Nhà nước đã có kinh nghiệm và sẽ điều tiết một cách nhịp nhàng hơn. Cùng với đó, giới đầu tư cũng có những đánh giá, phân tích thị trường chuyên nghiệp hơn. Tuy nhiên, nguy cơ “đói vốn” và cắt lỗ vẫn sẽ xảy ra nếu phải tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát.

Bên cạnh đó, ông Lê Quốc Kiên - Chuyên gia có hơn chục năm tư vấn bất động sản nhận định, nếu lạm phát tăng cao trong năm 2022 sẽ khoét sâu thêm vào điểm yếu của thị trường bất động sản là thanh khoản thấp. Đa số các nhà đầu tư sử dụng tiền nhàn rỗi để ôm bất động sản từ đầu năm 2021 đến nay đều rơi vào tình cảnh có hàng nhưng thanh khoản thấp do neo giá cao. Ông Kiên nhận xét: “Tại các khu vực thành phố giá đã neo thêm từ 20 - 25%, các khu vực vùng ven cũng tăng trên 30% và tại một số khu vực tỉnh lẻ còn bị đội giá trên 50%. Tuy nhiên các giao dịch trên thị trường từ giữa năm 2021 đến đầu năm 2022 đều diễn biến khá chậm”.