Muốn giải “cơn khát” tài chính, doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi thói quen tiếp cận vốn

Bài toán khó của nhiều doanh nghiệp

Thị trường bất động sản hiện nay đang rơi vào trầm lắng, đây cũng là thời điểm khó khăn của nhiều doanh nghiệp bất động sản khi mà khi phải liên tục đối diện với rào cản. Những rào cản trong thủ tục cấp phép dự án, kiểm soát tín dụng khiến, trái phiếu doanh nghiệp cũng như áp lực lạm phát và lãi suất ngân hàng đang khiến “sức khỏe” nhiều doanh nghiệp đi xuống nhanh chóng. 

Theo thống kê của Fiin Group cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản có mức doanh thu sụt giảm 49% và hơn 70% lợi nhuận ròng. Tỷ lệ đòn bẩy nợ vay trên vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp niêm yết giảm, chỉ số bao phủ vay cho thấy khả năng vay và trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản vẫn tương đổi ổn định. Tuy nhiên, trước tình hình dịc bệnh và vấn đề về pháp lý đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ dự án, qua đó khiến doanh nghiệp khó tiếp cận vốn vay từ các kênh.
 

 Doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản đang bị sụt giảm 49% và hơn 70% lợi nhuận ròng. (Ảnh minh họa)

Đặc biệt, những vấn đề này cũng đang khiến số ngày tồn kho của các doanh nghiệp bất sản niêm yết tăng lên mức 1.497 ngày vào thời điểm cuối tháng 6/2022. Với con số này thì doanh nghiệp bất động sản phải mất 4 năm mới giải phóng được số hàng tồn kho.

“Đây cũng là con số đáng báo động đối với các doanh nghiệp bất động sản" - Fiin Group nhận định.

Còn theo các chuyên gia của Công ty Chứng khoán Rồng Việt, từ năm 2020, lượng tiền ứng trước của khách hàng vào các doanh nghiệp bất động sản giảm mạnh do số lượng các dự án giảm sút. Trong khi đó, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản 6 tháng đầu năm giảm tới 58% so với cùng kỳ. Với thực tế này, khó khăn khi tiếp cận tín dụng từ ngân hàng, chi phí vay nợ của các doanh nghiệp bất động sản đang tăng lên.

Ngoài ra, Công ty Chứng khoán Rồng Việt cũng chỉ ra một lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn từ quý III/2022 và trong năm 2023. Trong môi trường tín dụng thắt chặt và lượng lớn trái phiếu đáo hạn sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng thanh khoản của các nhà đầu tư, cũng như tăng chi phí tài trợ vốn của các doanh nghiệp trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, khả năng lãi suất tăng và việc kiểm soát chặt chẽ tín dụng đổ vào bất động sản của nhiều ngân hàng cũng sẽ ảnh hưởng đến tính thanh khoản các dự án, dòng tiền và lợi nhuận doanh nghiệp trong hai năm tới.

Từ đầu năm đến nay, một số doanh nghiệp bất động sản cũng đang phát hành trái phiếu để lấy vốn đầu tư các dự án. Tuy nhiên, số lượng phát hành trái phiếu không diễn ra ở nhiều doanh nghiệp và số lượng trái phiếu phát ra không lớn. Những con số này rất nhỏ so với những năm trước đó. Điều này cũng cho thấy, các doanh nghiệp đang chùn chân trước các quy định siết phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Bên cạnh đó, sau một vài "vụ việc" một tập đoàn lớn bị hủy các lô trái phiếu cũng tác động đến tâm lý những người mua trái phiếu.

Không nên tiếp tục trông đợi vào vốn ngân hàng

Để giúp doanh nghiệp bất động sản vượt cơn "khát" vốn, TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế cho rằng, ngành bất động sản nên thay đổi cách tiếp cận dòng vốn.

Theo chuyên gia, trong các ngành kinh tế bất động sản, xây dựng là ngành thâm hụt ngồn vốn nhất. Tỷ lệ tổng vốn trên doanh thu lên tới 700%, chứng tỏ vòng vốn của các doanh nghiệp trong lĩnh lực này rất chậm. Thực tế này lại gián tiếp tác động lên ngành ngân hàng do tín dụng chiếm tới 70%. 

Ông Hiển cũng cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản cần phải phát triển năng lực tài chính, tăng vốn sở hữu chứ không phải tăng vay. Các doanh nghiệp có thể hợp tác với những định chế tài chính, quỹ đầu tư theo từng dự án.

“Trên thực tế thì nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ vay ngân hàng 5-10 tỷ đồng để bổ sung vốn lưu động. Thế nhưng, thời gian gần đây, doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng vì “kẹt room” nên hạn mức bị giảm. Điều này cùng khiến các doanh nghiệp vừa và nhỏ rất khó khăn” – TS. Đinh Thế Hiển cho biết.

Theo chuyên gia, ngành bất động sản là ngành có thể huy động vốn thuận lợi hơn so với nhiều ngành nghề khác, khi có thể bán nhà hình thành trong tương lai, nhận vốn góp từ các khách hàng hoặc phát hành trái phiếu.

"Ngành bất động sản không thể cứ trông đợi vào dòng vốn tín dụng từ các ngân hàng mà nên thay đổi cách tiếp cận nguồn vốn để đảm bảo năng lực tài chính cho doanh nghiệp mình" - Chuyên gia nhận định.

Cũng cho ý kiến về vấn đền này, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Fiin Group cho rằng, để duy trì năng lực tài chính các doanh nghiệp địa ốc nên mở rộng kênh vốn từ khách hàng và đối tác.

Các doanh nghiệp có thể tận dụng nguồn vốn từ khách hàng, nhận các khoản trả trước từ khách hàng, nhất là khác hàn cá nhân. Để làm được điều đó, các doanh nghiệp phải nỗ lực hoàn thiện các thủ tục pháp lý và tiến độ triển khai dự án để có thể mở bán. Bên cạnh đó, cần có phương án tài chính hấp dẫn nhằm đẩy mạnh tiến độ thu tiền trả trước từ khách hàng, đồng thời tận dụng kênh vốn từ đối tác và các nhà cũng cấp - đây được xem là nguồn vốn lưu động" - ông Nguyễn Quang Thuân nhận định.

Ngoài ra, doanh nghiệp có thể đẩy mạnh việc phát hành, chào bán trái phiếu ra công chúng. "Hiện nay, dự thảo Nghị định 153 đang được thực hiện theo hướng chuẩn hó điều kiện phát hành và mục đích sử dụng vốn và cơ sở nhà đầu tư. Do đó, chào bán trái phiếu ra công chúng là một sự lựa chọn quan trọng trong bối cảnh pháp lý hiện nay" - Chủ tịch HĐQT Fiin Group cho biết.

Cũng theo CEO Fiin Group, việc chủ động minh bạch thông tin, trong đó có việc xếp hạng tín nhiệm sẽ là một giải pháp chiến lược huy vốn tối ưu cho các doanh nghiệp thay vì khi có nhu cầu huy động vốn mới thực hiện. Cụ thể, đối với những doanh nghiệp co quỹ đất sạch và nhiều ở các thành phố hoặc vị trí trung tâm có thương hiệu tốt, khả năng triển khai và thực hiện các dự án đã được chứng minh khả năng tiếp cận nguồn vốn tốt và mức độ đòn bẩy tài chính thấp sẽ được xếp vào nhóm điểm A,…