Mua nhà ở xã hội theo hợp đồng ủy quyền, vi bằng: Rủi ro thuộc về bên mua
Bất chấp rủi ro mua nhà ở xã hội theo hợp đồng ủy quyền
Nhà ở xã hội là sản phẩm bất động sản đặc biệt, bán theo diện chính sách và được hạn chế mua bán, chuyển nhượng cho bên thứ 3. Loại hình bất động san này nguồn cung ít trong khi nhu cầu cao nên nhiều người “bất chấp rủi ro” mua nhà theo hình thức “hợp đồng ủy quyền” được công chứng.
Theo khoản 4, Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khác nhau nên việc mua bán nhà ở xã hội khi không đủ điều kiện chuyển nhượng vẫn diễn ra tương đối phổ biến trong đời sống xã hội.
Do không đủ điều kiện để ký hợp đồng công chứng, đăng ký sang tên theo quy định của pháp luật nên nhiều người đã thực hiện nhiều thủ tục pháp lý khác nhau để thực hiện việc mua bán chuyển nhượng nhà ở xã hội như: lập hợp đồng ủy quyền có công chứng; lập hợp đồng mua bán chuyển nhượng viết tay có người làm chứng; lập hợp đồng chuyển nhượng và lập vì bằng về việc giao nhận tiền...
Rủi ro, thiệt hại thuộc về bên mua
Trao đổi với phóng viên về vấn đề này, TS-LS Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp cho biết những hình thức giao dịch này tiệm ẩn rất nhiều rủi ro và nguy cơ tranh chấp. Không ít những vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đã xảy ra đối với các trường hợp mua bán chuyển nhượng kiểu này.
Theo ông Cường, dưới góc độ pháp lý, ủy quyền không phải là một hình thức chuyển quyền sở hữu tài sản. không thể sử dụng hợp đồng ủy quyền để thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
“Ủy quyền quản lý sử dụng là việc chuyển quyền sử dụng tài sản trong một thời hạn nhất định. Theo đó chủ sở hữu tài sản vẫn có toàn quyền quyết định đối với tài sản đó, thậm chí có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Bản chất của giao dịch về quyền là thực hiện thay công việc của chủ sở hữu tài sản. Trong trường hợp bên ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt hiệu lực và tài sản sẽ thuộc quyền quản lý sử dụng định đoạt của những người thừa kế chủ sở hữu ngôi nhà đó”, ông Cường nói.
Luật sư Cường cũng chia sẻ không ít những trường hợp giao dịch bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền, sau đó bên chủ sở hữu bất động sản đổi ý hoặc tử vong dẫn đến hợp đồng ủy quyền không thể thực hiện được nữa và tranh chấp xảy ra. Khi đó thiệt hại, rủi ro sẽ thuộc về bên nhận ủy quyền.
“Đối với nhà đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng mà hai bên vẫn mong muốn việc chuyển nhượng xảy ra thì thường có thể đặt cọc để giao nhận tài sản, khi nào có đủ điều kiện để chuyển nhượng thì sẽ thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, giao dịch này hợp pháp, tuy nhiên cũng vẫn tiềm ẩn những rủi ro khi một bên không thiện chí, phá cọc, khi đó tranh chấp xảy ra tuy nhiên nếu số tiền đặt cọc lớn và phạt cọc lớn thì bên đặt cọc vẫn đảm bảo được quyền lợi của mình”, ông Cường nêu.
Theo các chuyên gia, một rủi ro với người mua theo hình thức hợp đồng ủy quyền là pháp luật quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở thì hợp đồng chuyển nhượng phải có công chứng hoặc chứng thực và phải được đăng ký sang tên theo quy định của pháp luật.
Trường hợp thực hiện các giao dịch khi đối tượng của giao dịch không đủ điều kiện chuyển nhượng, hình thức không phù hợp với quy định của pháp luật thì giao dịch đó có thể bị tòa án tuyên bố vô hiệu. Hậu quả pháp lý là pháp luật không thừa nhận giao dịch đó, các bên nhận thứ gì của nhau thì phải trả, bên nào có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật.
Vi bằng không đảm bảo pháp lý
Một số trường hợp lựa chọn hình thức là lập vi bằng ở tổ chức thừa phát lại để có con dấu trong việc chuyển nhượng bất động sản khi chưa đủ điều kiện.
Tuy nhiên, luật sư Đặng Văn Cường cho rằng vi bằng không thể thay thế cho thủ tục công chứng, chứng thực. Vi bằng cũng không phải là văn bản xác nhận tính hợp pháp của giao dịch mà chỉ là văn bản ghi nhận một thực tế, một sự kiện pháp lí xảy ra chứ không ghi nhận nội dung.
Theo ông Cường, pháp luật Việt Nam hiện nay cũng nghiêm cấm cơ quan thừa phát lại lập vi bằng đối với các giao dịch bất động sản không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo đó, vi bằng chỉ có thể được sử dụng để ghi nhận có việc giao nhận tiền giữa các bên mà không được phép ghi nhận bất cứ một thủ tục nào khác. Mà việc giao nhận tiền giữa các bên thì chỉ cần có việc chuyển khoản qua tài khoản ngân hàng ghi rõ nội dung chuyển khoản thì cũng có giá trị giống như một vi bằng hoặc là có giấy biên nhận tiền viết tay phải có chữ ký là cũng có giá trị pháp luật.
Tuy nhiên việc giao nhận tiền, giao nhận nhà và lập văn bản ủy quyền, văn bản chuyển nhượng viết tay hoặc lập vi bằng không phải là thủ tục mua bán nhà hợp pháp theo quy định của pháp luật.
Bởi vậy, theo ông Cường, trường hợp những người sở hữu nhà ở xã hội nhưng cuộc sống thay đổi, muốn bán ngôi nhà đó thì chỉ có cách hợp pháp nhất là nhận đặt cọc bằng gần như toàn bộ giá trị ngôi nhà và bàn giao nhà cho người mua sử dụng. Khi đủ điều kiện chuyển nhượng thì hai bên ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng và nhận nốt số tiền còn lại và thực hiện thủ tục đăng ký sang tên theo quy định pháp luật.
Trong hợp đồng đặt cọc thì sẽ ghi rõ trách nhiệm của các bên trong việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng, thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng, nghĩa vụ nộp thuế, trách nhiệm đăng ký sang tên. Đồng thời có thể lập kèm theo một di chúc của bên bán để trường hợp khi chưa thực hiện được việc chuyển nhượng thì bên bán qua đời, căn cứ vào nội dung di chúc đó thì bên mua sẽ đăng ký sang tên theo di chúc.