Mua lại nhà ở xã hội bằng giấy viết tay có được không?

Hỏi:

Vợ chồng tôi là lao động từ quê lên thành phố, chúng tôi đang có nhu cầu mua một căn nhà ở xã hội. Vừa rồi, có một người giới thiệu cho tôi một căn ở ngoại thành. Tuy nhiên, khi đặt vấn đề mua bán, chủ nhà cho biết, sẽ bán nhà nhưng chỉ có giấy viết tay, bởi phải chờ 4 năm nữa họ mới đủ điều kiện bán và mới sang tên cho chúng tôi được. Tôi muốn hỏi, việc mua bán như thế có giá trị pháp lý hay không? Tôi sẽ gặp rủi ro như thế nào?

Xin cảm ơn.

(Chị Lê Ngọc Mai, Hà Nội).

Trả lời:

Cảm ơn chị đã gửi câu hỏi tới chuyên mục, vấn đề chị quan tâm luật sư Vũ Thị Quyên – Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội tư vấn như sau:

1. Quy định về bán lại nhà ở xã hội

Theo thông tin mà chị cung cấp, chủ nhà vừa mới mua căn hộ này trong khoảng thời gian 1 năm, vì vậy phải chờ đủ thời gian theo quy định mới được “đường đường chính chính” bán lại căn hộ cho vợ chồng chị.

Về vấn đề này, tại khoản 4, Điều 62 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định, các trường hợp thuê mua, mua nhà ở xã hội chỉ được giao dịch bán lại nhà trong thời gian tối thiểu 5 năm, kể từ ngày thanh toán toàn bộ tiền thuê mua, tiền mua nhà ở xã hội.

Cụ thể, người mua nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại nhà trong thời gian tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền mua nhà và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trừ một số trường hợp người thuê mua, mua nhà ở xã hội vẫn có quyền chuyển nhượng nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm kể từ thời điểm thanh toán tiền mua nhà. Tuy nhiên, bên mua, bên thuê mua nhà chỉ được phép bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định của Nhà nước.

Cũng theo quy định này, nếu chị - người mua – thuộc diện được mua nhà ở xã hội thì chị vẫn có thể mua (nhận chuyển nhượng) căn hộ theo quy định mà không phải đợi thời hạn 5 năm kể trên.

Theo điều 122, Luật Nhà ở năm 2014 thì mua bán nhà ở bắt buộc phải ký hợp đồng công chứng. Tuy nhiên, nếu chị không thuộc đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội ở trên thì có điểm hạn chế là: “người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng trong thời hạn 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua.” Trong khoảng thời gian này, chủ nhà muốn bán và có người có nhu cầu mua, nhưng lại không được phép giao dịch theo quy định ở trên. Bởi vậy, mới dần hình thành nên những giao dịch mua bán nhà ở xã hội bằng giấy tờ tay, hoặc lập vi bằng vì không đủ điều kiện để công chứng.

2. Mua bán bằng giấy tờ viết tay sẽ gặp những rủi ro gì?

Rõ ràng, trong bất kỳ hình thức giao dịch nào, việc sử dụng giấy viết tay hay lập vi bằng thay vì công chứng sẽ luôn ẩn chứa nhiều rủi ro. Bởi theo quy định của pháp luật, giấy tờ viết tay hay vi bằng không phải là hình thức hợp pháp của giao dịch đối với tài sản là nhà ở. Vi bằng thường được lập để ghi nhận về sự  kiện, hành vi của các bên như giao nhận hồ sơ, giao nhận tiền hoặc các sự kiện, hành vi khác được các bên xác lập, không có giá trị ghi nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật, là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

Theo đó, tất cả những trường hợp người mua nhà ở xã hội sau một thời gian ngắn mà tiến hành chuyển nhượng nhà ở xã hội để thu lời là lách luật mua nhà ở xã hội, không phù hợp với quy định của pháp luật. Những trường hợp lách luật, bán nhà ở xã hội mà không đúng quy định sẽ phải nhận “trái đắng” theo Khoản 6, Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014.

Cụ thể: “Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở hoàn toàn không có giá trị pháp lý. Đồng thời, lúc này bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở xã hội cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội. Trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì UBND cấp tỉnh/thành phố nơi có nhà ở xã hội được phép tổ chức cưỡng chế để thu hồi”.

Nhiều hành vi mua, thuê nhà ở xã hội sử dụng không đúng mục đích đã bị các cơ quan chức năng phát hiện như: mua bán, cho ở nhờ, cho thuê lại hoặc không sử dụng, thậm chí tại một số dự án, hàng trăm căn hộ không có người sử dụng, dù đã được bán. Nếu phát hiện trường hợp sai phạm, vi phạm quy định của pháp luật thì sẽ chấm dứt hợp đồng mua bán, thu hồi lại căn hộ. Do đó, mọi giao dịch nhà ở xã hội trong 5 năm đầu tiên đều là vô hiệu về mặt pháp lý.

Như vậy, khi chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng nhà ở xã hội, cả bên mua và bên bán phải tìm hiểu kỹ về các điều kiện chuyển nhượng. Bởi lẽ, khi có tranh chấp xảy ra thì hợp đồng mua bán nhà ở xã hội giữa hai bên đều bị coi là vô hiệu do vi phạm pháp luật. Lúc này, bên bán nhà phải trả lại tiền cho bên mua và nhận lại nhà.