“Mùa đông” năm nay có khiến thị trường bất động sản sụp đổ?

Liên tục gánh áp lực mới

Theo Vnbusiness, một vấn đề đáng chú ý trong “cuộc chiến” mua nhà và sáp nhập bắt đầu từ quý I/2022 tới nay là sự hiện diện của những doanh nghiệp địa ốc trong nước. Việc này giúp cho vị thế của các nhà phát triển bất động sản nội địa ngày càng được nâng cao so với những “ông lớn” nước ngoài.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng, nếu không nhanh chóng tháo gỡ các nút thắt này thì lợi thế trước mắt của các chủ đầu tư trong nước có thể mất đi. Hiện nay, điểm nghẽn về mặt pháp lý được  xem là “tử huyệt” trong bối cảnh thị trường cạnh tranh rất khốc liệt giữa những nhà phát triển dự án bất động sản trong và ngoài nước.

Tổng giám đốc Colliers Việt Nam - Ông David Jackson cho hay, đại dịch Covid - 19 suốt 2 năm qua đã khiến không ít doanh nghiệp rơi vào tình cảnh khốn khó, tổn thất hàng loạt, không đủ khả năng để tiếp tục phát triển dự án còn dang dở. Vì vậy họ buộc phải bán lại những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vững mạnh hơn.

Song song với đó, ông Jackson chỉ ra nguyên nhân chính khiến các “ông lớn” vững về nguồn vốn tích cực thúc đẩy các thương vụ mua lại dù giá trị dự án cũ đã đội lên gấp nhiều lần là do họ gặp khó về pháp lý khi phát triển dự án mới. Đây có thể là nguyên nhân kéo dài xuyên thập kỷ, thậm chí còn chứa đựng nhiều rủi ro khiến dự án mắc kẹt.

Có thể thấy, quy trình, thủ tục hành chính nhiều khi trở thành gánh nặng lớn của các chủ đầu tư dự án bất động sản. Không chỉ có vậy, những động thái “siết” tín dụng đã đẩy nhiều doanh nghiệp vào thế bị động, khiến họ ngập ngụa trong nợ đọng và hàng tồn kho.

Theo thống kê, tính cả quý I và quý II năm nay, đã có 60 doanh nghiệp bất động sản niêm yết ghi nhận hơn 325.627 tỷ đồng tồn kho (hơn 14 tỷ USD), tăng 7,54% so với tổng 3 tháng đầu năm và tăng hơn 14% so với cuối năm 2021. Có 10 doanh nghiệp đứng đầu đã chiếm tới 82% tổng giá trị hàng tồn kho nhóm này.

Trước tình trạng hàng tồn kho ngày càng nhiều, nếu trong thời gian tới tiếp tục ghi nhận thanh khoản giảm thì thị trường sẽ đảo chiều, chuyển từ giai đoạn tăng giá liên tục sang giai đoạn giằng co về giá. Các doanh nghiệp địa ốc buộc phải dựa vào phản ứng của khách hàng để quyết định việc tiếp tục đẩy giá hay kìm chế lại để tăng thêm ưu đãi, khuyến mãi nhằm tìm lối thoát hàng.

Bắt buộc thay đổi

Với những áp lực đè nặng, Công ty chứng khoán VNDirect dự báo thị trường bất động sản sắp đối diện với một “mùa đông khắc nghiệt” chưa từng xảy ra trước đây. Cụ thể, báo cáo mới nhất của đơn vị này cho thấy, thị trường đang gặp những sóng gió lớn nhiều hơn là cơ hội trong những tháng còn lại của năm 2022 và kéo sang năm 2023.

Nhu cầu mua nhà của người dân cũng đang gặp nhiều thách thức hơn là do chịu ảnh hưởng từ lạm phát, chi phí và lãi suất đều tăng, tín dụng thì hạn chế. Theo nhận định của VNDirect, lãi suất huy động có thể tăng thêm 30 - 50 điểm cơ bản vào giai đoạn cuối năm 2022. 

Đơn vị này cũng cho rằng, các chủ đầu tư sẽ tiếp tục gặp nhiều thách thức trong việc huy động vốn vào thời gian tới đây. Trong đó, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản vẫn bị giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái vì sự giám sát chặt chẽ.

Chuyên gia tư vấn cấp cao của GIBC - Ông Huỳnh Phước Nghĩa nhận định, cuối năm nay, nếu van tín dụng vẫn không được khơi thông sẽ khiến cho cuộc khủng hoảng diễn ra theo 2 cấp độ.

Cấp độ thứ nhất, bên bán sẽ giảm giá mạnh để thoát hàng, người mua nhiều hơn, lượng hàng tồn giảm. Đây là kịch bản được hướng đến trong bối cảnh thị trường chuyển biến xấu ở mức trung bình. Cấp độ thứ hai, bên bán giảm giá để cắt lỗ nhưng vẫn không thanh khoản được. Đây là kịch bản kém nhất có thể khiến thị trường rơi vào khủng hoảng.

Dù trong trường hợp nào thì ông Nghĩa cũng cho rằng, các doanh nghiệp phát triển bất động sản cần bắt đầu tái cấu trúc lại sản phẩm ngay từ bây giờ cho giai đoạn cuối năm nay và đầu năm sau. Cần tự cân nhắc trở lại thị trường để phục vụ nhu cầu thật hay vẫn lao vào chiến lược bán sản phẩm chỉ phục vụ mục đích đầu tư, đầu cơ.

"Có thể sự lựa chọn của doanh nghiệp cùng phản ứng của người mua sẽ quyết định mức độ khủng hoảng nhẹ hay nặng từ 6 - 12 tháng tới" - Ông Nghĩa nhấn mạnh.

Cùng quan điểm này, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang trong một chia sẻ trước đó, cho biết trong bối cảnh từng đợt thanh lọc của thị trường diễn ra mạnh mẽ, nhiều doanh nghiệp có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm. Họ sẽ rút bớt tài sản đầu tư tại tỉnh và giữ lại tài sản nằm gần trung tâm để đảm bảo tính thanh khoản.

Bên cạnh việc giảm tốc và cơ cấu lại sản phẩm vượt qua khó khăn thì nhiều chủ đầu tư cũng chủ động nắn lại tín dụng vào phân khúc bất động sản ở thực. Nhất là phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở bình dân nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường.

Với việc các doanh nghiệp địa ốc đang điều chỉnh dòng vốn, cơ cấu lại danh mục sản phẩm để phù hợp hơn với ngân sách của đại đa số người mua nhà ở thực. Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam - Ông Võ Hồng Thắng cho rằng đây là một bước tiến quan trọng, sẽ giúp thị trường cân bằng và ổn định trở lại.

Đây cũng là giải pháp để doanh nghiệp tự "cứu lấy mình" trong khi thị trường đang chênh lệch lớn về cung - cầu và giữa các phân khúc với nhau.