Thích “nhà đẹp, đất ngon, giá hời”, chủ đầu tư săn lùng bất động sản phát mãi

Chị Bích Vân, 46 tuổi, ở Hà Nội kể, năm ngoái, giữa lúc dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, chị đã may mắn khi chốt được một mảnh đất rộng 100m2 ở phường Phương Liên, quận Đống Đa, Hà Nội với giá “hời”. 

Mảnh đất là tài sản bất động sản phát mãi của ngân hàng. Mảnh đất có mặt tiền rộng 8m2, nằm ở trong ngõ rộng, ô tô nhỏ và xe ba bánh có thể vào tận cửa. “Mặt bằng chung giá đất ở khu vực này có giá 90 triệu đồng/m2 nhưng tôi mua mảnh đất với giá 75 triệu đồng/m2. Cả mảnh đất hết 7,5 tỉ đồng” – chị Vân kể lại.

Làm trong lĩnh vực bất động sản lâu năm nên chị Vân khá rành về giá cả và thị trường. Với mảnh đất này, chị Vân đầu tư xây 2 căn nhà, mỗi căn 4 tầng. Sang đến đầu năm nay, mỗi căn nhà chị rao và bán được với giá 7-8 tỉ đồng. 

Với đà thuận lợi, lại lãi lớn, chị Vân vẫn ráo riết “săn” bất động sản phát mãi từ ngân hàng nhưng từ đó đến nay, chị cho biết chưa “săn” thêm được mảnh đất hay căn nhà nào như năm ngoái.

Loại hình thanh khoản kém

Nợ xấu liên quan đến bất động sản luôn tồn tại trong hệ thống ngân hàng và việc rao bán bát động sản để thu hồi nợ cũng thường xuyên được các ngân hàng tiến hành. Tuy nhiên, một thực tế là người dân có nhu cầu “săn” bất động sản giá “mềm” nhưng tình trạng thanh khoản của sản phẩm bất động sản phát mãi lại rất thấp, dẫn đến việc ngân hàng ráo riết rao bán các bất động sản phát mãi, thậm chí rao bán đi rao bán lại, nhiều lần hạ giá… nhưng vẫn chưa tìm được khách mua.

Anh Phan Hải, một nhân viên kỳ cựu ngành ngân hàng, chuyên gia xử lí nợ xấu chia sẻ, thực tế, nhiều người dân rất quan tâm đến sản phẩm bất động sản do ngân hàng phát mãi vì thường các sản phẩm này có giá khá “mềm” hơn so với thị trường khoảng 10 – 20%. Thêm nữa, tài sản này đã từng trải qua quá trình kiểm tra, thẩm định một cách gắt gao từ phía ngân hàng nên hoàn toàn có thể yên tâm về tính pháp lý của sản phẩm cũng như việc không có tranh chấp xảy ra.

Tuy nhiên, bất động sản phát mãi của ngân hàng thường có giá trị lớn từ hàng chục, hàng trăm, đến hàng ngàn tỉ đồng nên rất “kén” khách hàng, sẽ mất nhiều thời gian giao dịch, thậm chí nhiều lần hạ giá… nhưng vẫn chưa tìm được khách mua. Còn những sản phẩm có giá trị nhỏ vài tỉ đồng thì không nhiều nên thường rơi vào tình trạng “chưa rao đã hết hàng”.

Đơn cử, vừa qua, ngân hàng Agribank rao bán 6 sản phẩm bất động sản ở quận 1, TP.HCM với tổng diện tích gần 2.000 m2, giá khởi điểm là 282 tỉ đồng, tức tương đương 145 triệu đồng/m2. 

Hay ngân hàng Vietcombank đang bán đấu giá thửa đất rộng hơn 1.400m2 tại huyện Bình Chánh, TP.HCM với giá khởi điểm 12,8 tỉ đồng. Sản phẩm bất động sản này đã được Vietcombank rao bán nhiều lần từ đầu năm đến nay nhưng chưa ghi nhận giao dịch. Được biết, lần rao đầu tiên vào tháng 1 năm nay, sản phẩm bất động sản này có giá 13,7 tỉ đồng.

Còn ngân hàng Sacombank đang có thanh lý một loạt bất động sản, trong đó có lô đất rộng 1.774 m2 tại đường Nguyễn Biểu, phường 1, quận 5, TP.HCM. Do khách hàng không còn khả năng trả nợ ngân hàng nên đã uỷ quyền cho ngân hàng toàn quyền định đoạt tài sản để xử lý nợ. Sản phẩm bất động sản này là loại hình đất ở đô thị lâu dài, Sacombank đã đưa ra mức giá khởi điểm là 530,5 tỉ đồng, tức tương đương 299 triệu đồng/m2.

Thêm những lí do nữa mà anh Phan Hải lí giải cho việc bất động sản phát mãi của ngân hàng được nhiều người “săn” nhưng lại khó “chốt” là vì, khách hàng khi thế chấp tài sản bất động sản cho ngân hàng để vay vốn, có thể cũng huy động vốn từ nhiều nguồn khác ngoài ngân hàng. Đến khi khách hàng mất khả năng trả nợ thì các chủ nợ thường đến quấy rối, khiến người mua dù thích nhưng khó xuống tiền mua các sản phẩm bất động sản này.

Số khác, bất động sản thế chấp ngân hàng có khi lại là các sản phẩm hình thành trong tương lai, thuộc dạng đầu cơ dự án. Vì vậy, người mua mới của những sản phẩm bất động sản này, phải là những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, có năng lực phát triển dự án tiếp tục trong tương lai.

Những rủi ro cần tránh

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế dự báo, nguồn cung bất động sản phát mãi từ ngân hàng khá dồi dào. Danh sách bất động sản phát mãi từ phía ngân hàng nhằm thu nợ sẽ tăng dần trong thời gian tới. Vì vậy, sẽ ngày càng xuất hiện “nhà đẹp, đất ngon, giá hời” được chào bán.

Vị chuyên gia này còn cho rằng, danh sách nhà đất phát mại từ phía ngân hàng dự báo sẽ nhiều không kém so với giai đoạn những năm 2012 – 2013. Tuy nhiên, giá của các sản phẩm này đã tăng 200% - 500% so với thời điểm khi đó nên sẽ có rất nhiều rủi ro cho chủ đầu tư.

Vị chuyên gia này khuyến nghị, chủ đầu tư cần xác định rõ chiến lược đầu tư trung và dài hạn của mình, không nên lướt sóng, tránh dùng đòn bẩy tài chính quá lớn để “săn” bất động sản phát mãi để tránh những sự biến động về giá cũng như thanh khoản của sản phẩm. Đây cũng là giai đoanh rất tốt cho những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính có cơ hội sở hữu những sản phẩm bất động sản có vị trí đẹp, giá mềm.

Còn Luật sư Nguyễn Minh Ngọc, công ty luật HP Land đưa ra khuyến cáo với những khách hàng lựa chọn bất động sản phát mãi của ngân hàng. Trước tiên, phải thật tỉnh táo chú ý đến tính pháp lý, sự đồng thuận của chủ tài sản, cũng như pháp lý về quyền mua, quyền bán của ngân hàng với sản phẩm bất động sản đó vì thực tế tài sản bất động sản phát mãi không phải sản phẩm dễ “ăn”.

Cụ thể, khách hàng nếu có ý định mua tài sản bất động sản phát mãi từ ngân hàng qua đấu giá, cần hiểu rõ một số rủi ro có thể xảy ra. Đơn cử như việc người chủ bất động sản phải thi hành án không chịu hợp tác; hoặc chủ cũ chống đối, không chịu bàn giao tài sản trong khi khách hàng đã hoàn tất thủ tục mua bán. Trong trường hợp này, khách hàng phải kiên nhẫn chờ thêm một thời gian để trung tâm bán đấu giá kiến nghị, yêu cầu cơ quan thi hành án có biện pháp cưỡng chế. Tốt nhất là khách hàng mua tài sản bất động sản phát mãi nên làm việc với các trung tâm bán đấu giá uy tín, để được bảo trợ pháp lý trong những trường hợp rủi ro có thể xảy ra.