Mua chung cư, chậm trả góp tiền sẽ bị phạt như thế nào?

Hỏi: Vợ chồng tôi mua một căn hộ trả góp trong thời hạn 20 năm, tuy nhiên vì điều kiện kinh tế khó khăn, ảnh hưởng bởi dịch bệnh nên thời gian gần đây thu nhập của chúng tôi bị sụt giảm, dẫn tới chậm trả góp tiền mua căn hộ. Tôi muốn hỏi, trong trường hợp này chúng tôi sẽ bị xử phạt như thế nào?

Xin cảm ơn.

(Chị Lê Như Quỳnh, Hà Nội)

Trả lời: Cảm ơn chị đã gửi câu hỏi tới chuyên mục. Vấn đề chị quan tâm, Luật sư Vũ Thị Quyên - Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội xin được tư vấn như sau:

1. Chung cư mua trả chậm, trả góp là thế nào?

Quy định về việc mua bán chung cư dạng trả chậm, trả dần đang được nêu tại Điều 125 Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể:

- Các bên thoả thuận và ghi nội dung trả chậm, trả dần trong hợp đồng mua bán.

- Trong thời gian trả chậm, trả dần, người mua được sử dụng chung cư và có trách nhiệm bảo trì nhà đó trừ trường hợp căn chung cư còn hạn bảo hành hoặc các bên thoả thuận khác.

- Chỉ được bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn… căn chung cư này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở trừ trường hợp có thoả thuận khác.

- Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua chết thì người thừa kế được thực hiện tiếp quyền, nghĩa vụ của bên mua và sẽ được cấp giấy chứng nhận sau khi đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán.

- Nếu được bên bán đồng ý thì trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua có thể trả lại nhà theo phương thức, thanh toán số tiền do các bên thoả thuận.

Riêng trường hợp trả góp mua nhà hiện nay thường gặp khi người mua chưa có đủ tiền để trả cho người bán nên có thực hiện vay ngân hàng và thế chấp bằng chính căn chung cư này hoặc bằng một tài sản khác và số tiền vay ngân hàng sẽ được trả dần trong một thời hạn nhất định theo thoả thuận.

Mỗi lần trả, người vay sẽ trả cả gốc và lãi; tiền nợ gốc sẽ giảm dần theo thời hạn vay và tiền lãi có thể được tính trên số nợ gốc ban đầu hoặc theo số tiền gốc còn lại sau mỗi lần trả.

Tuỳ vào chính sách của từng ngân hàng, người vay có thể trả góp trong thời gian 05 năm, 10 năm hoặc 20 năm. Thực tế hiện nay, khi người dân mua chung cư thì nếu trả góp, thời hạn trả thường sẽ kéo dài đến 20 năm. Khi đó, số tiền trả gốc và lãi mỗi tháng sẽ ít và hoàn toàn nằm trong khả năng trả nợ.

Đồng thời, cũng căn cứ vào từng chính sách cho vay của các ngân hàng khác nhau, người mua chung cư sẽ có thể được hưởng lãi suất ưu đãi trong suốt thời gian vay trả góp hoặc không. Thông thường, năm đầu tiên, các ngân hàng sẽ áp dụng mức lãi suất thấp để hỗ trợ người mua chung cư.

Hết năm đầu tiên, các ngân hàng sẽ tăng dần lãi suất cho vay hoặc để tiền lãi cho vay bằng mới tiền lãi trên thị trường.

Như vậy, có thể thấy, vay trả chậm, trả dần là hình thức vay theo thoả thuận của bên mua và bên bán còn việc vay trả góp là hình thức người mua chung cư vay bên thứ ba là tổ chức tín dụng (ngân hàng, công ty tài chính…) để có đủ số tiền trả cho người bán.

2. Đóng tiền trả góp chậm có sao không?

Hiện nay, hình thức cho vay trả góp đang được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định chi tiết tại Thông tư số 43/2016/TT-NHNN. Theo đó, căn cứ điểm h khoản 1 Điều 10 Thông tư 43/2016/TT-NHNN, việc trả nợ gốc, lãi, thứ tự thu hồi nợ gốc, lãi, quy định trả nợ trước hạn, quá hạn… được thực hiện theo thoả thuận của các bên và ghi cụ thể trong hợp đồng vay vốn.

Đồng thời, theo khoản 4 Điều 13 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, khi đến hạn nhưng người vay chậm trả góp tiền mua chung cư thì sẽ phải trả lãi như sau:

- Lãi trên nợ gốc theo lãi suất cho vay đã thoả thuận tương ứng thời hạn vay mà đến hạn chưa trả.

- Trả lãi trả chậm theo mức lãi suất do các bên thoả thuận nhưng không vượt quá 10%/năm tính trên số dư lãi chậm trả tương ứng thời gian chậm trả.

- Nợ bị chuyển quá hạn, người vay phải trả lãi không quá 150% lãi suất cho vay trong hạn trên dư nợ gốc quá hạn tương ứng thời gian chậm trả.

Ngoài ra, theo Điều 25 Thông tư 39 nêu trên, nếu chậm trả góp tiền mua chung cư, người vay còn có thể bị phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại theo thoả thuận giữa ngân hàng với khách hàng vay. Nhưng hai bên có thể thoả thuận chỉ phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc có thể phải chịu cả bồi thường và phạt vi phạm.

Không chỉ vậy, nếu người vay đến hạn phải trả góp, có đủ điều kiện nhưng cố tình không trả thì có thể sẽ bị phạt tiền từ 02 - 03 triệu đồng theo điểm c khoản 1 Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP của Chính phủ.

Nặng hơn, người vay có thể phải chịu trách nhiệm hình sự về Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản với khung hình phạt cao nhất là phạt tù đến 20 năm theo Điều 175 Bộ luật Hình sự được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 35 Điều 1 Luật 2017.

Như vậy, có thể thấy, khi quá hạn thanh toán trả góp mua chung cư mà người vay không trả hoặc trả không đủ thì có thể phải:

- Nộp phạt lãi chậm trả.

- Nộp phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại.

- Bị cho vào nhóm nợ xấu.

- Bị phạt hành chính và thậm chí nặng có thể phải chịu trách nhiệm hình sự.