Một năm đầy thử thách của bất động sản trên toàn quốc

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, báo cáo chiến lược năm 2023 công bố mới đây, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho rằng, ngành BĐS cả nước trong năm nay vẫn phải đối mặt với loạt thách thức trong bối cảnh lãi suất ngân hàng tăng cao. 

Một số khó khăn phải kể đến như cung - cầu một số phân khúc như đất nền, BĐS nghỉ dưỡng dự báo giảm. Hoạt động giao dịch BĐS có dấu hiệu chững lại kể từ quý III/2022 tới nay. 

Trong khi, lãi suất cho vay mua nhà hiện tại còn cao và rủi ro sẽ kéo dài vì áp lực khiến thanh khoản của những dự án phân khúc đầu tư khó được cải thiện. Theo VDSC, lãi suất vay mua nhà đang dao động từ 11 - 14%, tăng hơn 4% chỉ sau 6 tháng cuối năm 2022. Trước những áp lực như Fed, ECB dự kiến tiếp tục tăng lãi suất, ít nhất là tới quý II/2023 và áp lực thanh khoản trong hệ thống khiến cho mặt bằng lãi suất neo cao. 

VDSC cho rằng, hạ tầng kết nối chưa đồng bộ để tăng cường sự hấp dẫn cho các dự án vùng ven sau những lần tăng trưởng nóng thời gian qua. 

Giai đoạn 2018 - 2021, tăng trưởng tín dụng mở rộng, lãi suất duy trì thấp, nhu cầu đầu tư tăng mạnh, việc phát triển các dự án BĐS ven Hà Nội, TP. HCM và những khu vực có tiềm năng phát triển du lịch sẽ bùng nổ. Dù xét trên nhu cầu các dự án này chưa quá tập trung vào nhu cầu mua nhà ở thực. 

Theo nhóm phân tích, sức mua của khách hàng có nhu cầu thực chưa được cải thiện đáng kể trong giai đoạn 2023 - 2024, vì phần lớn các tuyến đường giao thông trọng điểm kết nối Hà Nội/ TP. HCM tới những vùng lân cận vẫn trong quá trình xây dựng. Do đó chưa thể tạo nhiều động lực dịch chuyển sang những khu vực ven thành phố của người mua nhà.

VDSC cho rằng, vẫn có điểm sáng trên thị trường địa ốc năm 2023. Trong đó, Hà Nội và TP. HCM dự báo sự tăng trưởng khả quan nhờ việc tập trung vào phân khúc phục vụ nhu cầu thực và sự khan hiếm quỹ đất trống. Đồng thời, Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công trong năm nay và cơ chế luật đang hướng tới sự minh bạch, kỳ vọng sẽ tạo thêm cơ hội cho thị trường BĐS phục hồi, tạo động lực tăng trưởng trong trung và dài hạn. 

Chứng khoán KB (KBSV) mới đây cũng có những nhận định về việc thị trường BĐS 2023 sẽ đối mặt với nhiều khó khăn trước tình hình lãi suất cho vay nhà dự kiến còn tăng khi lãi suất huy động tăng, gây ảnh hưởng tới nhu cầu vay vốn của người mua nhà. 

Ngoài ra, các vấn đề pháp lý thường gây tốn thời gian và tồn tại những rủi ro có thể khiến quá trình phê duyệt và cấp phép xây dựng dự án chậm chạp hơn. Các doanh nghiệp cũng gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn khi chính sách hạn chế tín dụng vào lĩnh vực BĐS và thị trường trái phiếu chưa ổn định. 

KBSV cho rằng, trong năm nay, giá trị trái phiếu doanh nghiệp BĐS đến hạn là 120.400 tỷ đồng. Áp lực trả gốc và lãi trái phiếu cùng với việc mở bán dự án chậm sẽ gây ảnh hưởng tới thanh khoản của các doanh nghiệp BĐS. 

Bên cạnh đó, các cổ phiếu BĐS giảm mạnh so với hồi đầu năm 2022 phản ánh về thông tin tiêu cực trên thị trường BĐS. Trong ngắn hạn, triển vọng của các cổ phiếu này vẫn chưa rõ ràng.