Mấu chốt để giảm nhiệt bất động sản là gì?

Theo kết quả thống kê của Bộ Xây dựng, trong năm 2021 và đầu năm 2022, nguồn cung bất động sản tại các địa phương trên cả nước đều bị hạn chế và có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở cho người có thu nhập thấp. Trong khi đó, giá nhà ở đã tăng cao so với thu nhập trung bình của người dân.

Còn theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhu cầu bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở đang không ngừng tăng nhưng không được đáp ứng do những ách tắc trong các thủ tục cấp phép dự án... Thị trường nhà đất TP.HCM chứng kiến mức tăng giá mạnh từ 5-10% chỉ trong vòng một tháng.

Ngoài ra, trong tình hình giá nguyên vật liệu đang có xu hướng tăng mạnh do bất ổn địa chính trị thì nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sản ngày càng trở nên cấp thiết. Việc tăng trưởng nguồn cung có thể bị ảnh hưởng tiêu cực bởi chính sách siết chặt tín dụng và kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Trong khi đó, việc thu hút nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác như quỹ đầu tư bất động sản - REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản... hay các kênh khác như đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài thì cần nhiều thời gian để có thể vận hành ổn thỏa.

"Điều này có thể khiến nguồn cung bất động sản bị thắt chặt, đẩy mức giá tăng lên một cách không hợp lý. Mức giá bất động sản tăng lên bất thường thúc đẩy chi phí sản xuất các ngành liên quan như bán lẻ, sản xuất công nghiệp,... có thể gây tổn hại đến nền kinh tế vĩ mô, đặc biệt là trong giai đoạn nhạy cảm hiện nay", Hội đưa ra nhận định.

Trong bối cảnh nguồn vốn vào bất động sản đang bị kiểm soát, không ít chuyên gia tỏ ra lo ngại thị trường sẽ gặp bất ổn trong ngắn hạn. Bởi nếu siết chặt tín dụng một cách cực đoan thì nguồn cung sẽ giảm và thiếu, trong khi nguồn cầu đang tăng khiến cho giá bán ngày càng cao. Vì thế, bên cạnh việc kiểm soát thì phải cấp thiết tăng nguồn cung.

"Mức độ tăng giá như hiện nay đáng phải suy nghĩ và cần có giải pháp ngăn chặn. Trong bối cảnh nguồn cung bất động sản nhà ở rất cạn mà cầu tăng cao thì rất khó tìm mua hàng. Những người không có nhiều tiền đều không dám mua nhà bởi giá quá cao, không chịu nổi", Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - GS. Đặng Hùng Võ nói.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, việc giá bất động sản tăng trên toàn thị trường đã được thừa nhận và một giải pháp gần đây nhất mà Ngân hàng Nhà nước đưa ra là yêu cầu các ngân hàng thương mại siết chặt tín dụng vào bất động sản. Pháp luật thiếu đồng bộ đã khiến cho thị trường thiếu nguồn cung, cộng thêm việc siết tín dụng sẽ lại càng làm cho nguồn cung khan hiếm.

"Chúng ta hiện đang đứng trong một vòng luẩn quẩn khi muốn thoát khỏi cơn sốt giá lần này. Tức là thiếu cung, dư cầu thì gây sốt giá nhưng khi sốt giá lại càng làm cho thị trường thiếu cung nếu chúng ta siết tín dụng một cách triệt để mà không sửa đổi luật một cách kịp thời. Và như vậy sẽ càng khiến giá tăng cao.

Tôi cho rằng, Chính phủ, các bộ ngành và UBND các tỉnh cần rà soát lại tất cả các dự án hiện nay xem dự án nào dứt khoát dừng cấp tín dụng. Ví dụ như những dự án mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nên dừng cấp tín dụng bởi vì mua bán những cái chưa có thì khả năng rơi vào nợ xấu là rất nhiều. Thay vào đó, chỉ cấp tín dụng cho những dự án có khả năng hoàn thành 100%, tạo cung 100%. Chúng ta phải phân loại dự án để đảm bảo tín dụng cho những dự án có thể đem lại nguồn cung cho thị trường trong bối cảnh hiện nay", vị chuyên gia này nhấn mạnh.

Chia sẻ tại Hội thảo "Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản" diễn ra mới đây, Chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, bên cạnh việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản thì cần có các biện pháp để thị trường có thể hồi phục và phát triển.

Đơn cử như cần đẩy mạnh cho vay đối với những doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có khả năng tập trung nguồn lực để đầu tư có trọng tâm, trọng điểm và sớm có sản phẩm bất động sản đưa ra thị trường trong một khoảng thời gian phù hợp.

Bên cạnh đó, cần quan tâm đến cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình thực thi và chuẩn bị đưa sản phẩm bất động sản cung cấp cho thị trường. Cũng theo vị chuyên gia này, đây là điều cần thiết và quan trọng vì nếu nguồn cung hàng hóa bất động sản không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ khiến cho giá bất động sản tăng lên và kéo theo rất nhiều hệ lụy.

Cùng quan điểm trên, Chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa cũng cho rằng, muốn chặn đà tăng giá nhà ở thì cần phải bắt nguồn từ việc điều tiết cung - cầu trên thị trường bất động sản. Căn cơ nhất vẫn là bài toán nguồn cung và giải quyết các chính sách liên quan đến nguồn cung. Nếu vấn đề này không được giải quyết thì các biện pháp tài chính cũng chỉ tác động đến một vài nhóm nào đó trong quá trình vận hành.

"Cần có những chính sách để đưa vào thị trường những chủng loại nhà ở đa dạng để cân bằng nguồn cung. Cần có giải pháp căn cơ chính là tạo nguồn cung trên thị trường, giảm bớt thủ tục pháp lý. Sản phẩm bất động sản dồi dào, đa dạng sẽ tạo nên sự cạnh tranh lành mạnh. Giải pháp này vừa giúp tạo lập một thị trường bất động sản ổn định vừa giúp kéo giảm giá nhà, tăng thêm cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân. Một khi thị trường ổn định, tình trạng đầu cơ sẽ được kiểm soát", ông Nghĩa nhấn mạnh.