Tại kỳ họp bất thường đầu năm 2024, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) với rất nhiều điểm mới cũng như kỳ vọng mới cho giai đoạn phát triển tới đây của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung.
Theo đó, giới chuyên gia cũng như cơ quan quản lý kỳ vọng Luật Đất đai 2024 sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc về pháp lý để khai thông nguồn lực to lớn từ đất đai, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, minh bạch hơn.

 

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường cho rằng chính sách đất đai được xem là một trong những chính sách quan trọng nhất của quá trình phát triển. Nhìn từ kinh nghiệm của một số “con rồng” châu Á nhưng Hàn Quốc, Đài Loan…, họ lấy công nghệ, nhân lực chất lượng cao làm động lực, còn quản lý và sử dụng đất đai tạo vốn để đầu tư phát triển.
Ông Võ quan tâm đến việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư. Trong đó, cơ chế Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được đặc biệt chú ý. Đây cũng là những dự án người dân bị thu hồi đất có sự so sánh với lợi nhuận của nhà đầu tư với lợi nhuận của mình khi bị thu hồi đất. 
“Đây cũng là lý do dẫn đến khiếu kiện đất đai luôn là vấn đề nóng bỏng trong những năm qua và chiếm tỷ lệ lớn rất cao. Thực tế, bảng giá đất do Nhà nước ban hành thường thấp hơn giá đất thị trường khá nhiều, chỉ bằng khoảng 30-60%”, ông Võ nói. 
Bình luận về việc bỏ khung giá đất, ông Phạm Thanh Tuấn, Giám đốc pháp chế Weland nhìn nhận rằng: Luật đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất nhằm xóa bỏ cơ chế quản lý giá đất theo hành chính sang xây dựng bảng giá đất sát với giá trị phổ biến trên thị trường.

Việc bỏ khung giá đất sẽ giúp các địa phương chủ động, linh hoạt xây dựng, áp dụng bảng giá đất ở từng địa phương. Qua đó, khắc phục tình trạng cơ chế hai giá đất hiện nay: Giá đất thứ nhất theo khung Nhà nước ban hành, làm cơ sở để tính tiền đóng thuế hoặc tính giá đất đền bù giải phóng mặt bằng trong một số trường hợp. Giá đất thứ hai được gọi là giá thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá do Nhà nước quy định.
Ngoài ra, luật cũng quy định 4 phương pháp định giá đất và điều kiện, tiêu chí áp dụng từng phương pháp, tránh gây khó khăn cho cơ quan định giá đất; giảm thiểu rủi ro trong quá trình thực hiện định giá đất tại các địa phương.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cũng hoan nghênh việc bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất xây dựng hàng năm, bắt đầu tư đầu 2026. Điều này góp phần giúp bảng giá đất tiệm cận giá thị trường. Tuy nhiên, quy định này cũng sẽ làm gia tăng áp lực công việc cho các địa phương.

 

Đồng thời, khoản 5 Điều 158 và Điều 160 Luật Đất đai 2024 đã quy định 4 phương pháp định giá đất gồm “phương pháp so sánh”, “phương pháp thu nhập”, “phương pháp thặng dư”, “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để xác định “giá đất cụ thể”. Trong trường hợp cần thiết phải quy định “phương pháp định giá đất khác” chưa được quy định thì Chính phủ đề xuất và được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, để đảm bảo vận hành thông suốt công tác định giá đất để phát triển kinh tế - xã hội.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá cao động thái này. Với Luật Đất đai cũ, Nhà nước có nhiều quyền can thiệp với việc tính tiền sử dụng đất với khung giá đất và hệ số K. Việc bỏ khung giá đất khiến Nhà nước phải có ngân sách đầy đủ để đáp ứng công tác giải phóng mặt bằng. 
"Điều này tạo thêm áp lực với ngân sách Nhà nước, nhưng cũng đã chứng tỏ quyết tâm lớn của Chính phủ nhằm tạo lập thị trường bất động sản minh bạch và công bằng hơn. Tuy nhiên, cần xác định, điều này có gây khó khăn gì cho doanh nghiệp hay không, giá bất động sản có tiếp tục leo thang... hay không?”, VARS nêu.

 

Một trong những nội dung thu hút sự quan tâm lớn của người dân cũng như chuyên gia là câu chuyện thu hồi đất. Các ý kiến đều kỳ vọng luật mới sẽ giải toả được "nút thắt" này để vừa đảm bảo quyền lợi của người dân lẫn doanh nghiệp, hạn chế khiếu kiện...
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Công ty Luật SBlaw chia sẻ, trong quá trình tư vấn luật, ông thấy các tranh chấp đất đai xảy ra rất nhiều. Một trong những nguyên nhân chủ yếu là việc xác định khung giá đất không phù hợp với giá phổ biến của thị trường. Điều này cũng dẫn đến việc khiếu kiện, không đồng thuận khi Nhà nước thu hồi đất, đặc biệt là thu hồi đất giao doanh nghiệp thực hiện dự án khu đô thị. Lý do là người dân cảm thấy giá đền bù quá thấp, khiến họ thấy bị thiệt thòi.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn đánh giá, điểm mới về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong Luật Đất đai 2024 là đa dạng hình thức bồi thường. Theo đó, các hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng loại đất có cùng mục đích khi thu hồi hoặc bằng tiền như Luật Đất đai trước đây. Nếu bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thì có thể được bồi thường bằng nhà ở, bằng tiền hoặc đất có mục đích sử dụng khác với loại đất bị thu hồi...

 

"Quy định này giảm áp lực cho các địa phương không có quỹ đất cùng mục đích với đất thu hồi khi phải chi trả bồi thường bằng tiền. Quy định này cũng tạo điều kiện cho người dân bị thu hồi đất ổn định đời sống, sản xuất", ông Tuấn nêu.
Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, Điều 83 Luật Đất đai 2024 cũng đã phân cấp thẩm quyền thu hồi đất theo mục đích thu hồi, phân quyền nhiều hơn cho cấp huyện trong việc thu hồi đất. Cụ thể, có những quy định mới về thẩm quyền thu hồi đất theo hướng: UBND cấp tỉnh thu hồi đất đối với tổ chức trong nước, tôn giáo, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài...; UBND cấp huyện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc thu hồi đất với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm...
Bàn về vấn đề này, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, tăng trưởng kinh tế” và “đảm bảo công bằng xã hội” là hai mặt của một vấn đề. Chính sách đất đai hay tất thảy mọi chính sách công đều phải hướng đến điểm cân bằng, ổn định. Làm thế nào để có thể tăng trưởng kinh tế nhưng vẫn đảm bảo công bằng xã hội và đảm bảo quyền lợi cho các đối tượng yếu thế.

 

Theo ông Đỉnh, thu hồi đất là vấn đề “nóng bỏng” nhất của Luật Đất đai, ít nhiều nảy sinh vấn đề. Nếu không thu hồi đất để triển khai các khu đô thị thì không thể tăng trưởng, gia tăng tỷ lệ đô thị hóa, thị trường bất động sản cũng không thể vận hành.
“Các quốc gia có tỷ lệ đô thị hóa cao luôn mạnh mẽ hơn các quốc gia có tỷ lệ đô thị hóa thấp ở hầu hết mọi mặt: kinh tế, xã hội, văn hóa, giáo dục, quốc phòng, an ninh... Tại nước ta, chủ trương là đô thị hóa đã có trong nhiều văn kiện, bao gồm Nghị quyết 06 của Bộ Chính trị về phát triển bền vững đô thị”, ông Đỉnh nói.
Theo đó, gia tăng tỷ lệ đô thị hóa bởi vậy là một yêu cầu tất yếu khách quan và đặt ra thách thức cho những nhà hoạch định chính sách vĩ mô: Làm thế nào để phân bổ, điều tiết, huy động tốt nguồn lực đất đai, giúp sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả mà vẫn đảm bảo công bằng xã hội?
“Với tỷ lệ đô thị hóa còn thấp, kết cấu hạ tầng còn yếu kém thì thu hồi đất theo cơ chế hành chính là cần thiết. Nếu không cho phép thu hồi đất làm khu đô thị thì không thể tạo ra những khu đô thị quy mô hàng trăm, hàng nghìn ha, tạo động lực tăng trưởng cho cả vùng. Để giảm thiểu bất công trong thu hồi đất thì phải làm tốt khâu bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giá bồi thường phải sòng phẳng theo thị trường, dành khu đất có điều kiện tốt cho người dân”, ông Đỉnh nêu.