Lộ diện 2 loại hình bất động sản không "lỗi thời" với túi tiền của nhà đầu tư

Các khu đô thị quy hoạch bài bản hút dòng tiền nhà đầu tư

Theo Nhịp sống kinh tế, trong báo cáo mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thất, hiện nay các dự án đại đô thị ven TP. Hồ Chí Minh đang thu hút dòng tiền đầu tư. Mặc dù ở vị trí xa trung tâm, nhưng với chất lượng xây dựng tốt cùng với hạ tầng đồng bộ, các dự án đại đô thị quanh TP. Hồ Chí Minh thường có mức giá thấp nhất khoảng 25 - 40 triệu đồng/m2, với các dự án cao cấp có giá lên tới 70 - 80 triệu đồng/m2.

Đại diện Hội môi giới Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, các dự án đại đô thị có diện tích từ 100ha trở lên được triển khai tại các quận, huyện xa trung tâm hoặc lân cận TP. Hồ Chí Minh đang là nguồn cung chủ yếu cho thị trường bất động sản. 

Được biết, đây cũng là chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư trong tình hình quỹ đất tại các khu trung tâm các thành phố lớn ngày càng khan hiếm. Với hạ tầng không ngừng được hoàn thiện, nhu cầu sống rộng rãi, thoáng đãng khiến cư dân các thành phố lớn có xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm.

Ghi nhận tại TP. Hồ Chí Minh cho thấy, các dự án đại đô thị diện tích trên 100 héc-ta hầu hết đều tập trung ở TP. Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Chánh hoặc các tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Long An, Đồng Nai... Tương tự, tại Hà Nội, các dự án đại đô thị đang được định vị tại các huyện Đông Anh, Gia Lâm,... hoặc các tỉnh Hưng Yên, Hòa Bình, Vĩnh Phúc...

Trong số các khu vực lân cận TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Long An hiện đang là 2 địa phương sở hữu quỹ đất rộng lớn, một số dự án khu đô thị quy mô hàng trăm ha tại đây đang gây chú ý trên thị trường bất động sản. Đơn cử, tại khu vực Bến Lức, Long An hiện có dự án Waterpoint của Nam Long Group với hàng ngàn sản phẩm từ chung cư vừa túi tiền, nhà phố biệt thự tầm trung cho đến các sản phẩm biệt thự cao cấp Grand villa ven sông giá hàng chục tỷ đồng/căn.

Hay tại Đồng Nai, một số dự án quy mô hàng trăm đến hàng nghìn ha cũng đang định bị thị trường khu vực này trở thành nguồn cung bổ trợ lớn cho bất động sản TP. hồ Chí Minh. Có thể kể đến loạt dự án gây chú ý như Izumi City 170 ha tại Biên Hòa của Nam Long và Hankyu Hanshin Properties (Nhật Bản); Aqua City của Novaland quy mô 1.000 ha. Hay một số dự án KĐT trước đó như Long Hưng City, Sơn Tiên, Swan Bay, Swan Park, Angel Islan… đã từng thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.

Theo Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, việc triển  khai các dự án giao thông trọng điểm như đường cao tốc, cầu, cầu vượt, mở rộng các con đường hiện hữu... đang tạo cơ hội cho nhà đầu tư phát triển các dự án đại đô thị. Tuy nhiên, đơn vị này cũng cho rằng, vấn đề thời gian cấp phép các dự án cũng như thủ tục pháp lý phức tạp đối với các dự án bất động sản đang là một cản trở lớn cho các chủ đầu tư trong ít nhất 1 năm tới.

Báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield cho biết, sự phổ biến của mô hình Khu đô thị phức hợp quy mô lớn và các căn hộ siêu sang trên thị trường đang thu hút sự chú ý của nhà đầu tư thời gian qua. Bỏ càng nhiều tiền mua nhà ở, người mua sẽ càng chú trọng đến việc được an cư trong không gian xanh với chất lượng không khí tốt cùng với kết nối tiện ích cộng đồng xung quanh.

Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam đánh giá: "Bất động sản đóng góp mỹ quan cực kỳ lớn của đô thị và kiến trúc thành phố, nâng tầm khu vực. Trước khi cấp quyền sử dụng đất công, bên cạnh việc đánh giá năng lực chủ đầu tư, chúng ta cần đánh giá thêm về năng lực đóng góp mỹ quan, kiến trúc của đô thị cho TP. Tiềm năng thị trường bất động sản Tp.HCM rất to lớn, và việc quy hoạch đúng đắn sẽ là nền tảng tốt để nước ta vươn lên tầm cao trong khu vực".

Đồng quan điểm, bà Ginny Nguyễn, Quản lý Cấp cao Dịch vụ Kinh doanh Nhà ở Savills Tp.HCM cho biết, sau đại dịch Covid-19, một bộ phận người dân và tầng lớp khá giả ở Việt Nam có nhu cầu tìm kiếm nhà cửa với diện tích lớn hơn căn nhà hiện tại của họ vì xu hướng sống xanh, xa chốn đông người. Đặc biệt, nhu cầu biệt thự hạng sang sau dịch càng trở nên nóng hơn bao giờ hết khi nguồn cung giới hạn và không có dự án mở bán mới.

Bà Ginny Nguyễn dự báo thị trường bất động sản khu đô thị của các thị trường vệ tinh TP. Hồ Chí Minh trong thời gian tới chắc chắn sẽ phát triển hơn do quỹ đất để phát triển các dự án nhà liền thổ không còn nhiều, đồng thời quy trình phát triển dự án khó khăn và phức tạp. Theo đó, các chủ đầu tư chắc chắn sẽ dịch chuyển nguồn lực sang thâu tóm các quỹ đất sạch tại các thành phố vệ tinh nhằm cắt giảm chi phí và đón đầu xu hướng. Bên cạnh đó, việc các chủ đầu tư đổ bộ đã kéo theo nhu cầu đầu tư cá nhân tăng lên những năm qua.

Căn hộ vừa túi tiền vẫn dẫn dắt thị trường bất động sản

Đây được cho là phân khúc bất động sản vẫn "sống khỏe" nhất suốt thời gian qua. Ngay cả khi thị trường chứng kiến những biến động liên quan đến dịch bệnh, lạm phát... Trong khi đó, phân khúc cao cấp khó ra hàng, thanh khoản chậm, căn hộ tầm trung vẫn đón lượng khách hàng nhất định. Điển hình là loạt dự án bất động sản chào sân có mức giá từ 40 - 50 triệu đồng/m2 tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận đều thu hút dòng tiền của nhà đầu tư. 

Nhận định về xu hướng dòng tiền sẽ đổ về loại hình bất động sản nào trong thời gian tới, các chuyên gia cho rằng, trong môi trường lạm phát tăng thì mức độ phục hồi, tăng trưởng của từng phân khúc sẽ rất khác nhau. Tốc độ phục hồi của phân khúc chung cư là khá nhanh, nhất là loại hình căn hộ giá vừa túi tiền bởi phân khúc này có tỷ lệ giao dịch thành công cao cũng như tỷ lệ người mua ở thực lớn. Tiếp đến là đất nền, nhà phố, tuy nhiên, khi dòng tiền chảy vào các kênh có khả năng sinh lời cao như bất động sản thì tất yếu dẫn đến biến động về giá.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Savills Việt Nam cho biết, nhu cầu về nhà ở giá vừa túi tiền tại các đô thị như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội vẫn là rất lớn. Trong bối cảnh nguồn cung nhỏ giọt và giá bán không ngừng tăng như hiện nay thì những dự án nào đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ được săn đón.

Trong báo cáo quý 2/2022 của Bộ Xây dựng đã chỉ ra, những dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá 25 - 30 triệu đồng/m2, mức giá này chỉ xuất hiện nhỏ giọt tại khu vực ven xa của các quận/huyện. Trong khi đó, căn hộ chung cư trung cấp (giá khoảng 30 triệu đến dưới 50 triệu đồng/m2) vẫn là sản phẩm chủ đạo trên thị trường, thu hút sự chú ý. Đơn cử tại Hà Nội, một số dự án còn trong khoảng giá này có thể kể đến như Keangnam, (quận Nam Từ Liêm) có giá khoảng 45 triệu đồng/m2, Melody Residences (quận Hoàng mai) có giá khoảng 45 triệu đồng/m2, Vinhomes Smart City (quận Nam Từ Liêm) giá khoảng 36 triệu đồng/m2. Còn tại khu vực TP. Hồ Chí Minh, một số dự án như CityLand Park Hills (quận Gò Vấp) có giá khoảng 49 triệu đồng/m2; Akari City giá 45 triệu đồng/m2; Flora Panorama (thuộc Mizuki Park 26ha, Bình Chánh, Tp.HCM) giá 50 triệu đồng/m2….Tại Đà Nẵng, dự án The Sang Residence (quận Ngũ Hành Sơn) có giá khoảng 46 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra rằng, mặt bằng giá căn hộ cao cấp tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh hiện ở mức rất cao như Heritage West Lake (quận Tây Hồ, Hà Nội) có giá khoảng 75 triệu đồng/m2, dự án T-Place (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) có giá khoảng 325 triệu đồng/m2, Dự án Grand Marina Saigon (quận 1, Tp.HCM) giá khoảng 300 triệu đồng/m2, Dự án Vinhomes Golden River Ba Son (quận 1, Tp.HCM) 170 triệu đồng/m2, Dự án M Landmark Residence (quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng) nằm ở mức 120 triệu đồng/m2….

"Nguồn cung mới các sản phẩm bất động sản ở tất cả các phân khúc trong nửa đầu năm 2022 đều hạn chế. Nguồn cung mới bị hạn chế chủ yếu là do việc siết chặt các thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản, ngoài ra việc dòng vốn cho thị trường bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, sự suy giảm của thị trường trái phiếu,… cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung hạn chế. Nhà ở, đất nền vẫn là loại hình bất động sản thu hút sự quan tâm nhiều nhất trong nửa đầu năm 2022, đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại trung cấp, bình dân và nhà ở xã hội, tuy nhiên, nguồn cung cho phân khúc này tương đối ít", báo cáo Bộ xây dựng chỉ ra.

Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị của CBRE Việt Nam cho biết, phân khúc căn hộ vừa túi tiền, đất nền và nhà phố sẽ là những phân khúc được nhà đầu tư quan tâm lựa chọn do nhu cầu ở thực còn rất cao. Những dự án được đưa ra thị trường gần đây, đặc biệt là các dự án trong phân khúc vừa túi tiền luôn có tỷ lệ tiêu thị đạt trên 80%.

Vị chuyên gia này cho biết thêm, xu hướng bất động sản vùng ven sẽ là sự lựa chọn của các nhà đầu tư trong năm 2022 vì đáp ứng được nhu cầu về nguồn cung lẫn giá cả. Theo đó, trong bối cảnh quỹ đất tại TP. Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm cũng như giá bất động sản đã bị đẩy lên quá cao thì việc chuyển dịch ra vùng ven là điều tất yếu. Trong đó, những địa phương lân cận như TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai hay Long An sẽ tiếp tục là tâm điểm của thị trường.