Lệch pha cung cầu, người dân có thu nhập khi nào an cư?

Thanh khoản giảm, thị trường chững lại

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã đưa ra cảnh báo về một số dấu hiệu đáng quan ngại của thị trường bất động sản do đang có biểu hiện giảm tốc, chững lại và giảm thanh khoản.

Cụ thể, theo HoREA, dấu hiệu bất ổn đầu tiên là tình trạng lệch pha cung - cầu, thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở; Tiếp theo là tình trạng lệch pha phân khúc thị trường, trong đó lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, trong khi rất thiếu nguồn cung nhà ở có giá vừa túi tiền có giá dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội. 

Cuối cùng là giao dịch bất động sản trầm lắng, khách hàng mua nhà và cả chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở cũng rất khó tiếp cận với nguồn vốn vay tín dụng; giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản giảm 79% trong quý II/2022.

Bên cạnh đó, theo thông tin từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá giao dịch các sản phẩm đất nền, nhà ở, căn hộ chung cư... vẫn duy trì xu hướng tăng từ đầu năm đến nay, với mức cao hơn so với năm 2021. Tuy nhiên, thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm, giao dịch nhà đất tại nhiều địa phương cũng đang chững lại.

Theo anh Hoàng Văn Thái - một nhà đầu tư bất động sản không chuyên chia sẻ: “Thời điểm đầu năm 2020 thị trường còn đang sôi động, tôi thấy nhiều người mua đất nền phân lô, hoặc phân lô sau đó xây dựng nhà cửa, chỉ vài tuần sang tay cũng lãi gần trăm triệu. Nhờ bất động sản mà trong thời gian ngắn nhiều người giàu lên trông thấy.

Sốt ruột, tôi cũng vay mượn cộng thêm tiền nhàn rỗi sẵn có, tôi cùng một người bạn nữa góp tiền mua một mảnh đất rộng 180m2, phân thành 3 lô, xây nhà để bán. Tuy nhiên, do không chuyên nghiệp trong vấn đề xây dựng nên cộng tổng chi phí đội lên khá nhiều.

Những tưởng là dù đội vốn nhưng thị trường sốt nóng thì vẫn lãi nhiều, thế nhưng người tính không bằng trời tính, cho đến giờ chúng tôi đã cắt lỗ đến 3 lần với số tiền gần 400 triệu đồng nhưng vẫn chẳng có khách mua. Đến giờ, 3 căn nhà vẫn nằm đó, lãi ngân hàng vẫn phải trả. Tôi thực sự hi vọng thị trường sẽ khởi sắc để tôi sớm bán được nhà, thu hồi vốn”.

Gia tăng nguồn cung, đưa bất động sản trở về đúng giá trị

Trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch VARS cho biết, thị trường bất động sản nói chung, nền kinh tế nói riêng đang chịu nhiều tác động từ những bất ổn chính trị, kinh tế thế giới và nhiều bất cập đến từ các yếu tố vĩ mô khác, nên khó đoán định khi nào thị trường sẽ phục hồi trở lại, thanh khoản trở về mức ổn định, vì khả năng chi trả của những người có nhu cầu ở thật giảm, mức độ hấp thụ bước sang quý III/2022 đều hạn chế. Điều này phản ánh đúng thực tế sau khi dịch Covid được kiểm soát, kinh tế khó khăn, cộng với nguồn vốn tín dụng đầu tư vào bất động sản bị ngân hàng siết chặt kiểm cũng ảnh hưởng đến nhu cầu tìm mua.

Trước năm 2020, khi thị trường bất động sản phát triển nhanh, các nhà đầu tư “lướt sóng” hầu hết đều thắng, nhưng từ đầu năm đến nay, khi thị trường có dấu hiệu đi ngang, không ít nhà đầu tư, đầu cơ ôm hàng đều phải bán rẻ cắt lỗ. Tại các sàn giao dịch bất động sản hiện nay, nhà đầu tư tham gia thị trường với mục đích lướt sóng đều vắng bóng, vì tìm mua bất động sản thời điểm này không thể bán trao tay trong ngắn hạn từ 6 đến 12 tháng, mà phải kéo dài từ 12 đến 36 tháng. Nếu không tìm hiểu, cân nhắc kỹ lưỡng, nhà đầu tư chắc chắn bị đọng, lỗ vốn, vì ngoài nguồn tín dụng ngân hàng bị kiểm soát, lãi suất cũng đang trên đà tăng cao.

Cũng theo ông Thanh, thời điểm này, những người dùng vốn vay chắc chắn phải bán ra, kể cả lỗ để thu hồi vốn, trả nợ. Còn với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh vẫn có thể cầm cự lâu dài. Tuy nhiên, nếu mức giá bất động sản tiếp tục tăng, thị trường sẽ khó thanh khoản, ít giao dịch. 

Bức tranh chung của thị trường hiện nay là giá bất động sản đang cao hơn nhiều so với thu nhập trung bình của người dân, dẫn đến việc hấp thụ sản phẩm thấp. Đặc biệt, nguồn cung đang chủ yếu ở phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu nhà ở thu nhập thấp lớn mà nguồn cung hạn chế. Do đó, giải pháp cấp bách hiện nay là cần sớm gia tăng nguồn cung, đưa bất động sản về giá trị thực, đáp ứng nhu cầu thực và cân bằng thị trường.

Lãnh đạo VARS cho hay, trước đây khi dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản khá dễ, chủ yếu phân bổ vào các dạng bất động sản đầu cơ. Nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp không được chú trọng, dẫn đến thiếu nguồn cung cho phân khúc này. 

Đồng thời, dòng tiền đổ mạnh vào đất nền - phân khúc mang tính đầu cơ cao, các giao dịch từ tình trạng phân lô, bán nền sai quy định có giá cao gấp nhiều lần các sản phẩm chính thống. Hiện tượng này không tốt cho cơ cấu sản phẩm, phát triển kinh tế, phát triển ổn định thị trường bất động sản tại các địa phương. Hầu hết doanh nghiệp bất động sản đều khó tiếp cận được nguồn vốn tín dụng và hạn chế nguồn cung khiến giá nhà đất bị đẩy lên cao, giao dịch chững lại...

Một khảo sát của của VARS chỉ ra, giá căn hộ ở một số vùng ven các thành phố lớn đã bị đẩy lên quá cao, có nơi 50 - 60 triệu đồng/m². Cuối năm 2021, đầu năm nay, những cơn sốt đất tại các các khu vực sôi động như Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên... có những lô đất nền đã tăng lên 30 - 50% giá trị. Tuy nhiên, từ quý II/2022, hiện tượng này đã không còn, vì với mức giá này, các giao dịch khó thành công trước tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư.

Đại diện VARS cho rằng, người dân có nhu cầu thật sẽ quyết định mức giá thật của các sản phẩm bất động sản. Thời gian tới, khi có nhiều nhà đầu tư tham gia vào xây dựng bất động sản vùng ven các đô thị lớn, sức cạnh tranh sẽ cao hơn. Khi đó, mức giá sẽ giảm về giá trị thật và xu hướng điều chỉnh giá sẽ tích cực hơn. Việc đầu tư, đầu cơ mua nhà đất sử dụng các đòn bẩy tài chính sẽ dần hạn chế, dòng tiền vào bất động sản sẽ chỉ đón nhận những cơ hội an toàn trong tương lai.