Lãi cho thuê căn hộ không bằng lãi ngân hàng, nhà đầu tư lại phải "cân đo đong đếm"

Hồi phục lượng khách thuê

Theo Nhịp sống kinh tế, anh Triệu Tài Khanh (trú tại quận 10, TP. HCM) - Môi giới chuyên mảng cho thuê căn hộ chia sẻ, so với 2 năm dịch bệnh bùng nổ thì lượng khách thuê hiện tại đã tăng lại, giá chào thuê cũng tăng bình quân từ 10 - 30% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Hai năm Covid - 19 cũng là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường căn hộ cho thuê. Nhất là với phân khúc căn hộ cao cấp chủ yếu phụ thuộc vào khách nước ngoài - nhóm sẵn sàng chi trả giá cao với yêu cầu về tiện ích, không gian cao cấp. Đây cũng là thời kỳ mà những người môi giới căn hộ cho thuê sau nhiều tháng đều không có giao dịch, không ít người đã chuyển sang làm ship hàng, bán hàng online…

Báo cáo thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh trong quý II/2022 của Savills cho thấy công suất cho thuê căn hộ dịch vụ là 74%, tăng 6% theo quý, tăng 10% theo năm. Giá thuê bình quân đạt 496.800 VND/m2/tháng, giảm 1% theo quý. Nổi bật nhất là phân khúc hạng A tăng 3% theo quý và 6% so với cùng kỳ 2021.

Trước bối cảnh các hoạt động đã được cải thiện, Savills Việt Nam đánh giá trong quý II, thị trường đạt lượng tiêu thụ cao nhất kể từ quý I/2022 - sau khi dịch bệnh bùng phát. 

Hơn nữa, từ sau khi Việt Nam mở cửa biên giới vào tháng 3/2022, nhóm đối tượng là chuyên gia, lao động tay nghề cao từ nước ngoài, nhất là từ Nhật Bản, Đài Loan làm việc trong ngành sản xuất, xây dựng đã trở lại Việt Nam. Bên cạnh đó, nguồn cung tới từ sinh viên quốc tế và lao động quay lại Việt Nam đông đảo sau thời gian dài đóng cửa.

Cục Thống kê Thành phố cho hay, trong 6 tháng đầu năm 2022, TP. Hồ Chí minh có thêm 304 dự án FDI mới với tổng số vốn đăng ký là 231 triệu USD. Trong đó, nhà đầu tư từ Singapore có số vốn lớn nhất, tiếp theo là Nhật Bản. Số dự án FDI mới tăng 16% theo năm đang là tín hiệu rất tốt cho thị trường vì đối tượng khách hàng chính vẫn là người nước ngoài.

Nhằm đáp ứng đủ cho nhu cầu tiềm năng này, trong quý II, dự án căn hộ dịch vụ Saigon Airport Plaza với 44 căn hộ hạng C đã hoạt động trở lại. Dự kiến thị trường sẽ có thêm 780 căn hộ tới từ 5 dự án trong tương lai, nguồn cung khu vực trung tâm sẽ chiếm khoảng 38%. 

Theo chị Nguyễn Mai Thanh - Môi giới chuyên mảng cho thuê căn hộ, với cùng mức tài chính thì việc thuê căn hộ sẽ có nhiều diện tích, vị trí đẹp hơn so với thuê nhà nguyên căn, ở căn hộ cũng không phải đi vào các ngõ ngách. Quan trọng là trong mỗi dự án đã có sẵn rất nhiều tiện ích, dịch vụ sẵn sàng đáp ứng nhu cầu người thuê. 

Chẳng hạn, với cùng mức tài chính 10 triệu đồng/tháng, căn hộ cho thuê tại Thủ Đức hoặc Bình Tân sẽ mang tới nhiều không gian sống, tiện ích hơn so với thuê nhà nguyên căn tại hai khu vực này. Do đó, thị trường cho thuê cũng ghi nhận sự sôi động hơn nhiều so với phân khúc nhà ở sau dịch.

Phân khúc đang cạnh tranh mạnh với căn hộ cho thuê

Chuyên gia của Savills lại chỉ ra rằng, căn hộ chung cư cho thuê (buy - to - let) hiện là phân khúc cạnh tranh trực tiếp với căn hộ dịch vụ đang có lợi thế về nguồn cung và mức giá hấp dẫn hơn.

Theo khảo sát gần đây của Savills, giá thuê căn hộ dịch vụ đang cao hơn 40% so với giá thuê bình quân của căn hộ chung cư hạng A, B. Chưa kể, thị trường sẽ nhận thêm nguồn cung căn hộ lớn từ nay tới năm 2024 với khoảng 26.000 căn hạng A và B. Đây cũng là áp lực lớn cho thị trường căn hộ dịch vụ trong thời gian tới.

Phân tích kỹ hơn về xu hướng này, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP. HCM - Bà Võ Thị Khánh Trang cho hay, khoảng 5 năm nay, giá thuê căn hộ bán cho thuê lại có mức tăng trưởng tốt lên 5% mỗi năm, giai đoạn trước 2020. 

Vì chịu những ảnh hưởng từ đại dịch mà thị trường này đã giảm khoảng 7% mỗi năm trong vòng 2 năm Covid - 19. Bên cạnh đó, một lượng lớn căn hộ bán được bàn giao, cùng với khoảng 30% lượng này tham gia thị trường cho thuê trong thời gian gần đây. Tới năm 2022, trước bối cảnh nền kinh tế đang hồi phục rất tốt thì giá thuê căn hộ chung cư cũng tăng lên mức trước dịch.

"Sự chênh lệch giá thuê giữa loại hình căn hộ dịch vụ và căn hộ bán cho thuê đã cho thấy căn hộ dịch vụ, đặc biệt là hạng C đang phải đối diện với những cạnh tranh khốc liệt từ căn hộ cao cấp và hạng sang.

Các dự án đang ngày càng được đầu tư phát triển với chất lượng tốt hơn, bố trí đa dạng tiện ích, dịch vụ nội khu và được nhà quản lý chuyên nghiệp vận hành. Điều này đã thu hút rất nhiều khách thuê chuyển sang loại hình căn hộ cho thuê với mức giá phù hợp hơn" - Bà Trang nhìn nhận.

Tuy nhiên, dưới góc độ của khách hàng mua căn hộ để đầu tư cho thuê thì bà Trang cho biết, họ sẽ cân nhắc kỹ 2 khoản lợi nhuận là khoản lợi từ việc tăng giá bất động sản và lợi từ cho thuê.

"Theo khảo sát trong quý II/2022 của chúng tôi, có thể thấy lợi nhuận từ việc cho thuê đang ở mức khá thấp so với lợi nhuận ngân hàng. Cụ thể, lợi nhuận cho thuê hàng năm chỉ trong khoảng 3,2% - 6,5% tùy vào khu vực. 

Trong đó khu CBD, Khu đô thị mới tại quận 2 và quận 7 ghi nhận mức lãi cho thuê khá thấp vì giá trị căn hộ đang ở mức cao. Trong khi những khu vực như Nhà Bè, Bình Tân hay quận Thủ Đức (cũ) lại có mức lợi nhuận từ cho thuê căn hộ cao hơn từ 5,7% - 6,5%" - Vị chuyên gia cho biết.

Tuy lợi nhuận khi cho thuê căn hộ hiện nay không cao nhưng bà Trang cũng khuyến nghị nhà đầu tư rằng, vẫn nên cân nhắc về tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận dựa trên giá trị tài sản thực rồi mới đưa ra quyết định đầu tư.