Kiểm soát tín dụng có phải là “cây đũa thần” giúp thị trường bất động sản hạ nhiệt?

Thị trường chịu tác động mạnh từ kiểm soát tín dụng

Thời gian qua, kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là một trong những nhiệm vụ quan trọng, cấp bách trong điều hành chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước. Việc này đã mang đến những tín hiệu vô cùng tích cực khi chỉ số tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế quý I/2022 đạt được là 5,04% và đang tăng nhanh hơn khá nhiều so với thời điểm cùng kỳ năm 2021 (mức tăng 2,16%). Bên cạnh đó, những khoản nợ xấu đối với lĩnh vực bất động sản cũng ghi nhận đã giảm dần, nếu trong năm 2018 là 3,66%, thì đến năm 2021 chỉ còn là 1,92%.

Bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc Bộ phận định giá và tư vấn tài chính Savills Hà Nội cho rằng, nếu tình trạng siết tín dụng kéo dài sẽ tạo nên những ảnh hưởng tiêu cực đối với tình hình hoạt động của thị trường bất động sản.

Cụ thể, bà Vân cho rằng, hai đối tượng chính sẽ gánh chịu tác động trực tiếp từ việc siết tín dụng là các đơn vị chủ đầu tư/nhà phát triển dự án và những người cần mua nhà để ở. Đây cũng là hai đối tượng đại diện cho nguồn cung và nguồn cầu trên thị trường.

Về phía các đơn vị chủ đầu tư/nhà phát triển, việc sử dụng đòn bẩy tài chính là một công cụ có hiệu quả cao trong triển khai xây dựng các dự án bất động sản. Chính vì thế, khi nguồn vốn vay tín dụng bị siết chặt, các dự án sẽ không thể triển khai do thiếu vốn, dẫn đến bị đình trệ, gây ra lãng phí rất lớn cho xã hội, đồng thời làm xấu cảnh quan và ảnh hưởng nghiêm trọng đến các ngành nghề liên quan khác như ngành xây dựng, vật liệu xây dựng hay kinh doanh nội thất. Ngoài ra, nguồn cung thị trường cũng sẽ bị sụt giảm đáng kể khi nhiều dự án chưa thể hoàn thiện việc thi công.

Đối với những người mua nhà để ở thì bất động sản là loại hình tài sản có giá trị lớn. Những người có nhu cầu mua nhà ở thực nhưng không đủ khả năng, tiềm lực tài chính cũng sẽ rất cần đến nguồn vốn vay từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng. Do đó, siết chặt tín dụng khắt khe sẽ làm giảm thiểu khả năng tiếp cận nguồn vốn vay dành cho đối tượng người mua có nhu cầu về nhà ở thật. Khi cung cầu không gặp nhau, thị trường bất động sản sẽ không thể phát triển ổn định bền vững, thậm chí xảy ra tình trạng đóng băng trong thời gian dài, tỷ lệ nợ xấu tại ngân hàng gia tăng, nền kinh tế điêu đứng.

Nếu không xem xét cẩn trọng việc siết tín dụng vào thị trường bất động sản thì tình hình tài chính, kinh tế, sẽ dễ bị suy thoái và lạm phát. Nguyên do là bởi Việt Nam mới vượt qua đại dịch, sự tăng trưởng kinh tế vẫn thấp. Nếu tiếp tục siết tín dụng quá đà, sẽ bóp chết ngành bất động sản. Vì thế việc cần làm là phải lành mạnh hóa mối quan hệ giữa bất động sản với tài chính, kinh tế, thay vì “ngăn sông cấm chợ”.

Cần siết tín dụng một cách có chọn lọc

Theo nhận định của ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành, việc giá bất động sản không ngừng tăng cao trong 3 năm qua là câu chuyện của cung và cầu.

Cụ thể, thị trường bất động sản lúc này đang được người bán dẫn dắt. Họ chỉ bán những cái mình có, còn người mua phải mua tất cả những sản phẩm mà họ tung ra thị trường nên giá bán bị đẩy lên cao. Điều khó khăn là ngay cả các chủ đầu tư nếu muốn giảm giá cũng không hề dễ dàng vì giá đất trong thời gian 2 năm qua đã tăng lên gấp đôi, gấp ba, trong khi chi phí đầu vào hiện nay rất cao. Đáng nói là, khoản tiền thuế sử dụng đất của nhiều dự án bất động sản chưa được tính toán, nên doanh nghiệp không nắm được thông tin. Để an toàn hơn, đảm bảo tối ưu nguồn thu lợi nhuận, họ phải bán sản phẩm giá cao để trừ hao. Theo ông Nghĩa, thị trường bất động sản trong năm 2022 sẽ rất khó để giảm giá, dù có thể sẽ không còn “sốt” cao như những năm trước. Sớm nhất là đến thời điểm năm 2023, các vấn đề giải quyết sự khan hiếm nguồn cung mới có thể được tháo gỡ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea) đưa ra nhận định, nếu kiểm soát quá chặt vốn tín dụng rất dễ khiến doanh nghiệp phải tạm dừng những hoạt động đầu tư. Vì vậy, không nên có biện pháp siết chặt các chính sách tín dụng, thay vào đó, các cơ quan quản lý cần phải xây dựng chính sách kiểm soát tốt với những dự án bất động sản tồn tại vấn đề như đầu cơ tích trữ, thu mua gom đất, thổi giá… còn lại thì nên khuyến khích. Đặc biệt, nên ưu tiên nguồn vốn vay dành cho các dự án đang trong quá trình triển khai, sắp đưa nguồn cung mới ra thị trường, có mức giá phải chăng, đáp ứng được tài chính của số đông người mua.

Theo chia sẻ của ông Đính, thông qua VNRea, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản trong thời gian gần đây đã liên tục phản ánh, than thở về tình trạng khó khăn nếu không thể tiếp cận được nguồn vốn duy trì hoạt động, điều này sẽ dẫn đến thị trường thiếu hụt nguồn cung, nếu tiếp tục kéo dài càng làm cho giá nhà đất tăng cao, cơ hội được tiếp cận với nhà ở của người dân sẽ giảm xuống. Do đó, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản kiến nghị, việc kiểm soát nguồn vốn tín dụng cần phải có lộ trình rõ ràng, có rà soát, thẩm định đối với những dự án đủ điều kiện về  mặt pháp lý, đúng tiến độ.

Không nên thực thi chính sách siết nguồn vốn vào thị trường bất động sản bằng cách đánh đồng tất cả các dự án, điều này sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến bất động sản nói riêng và ảnh hưởng đến cả nền kinh tế nói chung. Ngành ngân hàng cần ưu tiên rà soát việc cấp tín dụng kịp thời đối với các dự án tốt, có chất lượng cao, có phương án kinh doanh hiệu quả khả quan, có khả năng trả nợ gốc và lãi rõ ràng.

(Nguồn: Tin nhanh chứng khoán)