Kiểm soát các khoản “vay giá trị lớn”: Cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà đều hoang mang, lo lắng

Doanh nghiệp bất động sản hoang mang, lo lắng

Theo tuoitre.vn, đứng trước quy định của Ngân hàng Nhà nước thì các doanh nghiệp bất động sản thì lo lắng không thể phục hồi vì sản phẩm bất động sản không có "giá trị nhỏ" hoặc có thể sẽ bị siết căn hộ cao cấp trong khi hiện nay thị trường hầu hết đã không còn loại căn hộ giá rẻ. Nên nếu siết chặt vốn vào lại hình bất động sản "giá trị lớn" sẽ làm khó cả thị trường bất động sản.

Anh Nguyễn Minh Quý (Hoàng Mai, Hà Nội) chia sẻ sau thời gian dài chắt bóp, tiết kiệm, lúc thị trường thuận lợi, anh dự định sẽ mua một căn nhà khi đang chờ Ngân hàng giải ngân. Nhưng khi được bạn bè, đồng nghiệp gửi cho thông tin về dự thảo thông tư mới của Ngân hàng Nhà nước, anh Quý cảm thấy vô cùng hoang mang, lo lắng vì giá trị căn nhà của anh muốn mua cũng gần 4 tỷ đồng. 

"Mức đó với thị trường tuy không phải là quá lớn nhưng cũng không thể nói là nhỏ. Nếu bị siết vay từ ngân hàng, tôi có thể sẽ lại lỡ cơ hội", anh Quý chia sẻ.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), nhắc lại dự thảo sửa đổi thông tư 39 của Ngân hàng Nhà nước, đang trong thời gian lấy ý kiến nhân dân, có quy định "kiểm soát việc cho vay để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay để mua, kinh doanh bất động sản; kiểm soát cho vay đối các dự án đầu tư PPP; cho vay đối với các nhu cầu sử dụng vốn phục vụ đời sống có "giá trị lớn" theo xác định của tổ chức tín dụng" và cho rằng việc Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo việc nâng cao chất lượng và hiệu quả của công tác xây dựng quy định nội bộ của các đơn vị tổ chức tín dụng là điều hết sức cần thiết.

Tuy nhiên, ông Châu nhận định do dự thảo sử dụng từ "kiểm soát" đối với việc cho vay mua, kinh doanh sản phẩm bất động sản và kiểm soát chặt hơn việc cho vay các nhu cầu về vốn phục vụ đời sống có "giá trị lớn" đã dẫn đến xuất hiện những luồng dư luận cho là Ngân hàng Nhà nước đang định hướng về việc "thắt chặt" tín dụng đối với thị trường bất động sản, bao gồm cả việc thắt chặt cho vay để mua, đầu tư các sản phẩm thuộc phân khúc bất động sản cao cấp. 

Do đây là những khoản vay có "giá trị lớn" nên ông Châu nhận định rằng có thể dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng sẽ lo ngại hoặc không dám tiến hành cho vay đối với các doanh nghiệp bất động sản, đối tượng nhà đầu tư thứ cấp và thậm chí là không dám cho vay đối với cả cá nhân, hộ gia đình... "Điều này có thể sẽ tác động vô cùng tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, bền vững và ổn định của thị trường bất động sản", ông Châu chia sẻ.

Lãnh đạo của một doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn ở miền Nam đang có dự án đầu tư tại khu vực miền Trung cho rằng giữa bối cảnh lạm phát hiện nay Ngân hàng Nhà nước cần có giải pháp cụ thể. Nhưng ông cũng bày tỏ sự lo lắng: "Khách hàng sử dụng đến các đòn bẩy tài chính để mua bất động sản là một hình thức đầu tư rất bình thường, điều này sẽ giúp thúc đẩy hạ tầng phát triển, đón đầu du lịch hồi phục. Nếu bị siết chặt vốn vay thì bất động sản sẽ gặp rất nhiều rủi ro, nguy cơ".

Trong văn bản kiến nghị, góp ý gửi cho Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước cần phải có thêm quy định cụ thể, chi tiết hơn về khoản vay có "giá trị lớn". Ông Châu đặt vấn đề những khoản vay có "giá trị lớn" sẽ là bao nhiêu? Giao cho từng Ngân hàng quy định, và từ đó mỗi Ngân hàng sẽ có những quy định khác nhau. 

"Có nơi cho rằng khoản vay trị giá trị 2 tỷ đồng trở lên đã là lớn, có nơi lại cho rằng khoản vay trên 4 tỷ là lớn..., nên theo tôi cần có sự tách bạch đối với cá nhân số tiền vay bao nhiêu được gọi là lớn, đối với doanh nghiệp thì mức nào là lớn", ông Châu nói.

Ngân hàng cũng khó biết thế nào là khoản vay “giá trị lớn”

Tổng giám đốc một Ngân hàng thương mại cổ phần lớn ở khu vực TP Hồ Chí Minh cho rằng Ngân hàng Nhà nước hoàn toàn có lý do chính đáng khi "để ý" tới các món vay tiêu dùng giá trị lớn vì có thể trong thời gian qua xuất hiện một số món vay tuy mang tính chất là cho vay tiêu dùng nhưng thực chất lại là khoản vay liên quan đến bất động sản. 

Vấn đề gây ra tranh cãi ở đây là định nghĩa về việc thế nào là món vay tiêu dùng lớn. Muốn xác định thế nào là giá trị lớn thì phải phụ thuộc vào yếu tố thời điểm và dữ liệu thống kê và khái niệm này cũng sẽ chỉ phù hợp với từng thời kỳ. Sau khi ban hành quy định khung khoản vay có giá trị lớn này, Ngân hàng Nhà nước sẽ phải có hướng dẫn cụ thể.

Trong khi đó, một phó tổng giám đốc từ một Ngân hàng khác cho hay để xác định được khoản vay tiêu dùng có "giá trị lớn" hay không cần phải dựa trên các dữ liệu thống kê hiện tại và sẽ phải thực hiện nghiên cứu, phân tích cân bằng giữa giá trị của tài sản và mặt bằng giá trị tài sản trên thực tế thị trường nói chung. 

Ví dụ khoảng 5 - 10 năm trước đây, giá căn hộ chung cư bình dân chỉ rơi vào khoảng 14 triệu đồng/m2, nếu như mức giá dao động trong ngưỡng 25 - 30 triệu đồng/m2 đã được coi là sản phẩm chung cư cao cấp, nhưng ở thời điểm hiện tại giá căn hộ chung cư cao cấp phải từ 100 triệu đồng/m2 trở lên.

Vì thế, vị lãnh đạo này cho rằng Ngân hàng Nhà nước sẽ phải căn cứ vào thực tế thị trường để từ đó đưa ra những hướng dẫn chi tiết cụ thể. Còn trên thực tế, vị phó tổng giám đốc Ngân hàng nói trên cho hay hiện nay nhiều Ngân hàng đã thực hiện phân nhóm cho vay bán lẻ. Như Ngân hàng của ông, những nhóm cho vay có giá trị trung bình, chẳng hạn như vay vốn mua căn hộ chung cư có mức giá từ 2 - 3 tỷ đồng trở xuống, thì sẽ được phê duyệt rất nhanh, thậm chí áp dụng chương trình phê duyệt tự động vào. Tuy nhiên quy trình thẩm định đối với khách hàng vay lớn thì hiện vẫn mất khá nhiều thời gian và kéo dài hơn.

Việc kiểm soát là cần thiết, nhưng nhiều vị lãnh đạo ngân hàng cho rằng cần nhấn mạnh rằng chỉ kiểm soát chứ không cấm và khi người vay đủ khả năng thì ngân hàng vẫn phải được cho vay.