Sau những lệnh siết thị trường, bất động sản liệu có “thăng hoa” hay sẽ rơi xuống “vực thẳm”?

Ngân hàng Nhà nước liên tục khẳng định không chủ trương thực hiện siết tín dụng vào bất động sản mà chỉ là tăng kiểm soát rủi ro. Tuy nhiên những động thái đến từ các nhà băng cùng với các chính sách về phát hành trái phiếu, thuế chuyển nhượng…rõ ràng đã khiến cho lĩnh vực này xuất hiện nhiều dấu hiệu giảm tốc. 

Siết tín dụng đang gây ra những tác dụng “ngược”

Anh Phạm Tiến Huy (Ninh Thuận) chia sẻ sau hơn 10 năm bươn chải tại TP.HCM thì đến cuối tháng 4/2022, gia đình anh có cơ hội mua được nhà bởi người quen của anh do cần tiền gấp nên bán rẻ lại một căn liền kề trong ngõ với mức giá chưa đến 5 tỷ đồng. Nhưng với khoản tích lũy chỉ hơn 3 tỷ đồng, anh chị vẫn cần phải vay thêm khoảng gần 2 tỷ đồng nữa.

Anh Huy chia sẻ với thu nhập bình quân mỗi tháng lên đến 100 tỷ đồng, lại là lần đầu tiên vay mua nhà nên anh nghĩ mọi quy trình sẽ dễ dàng, nhưng không ngờ mọi việc lại vô cùng khó khăn. Dạo qua một vòng 10 ngân hàng thì có đến 8 ngân hàng lắc đầu, từ chối vì lý do “hết room”, số còn lại hẹn đến cuối tháng 6 mới đưa ra câu trả lời. Chủ nhà đang cần tiền nên muốn bán gấp, nếu chờ đợi ngân hàng giải ngân cho vay thì anh Huy sẽ mất cơ hội mua nhà. 

Không chỉ có những người dân có nhu cầu mua nhà ở thực mòn mỏi chờ đợi vay vốn, dòng tiền bị kiểm soát chặt chẽ hơn cũng khiến các doanh nghiệp rơi vào tình trạng “một cổ hai tròng”. Việc các nhà đầu tư gặp khó khăn về tài chính, theo các chuyên gia kinh tế, có thể trở thành tác nhân khiến cho nguồn cầu liên tục giảm, đẩy mặt bằng giá nhà đất lên mức cao hơn.

Điều này được chứng minh bằng những thống kê số liệu từ Bộ Xây dựng khi tính đến hết quý I/2022 chỉ có 24 dự án đã được hoàn thành, bằng 47% so với thời điểm quý 4/2021, và đạt 54% so với thời điểm cùng kỳ năm 2021 (thời điểm trước khi siết tín dụng). Trong quý đầu tiên của năm 2022 cũng chỉ có 39 dự án được cấp phép triển khai mới, giảm 20% so với thời điểm quý IV/2021, tạo ra sự khan hiếm trong dài hạn.

Đi kèm với các biện pháp siết chặt dòng vốn là những động thái thắt chặt phát hành trái phiếu, một trong những nguồn tiền chính để phục vụ phát triển dự án cũng đang khiến cho không ít chủ đầu tư rơi vào tình cảnh khó khăn. Ngoài ra, việc kiểm soát thuế chuyển nhượng bất động sản cũng khiến cho hồ sơ của nhiều khách hàng mua nhà bị “treo” trong thời gian dài.

Trong thời gian suốt hơn 2 thập kỷ qua, sự phát triển mạnh mẽ của lĩnh vực bất động sản đã góp phần vào quá trình thay đổi diện mạo của nhiều địa phương, tác động tích cực đến nhiều khối ngành kinh tế, đóng góp chủ chốt cho quá trình phát triển nhà ở trong các đô thị lớn, đồng thời đẩy mạnh sự phát triển hạ tầng khu du lịch…

Do đó, khi thị trường xuất hiện tình trạng tăng trưởng quá nóng, việc đưa ra những giải pháp hợp lý để “ghìm cương” là điều hết sức cần thiết để ngăn bong bóng có thể xảy ra. Tuy nhiên, bất cứ cuộc cách mạng nào cũng đều có thể gây ra tổn thương, vì thế quá trình thực hiện cần hết sức cẩn trọng, nghiêm túc để đảm bảo quá trình phục hồi thuận lợi.

Thận trọng để tránh thị trường đổ vỡ 

Nhìn sang Trung Quốc, Việt Nam có thể nhìn nhận và rút ra được nhiều bài học kinh nghiệm. Sau gần 2 năm quốc gia tỷ dân này ban hành các lệnh siết chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, giới quan chức Trung Quốc đang gấp rút có những động thái “sửa sai” nhằm vực dậy thị trường địa ốc, ngăn chặn sự đổ vỡ, mang niềm tin của người mua nhà quay trở lại.

Nhìn lại thời điểm năm 2020, khi thị trường bất động sản rơi vào tình cảnh tăng trưởng quá nóng, Trung Quốc đã ban hành chính sách 3 lằn ranh đỏ, khiến cho hơn 90% doanh nghiệp bất động sản nước này không thể đáp ứng đủ các điều kiện vay vốn ngân hàng. Kết quả, hàng loạt các tập đoàn bất động sản hàng đầu nước này như China Evergrande, Fantasia Holdings, Kaisa Group… hoặc rơi vào cảnh vỡ nợ tỷ USD, hoặc phải đối mặt với những cuộc khủng hoảng nghiêm trọng, hạ xếp hạng tín nhiệm.

Điều đáng nói ở đây là các lệnh siết chặt đã khiến cho tính thanh khoản thị trường kéo xuống thấp, các nhà đầu tư mất đi niềm tin, những dự án nhà ở đang xây dang dở buộc dừng lại, người mua nhà không được giao nhà đúng thời gian đã hẹn. Ngành địa ốc từ trước đến nay vốn là động lực tăng trưởng lớn của nền kinh tế Trung Quốc nay lại trở thành lực cản làm kéo tụt đà tăng trưởng toàn nền kinh tế.

Trước những hệ quả nghiêm trọng đã tạo ra, thời gian gần đây, chính quyền Trung Quốc đã buộc phải thay đổi thái độ đối với ngành địa ốc. Để vực dậy lĩnh vực bất động sản, hàng loạt các biện pháp kích thích được quốc gia này triển khai như hạ mức lãi suất cho vay mua căn nhà đầu tiên còn khoảng 5,15%/năm. Nhiều thành phố lớn đã không còn gây khó khăn cho người dân ngoại tỉnh muốn mua nhà. Một số địa phương cũng đã chính thức gỡ bỏ quy định mua nhà 3-4 năm mới được phép bán lại…

Giữa tháng 5/2022, Trung Quốc đã yêu cầu 3 doanh nghiệp lớn của nước này là Country Garden, Longfor Group và Midea Real Estate báo cáo kế hoạch phát hành trái phiếu nhằm giúp thúc đẩy tâm lý thị trường. Trước đó, các cơ quan quản lý tài chính của Trung Quốc cũng đưa ra những thông báo nhấn mạnh vai trò quan trọng của việc hỗ trợ nhu cầu tái cấp vốn đối với lĩnh vực bất động sản.

Mỗi quốc gia đều có những đặc trưng riêng biệt, tuy nhiên những vấn đề đã xảy ra của thị trường bất động sản ở Trung Quốc, cùng những diễn biến mới nhất của thị trường trong nước trong thời gian gần đây rõ ràng là một điều rất đáng quan tâm với những nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam để tránh đi vào “vết xe đổ” của quốc gia láng giềng.

Theo nhận định của chuyên gia kinh tế PGS, TS. Đinh Trọng Thịnh cần phải xem xét cấp tín dụng bất động sản một cách có tính toán, linh hoạt, phù hợp, từ đó siết một cách có chọn lọc không nên cào bằng mọi đối tượng. Chính phủ cũng cần đẩy mạnh việc cho vay đối với những người có nhu cầu mua nhà ở thực, dành ra nhiều khuyến mãi, ưu đãi đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành nhận định, bất kể lĩnh vực nào cũng đều ẩn chứa nhiều rủi ro, nhất là khi đầu tư. Việc có những chính sách quản lý thận trọng nhằm tránh rủi ro có thể xảy ra là điều cần thiết nhưng không được quá đà. Những vấn đề vướng mắc thì cần xử lý nhưng nếu để thị trường phát triển quá nóng hoặc đóng băng thì đều vô cùng nguy hiểm. Các chính sách liên quan phải cân bằng, áp dụng hợp lý giúp thị trường phát triển bình thường. Đồng thời cần tập trung tháo gỡ vướng mắc, khó khăn, rào cản pháp lý để thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững.