Doanh nghiệp “cạn vốn” có lẽ là từ được nhắc đến nhiều nhất trong năm 2023. Tình hình kinh doanh khó khăn, nguồn vốn cạn kiệt khiến nhiều doanh nghiệp phải thông báo tạm dừng hoạt động để tìm kiếm giải pháp, phương hướng mới. Ngay cả những doanh nghiệp địa ốc lớn cũng phải sa thải bớt nhân viên, thu hẹp quy mô hoạt động khi hoạt động kinh doanh gặp bế tắc.
Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2023 vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi. Cụ thể, trong năm vừa qua, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới chỉ có 4.725 doanh nghiệp, giảm 45,01% so với năm 2022; số lượng doanh nghiệp giải thể, ngừng kinh doanh có thời hạn lần lượt là 1.286 doanh nghiệp (tăng 7,7%) và 3.705 doanh nghiệp (tăng 47,4%) so với năm trước. 
Đặc biệt, tình trạng cắt giảm nhân sự tại các doanh nghiệp bất động sản diễn ra không chỉ với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, mà ngay cả những doanh nghiệp bất động sản lớn cũng không thoát khỏi tình trạng này.

Tương tự, báo cáo của Hội Môi giới bất động sản cũng cho thấy tình trạng sức khỏe đang yếu dần đi của doanh nghiệp bất động sản. Theo đó, bất động sản là ngành duy nhất có số doanh nghiệp thành lập mới đi lùi trong năm 2023. Trung bình mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc phá sản.
Hầu hết các doanh nghiệp đều phải đối mặt với kịch bản: phá sản, tạm dừng hoạt động, sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô hoạt động, cắt giảm lương, tái cấu trúc,... Các doanh nghiệp may mắn còn tồn tại trên thị trường hầu hết đều xác định tinh thần hoặc là lỗ hoặc là lợi nhuận có thể cắt giảm từ 80-90% so với cùng kỳ các năm trước.
Cụ thể, năm 2023 ghi nhận 1268 doanh nghiệp giải thể, tăng 7,7 % so với năm 2022. 3705 doanh nghiệp bất động sản tạm ngừng hoạt động có thời hạn, tăng 47,4%. Trong khi đó, số doanh nghiệp địa ốc thành lập mới đạt 4.725, giảm 45%, hàng nghìn môi giới bất động sản mất việc, bỏ nghề, chỉ còn khoảng 20% môi giới bất động sản đang hoạt động.

Trong báo cáo tổng kết năm 2023, Bộ Xây dựng đã chỉ rõ 3 khó khăn lớn mà các doanh nghiệp phải đối mặt trong năm 2023. Thứ nhất là những vướng mắc, khó khăn liên quan đến pháp lý dự án. Cụ thể như việc thực hiện quy định về phương pháp định giá đất còn tồn tại nhiều vướng mắc; quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm ở cấp huyện; có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch ở cấp trên.
Thứ hai, cơ chế phối hợp giữa các Sở, ban, ngành, địa phương chưa đồng bộ nên đã nhiều dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc. Cụ thể như trong công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thỏa thuận thu hồi đất, áp giá bồi hoàn cho người dân, công tác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, thực hiện các hồ sơ, thủ tục của các dự án.
Thứ ba là những khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay tín dụng. Việc không huy động được vốn trái phiếu doanh nghiệp và không huy động được các nguồn vốn khác khiến nhiều dự án bị thiếu vốn hoạt động, phải giãn tiến độ, dừng triển khai. Khó khăn về thanh khoản, dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh áp lực đáo hạn và trả nợ trái phiếu doanh nghiệp và các tháng cuối năm 2023.

Theo báo cáo tài chính của nhiều đơn vị, tại thời điểm cuối năm 2023, số nợ phải trả của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đã giảm 23-25% so với năm trước, áp lực từ đòn bẩy tài chính cũng đã giảm mạnh so với năm 2022.
Điều này đã cho thấy, dù gặp nhiều khó khăn trong hoạt động kinh doanh trong năm 2023 nhưng nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn cố gắng thu xếp nguồn tài chính để giảm áp lực đòn bẩy tài chính và hoàn thành nghĩa vụ thanh toán nợ trái phiếu.
Ví dụ trong năm vừa qua, Novaland đã đẩy mạnh thay đổi trong bộ máy lãnh đạo, mua lại trái phiếu doanh nghiệp để tái cơ cấu nợ, bán cổ phiếu để thanh toán nợ quá hạn. Cho nên, tính đến tháng 11/2023, doanh nghiệp bất động sản này đã hoàn thành 80% kế hoạch tái cấu trúc.
Và ngay đầu năm 2024, Novaland đã thông báo sẽ phát hành 1,37 tỷ cổ phiếu, dự kiến thu về số tiền khoảng 13.700 tỷ đồng để tiếp tục tái cơ cấu nợ và thanh toán các khoản nợ phải trả.

Hay như Tập đoàn Đất Xanh là một minh chứng cho việc nỗ lực cơ cấu lại bộ máy nhân sự, thu xếp nguồn tài chính để thanh toán các khoản nợ. Điều này thể hiện qua việc doanh nghiệp này đã cắt giảm 1.305 nhân viên trong năm 2023, từ 3.773 cuối năm 2022 xuống còn 2.468 cuối năm 2023. Số lượng công ty con của Đất Xanh cũng đã giảm xuống chỉ còn 84 công ty. Tuy nhiên, trong số 84 công ty con còn lại, doanh nghiệp này đang làm thủ tục, tiếp tục giải thể thêm 8 công ty con hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.
Nhờ đó, tổng nợ phải trả cuối năm 2023 là 14.600 tỷ đồng, giảm 10% so với cuối năm trước. Trong đó, 11.600 tỷ đồng là nợ ngắn hạn, gần 3.000 tỷ đồng là nợ dài hạn.
Cơ cấu nợ vay của Đất Xanh tại cuối quý IV/2023 giảm 8% về ngưỡng 5.289 tỷ đồng. Trong khi đó, thuế và các khoản phải nộp nhà nước lại tăng 7% lên 798 tỷ đồng.
Tương tự, Công ty bất động sản Phát Đạt đã nỗ lực xoay sở dòng tiền để giảm nợ phải trả từ 23-75% so với năm trước, áp lực nợ đòn bẩy tài chính cũng giảm mạnh. Trước đó, năm 2022, doanh nghiệp này liên tục gia tăng các khoản nợ, đặc biệt là số nợ thông qua kênh trái phiếu, dư nợ trái phiếu của đơn vị này đạt đỉnh vào quý II/2022 ở mức hơn 3.000 tỷ đồng, chiếm 63% tổng nợ vay.

Trong bối cảnh thanh khoản thị trường vẫn chưa được cải thiện, dòng vốn tín dụng và việc phát hành trái phiếu vẫn đang bị quản lý chặt đang khiến dòng tiền kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn. Nếu tình trạng này còn kéo dài thì sẽ tạo áp lực tài chính lớn cho các doanh nghiệp vì không có doanh thu từ hoạt động bán hàng. Đồng thời, đây cũng là nguyên nhân khiến tình trạng nợ xấu tăng mạnh và làm suy yếu sự phục hồi của nền kinh tế.
Để tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sản xuất - kinh doanh cho doanh nghiệp, mới đây, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều biện pháp quyết liệt nhằm thúc đẩy, tạo được sự chuyển biến tích cực từ các Bộ, ngành đến các địa phương. Điển hình như Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã cùng Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh để kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản minh bạch, tạo điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng và tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản.
Theo đó, nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động đầu tư, xây dựng, quy hoạch, kinh doanh bất động sản đã được nghiên cứu sửa đổi, bổ sung để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc về thủ tục, pháp lý dự án. Tuy nhiên, thực tế hiện nay vẫn còn có một số vướng mắc, nhất là những vấn đề liên quan đến luật đất đai, thủ tục giao đất cho thuê đất, giải phóng mặt bằng, tính tiền sử dụng đất tại nhiều dự án, nhiều địa phương.

Mặt bằng lãi suất tín dụng đã giảm nhiều lần trong năm; Ngân hàng Nhà nước đã tích cực chỉ đạo các ngân hàng thương mại tập trung thực hiện cho các dự án bất động sản đủ điều kiện vay vốn; triển khai các gói tín dụng hỗ trợ cho vay đối với dự án nhà ở xã hội, cải tạo xây dựng chung cư cũ. Tuy nhiên, theo phản ánh thực tế thì việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng của các doanh nghiệp vẫn còn hạn chế. Bên cạnh đó, việc rà soát tháo gỡ và thực hiện thủ tục pháp lý để triển khai các dự án của các địa phương cũng còn chậm. 
Trước những khó khăn mà các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, các doanh nghiệp phải hết sức cầu thị, thà bán lỗ để cắt lỗ, còn hơn giữ hàng để càng lỗ to hơn. Đồng thời, việc giảm giá này phải đi vào đúng thực chất, không giảm giá theo kiểu tung ra các ngày giảm giá nhất thời.
Sau cùng, giải pháp căn cơ nhất là doanh nghiệp cần tạo điều kiện cho những người có nhu cầu mua nhà để ở và loại trừ các đối tượng đầu cơ. Những căn hộ lớn đang tồn kho cần chia thành từng căn hộ nhỏ để giảm giá bán, tăng chiết khấu cho người mua để những người có nhu cầu ở thực có thể mua được nhà với mức giá mềm hơn.

Bên cạnh đó, vị Chủ tịch HoREA mong muốn Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện để các doanh nghiệp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng để phát triển các dự án bất động sản, nhà ở thương mại và nhà ở vừa túi tiền. Đặc biệt, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cần tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn cho  các doanh nghiệp có uy tín, thương hiệu trên thị trường, luôn thực hiện tốt nghĩa vụ đóng thuế, có dự án đảm bảo pháp lý, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Còn theo TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản vẫn cần đẩy mạnh câu chuyện cơ cấu lại bộ máy hoạt động, sản phẩm, thị trường, dự án. Đặc biệt, các doanh nghiệp nên quyết liệt hơn trong câu chuyện cơ cấu giá bán các sản phẩm bất động sản để phù hợp với nhu cầu thực tế của người mua nhà.
Bên cạnh đó, ông Lực cho rằng doanh nghiệp bất động sản nên xác định lại một phương hướng hoạt động mới sau khoảng thời gian khó khăn vừa qua. Để từ đó có thể thích ứng tốt hơn với thị trường và phát triển bền vững hơn trong tương lai. Một trong những phương hướng phát triển mới, bền vững chính là bất động sản xanh. Đặc biệt, các doanh nghiệp cần quan tâm hơn đến câu chuyện về quản lý rủi ro và chuẩn bị thực thi các quy định pháp luật mới có liên quan.