Khi có thông báo thu hồi đất, chủ đất có được tách thửa, thế chấp đất không?

Hỏi:

Tôi có một mảnh đất 5000m2 ở Cẩm Khê (Phú Thọ). Được biết, tới đây sẽ có dự án đường liên tỉnh đi qua mảnh đất này và phần lớn diện tích đất sẽ nằm trong diện bị thu hồi để phục vụ dự án. Tôi muốn hỏi, khi có thông báo thu hồi đất thì tôi có được tách thửa hay thế chấp diện tích đất trên hay không? Khi đất rơi vào quy hoạch như vậy, thì tôi có quyền gì đối với mảnh đất của mình.

Xin cảm ơn.

(Ông Trần Thế Kiên, Phú Thọ).

Trả lời:

Cảm ơn ông đã gửi câu hỏi tới chuyên mục, vấn đề ông quan tâm luật sư Diệp Năng Bình – Đoàn Luật sư thành phố Hồ Chí Minh xin giải đáp như sau:

1. Có được thế chấp khi đã có thông báo thu hồi đất không?

Khi đã có thông báo thu hồi đất, người sử dụng đất không được thế chấp quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê một lần, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho và thừa kế thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất (điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013).

Đồng thời, căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất:

- Thứ nhất là có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp người nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều là người nước ngoài/người Việt Nam định cư nước ngoài không được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận tuy nhiên có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận;

- Thứ hai là đất này không có tranh chấp;

- Thứ ba là quyền sử dụng đất này không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Cuối cùng là phải trong thời hạn sử dụng đất.

Mặt khác khi Nhà nước thu hồi đất thì quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân này sẽ bị chấm dứt đồng thời bị thu hồi Giấy chứng nhận.

Do đó, trường hợp đã có thông báo thu hồi đất là trường hợp không các đáp ứng đủ điều kiện thế chấp nêu trên. Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất có nghĩa vụ thực hiện theo thông báo thu hồi đất và không được thế chấp quyền sử dụng đất. Như vậy, nếu có quyết định thu hồi đất phục vụ dự án thì ông sẽ không được thế chấp quyền sử dụng đất của mảnh đất này.

2. Có thông báo thu hồi đất có được tách thửa không?

Tách thửa được hiểu đơn giản là việc chia một thửa đất do một người đứng tên thành hai hoặc nhiều mảnh đất do nhiều người đứng tên. Theo đó, khi có thông báo thu hồi đất, người dân không được tách thửa đất.

Căn cứ khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP có quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất đối với từng loại đất dựa theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương.

Theo đó, điều kiện được phép tách thửa và các trường hợp bị từ chối tách thửa được quy định khác nhau giữa các địa phương. Tuy nhiên về cơ bản, cơ quan có thẩm quyền thông thường từ chối yêu cầu tách thửa đối với những trường hợp sau:

- Không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Đất đã hết thời hạn sử dụng đất;

- Đất có tranh chấp;

- Đất đang bị kê biên;

- Việc tách thửa không phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất;

- Không đủ diện tích để tách thửa theo quy định của từng địa phương;

- Đất đã có thông báo thu hồi hoặc đã có quyết định thu hồi.

Tóm lại, đối với trường hợp đất đã có thông báo thu hồi hoặc có quyết định thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền sẽ từ chối đề nghị tách thửa nhằm đảm bảo việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất và thu hồi đất tại địa phương.

3. Đất thuộc quy hoạch, người sử dụng đất có quyền gì?

TheoĐiều 49 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018) quy định về các quyền của người sử dụng đất khi đất thuộc diện quy hoạch như sau:

- Đối với trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng, đồng thời được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật

- Đối với trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất phải thực hiện việc thu hồi đất theo kế hoạch và được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Tuy nhiên không được xây dựng mới nhà ở, công trình hoặc trồng cây lâu năm; trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu sửa chữa, cải tạo về nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan có thẩm quyền cấp phép.

- Đối với trường hợp kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải thực hiện điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi này.

Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không thực hiện việc điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không có công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ này thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền như quy định bên trên.