Cách nào giảm khiếu nại, khiếu kiện khi thu hồi đất?
BÀI LIÊN QUAN
Có được tái định cư khi bị thu hồi đất nông nghiệp?Một loạt quy định mới quan trọng về cấp sổ đỏ, đấu giá, thu hồi đất chính thức có hiệu lựcVì sao TP Hồ Chí Minh đề xuất đổi đất nông nghiệp lấy đất ở khi thu hồi đất?Đó là chia sẻ của ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn G6 khi chia sẻ với chúng tôi về việc thu hồi đất trong các dự án du lịch quy mô lớn.
- Hiện nay, các doanh nghiệp đang rất lo lắng về việc thu hồi đất trong các dự án du lịch quy mô lớn bởi nội dung này không nằm trong 30 danh mục các dự án được nhà nước thu hồi đất mà doanh nghiệp phải tự xoay sở, ông đánh giá ra sao về vấn đề này?
Việc thu hồi đất đối với dự án du lịch nếu không phân loại về định mức đầu tư, quy mô diện tích hay tác động tích cực của xã hội thì dẫn tới tình trạng khiếu kiện khiếu nại như hiện nay còn kéo dài.
Sửa Luật đất đai: Kiến nghị đưa dự án đô thị, du lịch quy mô vào danh sách được thu hồi đất
Trong số những trường hợp Nhà nước đứng ra thu hồi đất để xây dựng dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia cũng được liệt kê ở Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay không có đối tượng là dự án phát triển hạ tầng du lịch. Trong khi đó thì phát triển hạ tầng du lịch chính là một trong những giải pháp đặc biệt quan trọng để có thể đưa du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn đúng theo Nghị quyết 08 của Bộ Chính trị.Nhà nước thu hồi đất, cơ quan nào xác định giá đất để tính tiền bồi thường?
Việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng diễn ra hầu hết ở các địa phương. Nhiều vấn đề mâu thuẫn phát sinh cũng từ vấn đề này. Vậy, khi nhà nước thu hồi đất thì cơ quan nào có thẩm quyền xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường?Đối tượng nào được hưởng tiền đền bù khi nhà nước thu hồi đất?
Bất động sản là tài sản có giá trị rất lớn, nếu bị Nhà nước thu hồi đất sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống và công việc của người dân. Vậy đối tượng nào có quyền hưởng tiền đền bù khi Nhà nước thu hồi đất?Nếu không phân loại mà vẫn dựa trên sự thỏa thuận sẽ dẫn đến tình trạng chúng ta sẽ không phát triển được các loại hình du lịch nữa và nhiều địa phương đang mong chờ các dự án du lịch lớn, tạo cú hích cho địa phương. Quy Nhơn, Thanh Hóa và một số địa phương khác đã được hưởng lợi từ những dự án du lịch lớn.
Vì vậy, theo tôi, chúng ta cần có những tiêu chí cụ thể, khi thu hồi đối với các lô đất phục vụ du lịch sẽ dựa trên năng lực chủ đầu tư, tổng mức đầu tư, quy mô dự án, hay phương án kinh doanh của chủ đầu tư sau này,… lúc đó chúng ta mới có thể đánh giá xem dự án đó có khả thi nhay không, tác động tích cực cũng như tiêu cực tới kinh tế như thế nào, … Từ đó, UBND cấp tỉnh sẽ có căn cứ xem xét cấp chủ trường đầu tư theo dạng thu hồi đất.
Tôi cho rằng chúng ta không nên cấp chủ trương đầu tư như hiện nay. Nghĩa là, cấp chủ trương đầu tư cho chủ đầu tư sau đó nhà nước thu hồi đất, chủ đầu tư sẽ ứng tiền trước. Lâu nay, mức thỏa thuận khá thấp, người dân không đồng thuận và thu hồi chênh lệch địa tô cho nhà nước cũng không được và lâu nay chênh lệch địa tô chủ yếu rơi vào chủ đầu tư.
Chúng ta nên thay đổi theo hướng, đối với các dự án quy mô lớn, mức đầu tư lớn và tác động tích cực tới xã hội thì chúng ta thu hồi đất. Tuy nhiên, nhà nước nên thu hồi đất trước sau đó tổ chức đấu giá thì lúc đó, Nhà nước trả tiền đền bù cho người dân cao thì tình trạng khiếu nại, khiếu kiện sẽ không còn nữa.
Các dự án đấu giá hiện nay của Nhà nước ở các vùng quê theo quan sát của tôi gần như không có khiếu nại, khiếu kiện. Lý do bởi mức đền bù của họ cao hơn rất nhiều so với việc họ đang kinh doanh sản xuất.
Về phía chủ đầu tư, họ cũng rất mong muốn lấy đất sạch, đã được nhà nước thu hồi. Bởi họ nhìn thấy được với giá đấu thầu, chi phí xây dựng hạ tầng, nộp thuế, chi phí bán cho các nhà đầu tư, chi phí kinh doanh,… họ sẽ nhìn ra được bức tranh lợi nhuận sẽ giúp họ xuống tiền dễ dàng, thời gian triển khai dự án cũng sẽ ngắn hơn. Khi lãi vốn thấp thì chủ đầu tư sẽ sẵn sàng ủng hộ phương án này.
Tóm lại, chúng ta nên để phương án thu hồi đất với dự án đầu tư thương mại vui chơi giải trí nhưng áp dụng 2 vấn đề. Một là tính tổng mức đầu tư, xét hiệu quả triển khai dự án, năng lực chủ đầu tư, tác động tích cực tới kinh tế xã hội. Và thứ hai là Nhà nước tổ chức thu hồi trước sau đó tiến hành đấu giá, đấu thầu. Khi đó câu chuyện sẽ là các Nhà cùng vui.
- Khi triển khai nhà ở thương mại, quy định hiện nay bắt buộc phải có đất ở hoặc đất nông nghiệp nếu chủ đầu tư có các loại đất khác (không có đất ở) thì vẫn không được thực hiện dự án. Điều này có gây khó khăn cho các doanh nghiệp hay không, thưa ông?
Tôi cho rằng trước tiên chúng ta phải làm tốt công tác quy hoạch và quy hoạch như thế nào thì làm như vậy. Tôi lấy ví dụ chúng ta quy hoạch cùng đất A là đất ở thì phải có căn cứ để xét như nhu cầu về dân cư, xét các yếu tố giao thông, hạ tầng phục vụ cho đất ở. Như vậy khi chúng ta quy hoạch là đất ở thì chỉ cần phù hợp với quy hoạch là thực hiện triển khai dự án. Nếu chúng ta yêu cầu đã có đất ở rồi hoặc đất khác rồi thì sẽ làm khó chủ đầu tư.
Chính vì làm khó như vậy nên buộc họ phải quy hoạch các vùng đất sát các khu dân cư. Bởi sát khu dân cư thì họ mới có đất ở sẵn. Bởi không ai cấp đất ở cho khu đất “đồng không mông quạnh”. Lâu nay, trường hợp đất dân cư ở mới được cấp đất ở. Nếu quy định như vậy sẽ dẫn đến tình trạng chủ đầu tư chỉ muốn thực hiện dự án xen kẽ giữa đất công nghiệp và đất ở. Điều này dẫn tới câu chuyện đền bù sẽ hết sức khó khăn.
Nếu triển khai dự án phù hợp với quy hoạch là được chứ thực tế có đất ở hay đất khác đang làm khó chủ đầu tư.
- Hiện nay, Chính phủ đã ban hành rất nhiều chỉ đạo, công điện để thúc đẩy ngành du lịch phát triển. Tuy nhiên từ chính sách tới cuộc sống còn khá nhiều vấn đề. Ông có đề xuất gì về nội dung này?
Thực ra hiện nay không chỉ lĩnh vực du lịch xảy ra tình trang trên chỉ đạo nhưng dưới không nghe. Chúng ta đã có phân cấp phân quyền rất rõ, tính chủ động của địa phương cũng khá rõ tuy nhiên hiện nay đang xảy ra hai vấn đề.
Thứ nhất là quy định đang chồng chéo. Ngay câu chuyện các công điện của Thủ tướng cũng như các Nghị quyết của Chính phủ nhưng một số nội dung đang trái luật, nghị định, thông tư. Dẫn đến tình trạng khi triển khai ở cấp dưới bị vướng, khó thực hiện.
Ngay câu chuyện 1 triệu căn nhà ở xã hội, chúng ta ban hành như vậy nhưng các Luật liên quan đến nó như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đất đai,… không tương thích nên gần như mang tính chất hô hào là chính và rất khó triển khai.
Thứ hai là ở các địa phương vẫn phổ biến tình trạng thanh tra, kiểm tra, sợ trách nhiệm.
Đơn cử ở UBND quận được phê duyệt dự án do Thành phố ủy quyền. Khi được ủy quyền thì quận sẽ chủ động phê duyệt nhưng họ vẫn phải báo cáo thành phố. Nguyên tắc là họ báo cáo sau khi phê duyệt nhưng bản thân quận lại phải báo cáo trước, vô hình chung trở thành câu chuyện thành phố phê duyệt chứ không phải UBND quận phê duyệt nên việc ủy quyền sẽ vô tác dụng. Hay việc một số thẩm quyền thuộc UBND Thành phố hay thuộc ban cán sự Đảng Thành phố. Tuy nhiên vì sợ trách nhiệm nên họ không dám thực hiện.
Chúng ta cần giải quyết hai vấn đề. Thứ nhất, các văn bản luật cần đồng nhất với nhau, các văn bản dưới luật phải thống nhất với văn bản luật. Đặc biệt phải làm sao cán bộ, viên chức phải dám quyết, dám làm, dám chịu trách nhiệm. Quan trọng nhất là những người ra quyết định họ ra quyết định có tốt cho đất nước không, có tạo hiệu quả, giá trị cho xã hội hay không. Nhiều câu chuyện đau lòng xảy ra đó là họ làm đúng quy định này mà không đúng quy định kia và vẫn bị xử lý.
- Xin cảm ơn ông!