HoREA kiến nghị cho chủ đầu tư chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất nhà ở xã hội

Quy định không phù hợp với thực tiễn

Theo congluan.vn, HoREA đã có văn bản gửi tới Bộ Xây dựng góp ý một số quy định của Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng. 

Trong văn bản, HoREA đã chỉ ra một số điểm bất cập, trong đó có Nghị định 49/2021/NĐ-CP chỉ quy định một phương thức chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích từ 2 ha trở lên. Trong khi đó, phương thức “chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%” được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đã bị bãi bỏ. HoREA cho rằng điều này là không hợp lý, thiếu tính khả thi và không phù hợp với yêu cầu của thực tiễn. 

Nguyên nhân là do các dự án thương mại gồm khu đô thị, khu nhà ở đa dạng về phân khúc thị trường từ cao cấp đến bình dân, với diện tích từ dưới 1 ha đến hàng nghìn ha. Do đó, cần có cơ chế phù hợp để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ dành một phần quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. 

Trong thực tế, có những dự án nhà ở thương mại có thể xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án. Ngược lại, cũng có không ít các dự án nhà ở thương mại không phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án. Nếu cơ chế “chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%” từng được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thì vừa sát với thực tiễn, đồng thời gia tăng được quỹ nhà ở xã hội, giá nhà ở xã hội cũng hợp lý hơn, phù hợp với nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội. 

HoREA đưa ra ví dụ, tại một dự án nhà ở thương mại cao cấp B ở phường An Phú, TP Thủ Đức có tổng diện tích 2 ha. Theo quy định của Nghị định 49/2021/NĐ-CP, phải dành 20% quỹ đất, tương đương 4.000 m2 đất để xây nhà ở xã hội. Trong khi đó, chủ đầu tư dự án đã mua lại quyền sử dụng đất của khu đất này với mức giá bình quân là 80 triệu đồng/m2, như vậy cho phí để giải phóng mặt bằng diện tích đất 4.000 m2 lên đến 320 tỷ đồng. Mức chi phí này hợp pháp và được tính vào chi phí đầu tư nhà ở xã hội. Vì vậy dù dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, nhưng sau khi tính toán giá nhà ở xã hội tại dự án này sẽ lên tới 35 - 40 triệu đồng/m2, đây là mức giá bán nhà quá cao nên không thể làm nhà ở xã hội nữa. 

Tại ví dụ này, HoREA cho rằng: “Nếu xác định giá trị quỹ đất 4.000 m2 này theo giá thị trường để hoán đổi quỹ đất khác hoặc quỹ nhà ở xã hội khác có giá trị tương đương thì Nhà nước sẽ có nhiều nhà ở xã hội hơn ở vị trí khác và giá bán nhà ở xã hội phù hợp hơn”.

Từ ví dụ này, Hiệp hồi đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ- CP) để đảm bảo phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014, trên cơ sở gần như khôi phục lại một số nội dung của Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP.

Người lao động khó mua nhà ở xã hội vì giá cao

Lãnh đạo một công ty bất động sản cho biết quy định bắt buộc dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại như hiện nay thật sự không linh hoạt. Vị này cho biết đối với những dự án nhà ở thương mại, khu đô thị ở phân khúc trung và cao cấp thì đơn vị tư vấn thiết kế phải thiết kế không gian, kiến trúc, cảnh quan phù hợp với nhóm đối tượng khách hàng hướng tới. 

Vì vậy, việc sử dụng 20% diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội sẽ khiến cho cảnh quan, không gian chung của dự án không đồng bộ, giảm sức hút  đối với nhóm đối tượng khách hàng mà dự án lựa chọn. Giá bán nhà ở xã hội tại các dự án trung, cao cấp ở khu vực nội thành sẽ phải có mức giá cao hơn. Điều này khiến việc mua nhà của người có thấp nhập thấp gặp nhiều khó khăn. 

Bên cạnh đó, việc người mua nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại thuộc khu đô thị cũng phải đóng các khoản phí quản lý, dịch vụ, tiện ích cao cấp. Về lâu dài sẽ khiến người mua nhà ở xã hội phải tốn thêm một khoản phí không nhỏ, ảnh hưởng đến cuộc sống sinh hoạt hằng ngày. 

Vì những nguyên nhân trên, đến nay trên địa bàn TP Hồ Chí Minh có hơn 100 dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại đang vướng thủ tục, không triển khai được dự án mà phần lớn không phải từ lỗi của chủ đầu tư. 

Lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản này thông tin thêm, dự án dù thương mại hay nhà ở xã hội đều phải phù hợp quy hoạch. Theo quy định, các dự án nhà ở xã hội được tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần.

Tuy nhiên, trên thực tế quy hoạch tổng thể 1/2000 đã có hệ số sử dụng đất nên khi thực hiện quy hoạch 1/500 không thể tăng hệ số riêng cho đất nhà ở xã hội thêm 1,5 lần. Đồng thời quy định cho tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần nhưng không được tăng tầng cao và dân số nên doanh nghiệp cũng rất khó thực hiện.

Vì vậy, với đề nghị của HoREA vị lãnh đạo doanh nghiệp này cho là hợp lý.

Theo khảo sát mới nhất của công đoàn TP Hồ Chí Minh về nhu cầu nhà ở, kết quả cho thấy có khoảng 1,3 triệu lao động, công nhân làm việc ở thành phố có nhu cầu nhà ở. Trong đó, chỉ gần 40.000 công nhân (chiếm 3%) sống ở các khu lưu trú, ký túc xá được xây dựng tại các khu công nghiệp. Số lao động còn lại sống ở các phòng trọ có diện tích trung bình 14 m2, mức thuê bình quân 1,6 triệu đồng mỗi tháng, khoảng 4 người cùng ở. Công nhân dành 10-15% thu nhập chi trả chỗ ở.

Mới đây, tại buổi giám sát của HĐND TP Hồ Chí Minh với UBND TP Hồ Chí Minh về chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2016-2025, Chủ tịch HĐND TP Hồ Chí Minh Nguyễn Thị Lệ cho biết, trong giai đoạn 2016 - 2020 số lượng dự án nhà ở xã hội hoàn thành, đưa vào sử dụng tại thành phố là 19/64 dự án, tương đương hơn 1,2 triệu m2 sàn nhà ở xã hội (đạt 69,2% chỉ tiêu đề ra), giải quyết chỗ ở hơn 66.000 người. 

19 dự án với gần 15.000 căn hộ, giá trị đầu tư xây dựng được thẩm định cao nhất là 15,5 triệu mỗi m2. Tuy nhiên trong giai đoạn này, chỉ một dự án nhà lưu trú công nhân được đưa vào sử dụng với 756 phòng, đáp ứng 4.600 chỗ ở (đạt 13% kế hoạch).

Giai đoạn 2021-2025, TP Hồ Chí Minh dự kiến phát triển 47 dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đến hết quý I/2022, thành phố mới chỉ hoàn thành đưa vào sử dụng 1 dự án nhà ở xã hội với tổng diện tích đất 0,43 ha, 32.668 m2 sàn xây dựng, quy mô 260 căn hộ. Thời gian còn lại trong giai đoạn 2021 - 2025 TP Hồ Chí Minh phấn đấu phát triển 2,467 triệu m2 sàn xây dựng nhà ở xã hội theo kế hoạch đã đề ra.