Hoạt động mua bán đất nền sụt giảm mạnh ở nhiều địa phương 

Lượng tiêu thụ quý III chỉ đạt 22%

Theo dantri.com.vn, đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tại TP Hồ Chí Minh cho biết, trong quý III/2023, lượng tiêu thụ, sức cầu, nguồn cung của phân khúc đất nền ở TP Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh đều giảm đáng kể so với quý trước. 

Cụ thể, trong quý III, tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh có 9 dự án mở bán đất nền với nguồn cung 1.057 nền, giảm 65,6%; lượng tiêu thụ chỉ đạt 22%, giảm 77,8% so với quy trước. 

Tại thị trường Tây Nguyên, Giám đốc Thiên Tâm Land Lê Thế Quân cho biết, hiện nay tại Lâm Đồng, việc phân lô, tách thửa, chuyển nhượng trên toàn tỉnh cơ bản được kiểm soát. Do đó, hoạt động mua bán đất nền sụt giảm mạnh, chỉ hơn 6.000 nền được giao dịch thành công trong quý III, giảm 13.000 nền so với quý trước đó, mức giá bán giảm nhẹ, một số nhà đầu tư thậm chí chấp nhận cắt lỗ. 

Tại khu vực Tây Nam Bộ, đại diện nghiên cứu thị trường này là ông Đỗ Quang Huy cũng cho biết: “Do chịu ảnh hưởng chung từ tình hình kinh tế vĩ mô nên miền Tây Nam Bộ giai đoạn 9 tháng năm 2022 gặp nhiều thách thức, khó khăn. Đối với phân khúc đất nền giá từ 3-5 tỷ đồng tiêu thụ rất chậm”.

Tại khu vực Bắc Trung Bộ, đại diện nghiên cứu thị trường này thông tin, hơn 70% nguồn cung đất nền trong quý III đến từ các dự án thấp tầng, đất nền có mức giá bán trung bình khoảng 33,5 triệu đồng/m2, tỷ lệ hấp thụ thấp. Trong đó, ghi nhận nhu cầu mua bán trao đổi ký gửi giảm mạnh. Tại Thanh Hóa có 18 dự án đang chào bán, nhu cầu ở thực tăng mạnh trong quý III nhưng đến cuối quý và đầu quý IV thì chững lại do khó khăn về tài chính. Khách hàng chuyển sang đầu tư đất nền ở khu vực có nguồn vốn đầu tư công lớn. Tại các tỉnh miền Trung như Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình tình trạng đầu cơ đất giảm mạnh so với 6 tháng đầu năm, hiện tượng nhà đầu tư bỏ cọc nhiều, các khu đất, dự án trước kia tấp nập mua bán giờ chỉ lác đác vài người đến hỏi giá. 

Tại thị trường Hà Nội, trong những năm gần đây, đất nền tại các huyện ngoại thành Hà Nội có nhiều đợt sốt đất cục bộ trong những năm gần đây. Trong năm 2022, sức nóng tại một số thị trường cũng đã dần hạ nhiệt. Trong quý I/2022, nhu cầu tìm kiếm đất nền nhiều huyện vùng ven giảm giá sâu nhất 25%, sang quý II tại các huyện này lượt tìm kiếm tiếp tục giảm. 

Mặc dù mức độ quan tâm giảm, tuy nhiên giá đất nền vẫn ở mức cao và tăng ở hầu hết tất cả các quận, huyện. Tới quý III, khi thị trường hạ nhiệt hơn nữa thì đã ghi nhận tình trạng giảm giá, cắt lô. Theo các chuyên gia, phân khúc đất nền từng làm mưa làm gió thì sẽ trở thành phân khúc chịu ảnh hưởng nhiều nhất khi thị trường giảm thanh khoản. 

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), ông Nguyễn Văn Đính cho biết, nhìn chung trong quý III, giá bất động sản có dấu hiệu chững lại, một số dự án phải sử dụng đến chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại…

Hoạt động đầu cơ đất nền giai đoạn này gần như bị triệt tiêu khiến hiện tượng “sốt đất”, “bong bóng” gần như không còn. Kể từ tháng 3 năm nay, mức độ quan tâm đến bất động sản trên cả nước đã suy giảm đáng kể. 

Đất nền liên tiếp gặp khó khăn 

Trong buổi họp báo thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2022, một số chuyên gia lý giải nguyên nhân khiến phân khúc bất động sản đất nền chững lại là nhiều nhà đầu tư vay vốn ngân hàng “ôm” đất nền kiểu mua đi bán lại đã hết ân hạn nợ gốc. Các ngân hàng sẽ cho nhà đầu tư vay tiền với lãi suất ưu đãi trong thời gian đầu, sau đó sẽ tính theo lãi suất thả nổi ngân hàng. Khi áp dụng mức lãi suất thả nổi sẽ ảnh hưởng nhiều đến khả năng chi trả của nhà đầu tư. 

Một nguyên nhân nữa là giá đất tại một số khu vực khi có thông tin về dự án hạ tầng lớn thì đã bị “thổi” giá lên quá cao so với giá trị thực. Khi dự án không được thực hiện thì mức giá ở khu vực này đã giảm “không phanh”. Tuy nhiên, hiện tượng này không đại diện cho toàn thị trường mà chỉ xảy ra ở một số điểm sốt nóng. Việc thị trường giảm sức hút còn vì doanh nghiệp, người dân khó khăn khi muốn tiếp cận dòng tiền từ ngân hàng. Đây chính là những khó khăn mà các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản. 

Trong thực tế, không ít nhà đầu tư có tiềm lực kinh tế mạnh vẫn âm thầm mua gom các sản phẩm bất động sản có vị trí tốt, chờ đợt sóng mới. Bởi "trong nguy luôn có cơ", các nhà đầu tư có thể “bắt đáy” thị trường khi thị trường bắt đầu vào quá trình thanh lọc. Nhưng giai đoạn kiếm tiền dễ từ bất động sản đã đi qua, không phải cứ mua là trúng như trước nên cần tính toán, thanh lọc cẩn trọng các sản phẩm đầu tư.

Thị trường nhà đất đang trong vòng xoáy của việc kiểm soát tín dụng, khách hàng hiện chủ yếu mua bằng tiền tươi thóc thật nên các dự án được đảm bảo về chất lượng, chủ đầu tư uy tín, đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp sẽ được quan tâm nhiều hơn.