Hà Tĩnh: Đất làng tĩnh lặng sau những cơn sóng

Hệ lụy từ những đợt "sốt ảo"

Theo VNF, từ sau Tết Nguyên đán 2022, khi UBND tỉnh Hà Tĩnh đồng ý phê duyệt quy hoạch chi tiết khu đô thị du lịch biển Mỹ Hòa ở xã Yên Hòa và khu đô thị nghỉ dưỡng, sân golf, thì nhiều người dân xã Cẩm Dương, huyện Cẩm Xuyên bỗng được đổi đời nhờ những khu đất vườn, đất ao vốn lâu nay chỉ có giá trị chưa đến vài trăm triệu đồng. Nhưng hiện tại, để mua được một lô đất như vậy, nhà đầu tư phải trả giá tới hàng tỷ đồng.

Ông Cường trú tại thôn Việt Yên, xã Việt Tiến cho biết: "Hai tháng trước, những ngày cao điểm có tới gần 300 ô tô đi về các thôn Việt Yên, Lộc Thọ, Trung Yên, Hòa Bình, Bùi Xá… để tìm mua đất. Riêng nhà tôi đã đón khoảng 20 khách mỗi ngày, có khi mệt quá phải đóng cửa không tiếp. Giá đất khi đó tăng cao, những khu đất đẹp từ vài trăm triệu đồng nay lên tới vài tỷ đồng. Thế nhưng hiện tại thì không thấy bóng dáng nhà đầu tư hay môi giới đâu nữa".

Bà Nguyễn Thị Chiên trú tại thôn Phú Hòa, xã Yên Hòa, huyện Cẩm Xuyên cho hay, gia đình bà mỗi ngày cũng tiếp cả chục lượt khác hỏi mua đất. "Giá đất khu này cao lắm, tôi đã bán nguyên căn nhà với mảnh vườn rộng 798m2 với giá 3,5 tỷ đồng. Sau đó 2 ngày, người mua lại bán được cho người khác với giá 4 tỷ đồng. Mới chỉ đặt cọc, chưa hoàn thiện hợp đồng và chả nốt tiền mà họ đã lãi đến 500 triệu đồng chỉ sau 2 ngày" - bà Chiên nói.

Ông Trần Đình Cúc - Chủ tịch UBND xã Yên Hòa cho biết, trên địa bàn có gần 190ha trong số 480ha đất thuộc dự án sân golf đang được đề xuất đầu tư. Dự án tới nay tuy mới chỉ nằm trên giấy, trong giai đoạn xin chủ trương, lập quy hoạch, chưa xác định có được thực hiện hay không nhưng giá đất tại xã Yên Hòa đã tăng vọt qua từng ngày.

Được biết, đất tại xã Yên Hòa trước đây chỉ có mức giá gần 200.000 đồng/m2 nhưng nay đã tăng lên mức 10 triệu đồng/m2, thậm chí có những khu đất đẹp, vị trí đắc địa thì giá còn cao hơn. Ông Cúc thông tin: "Đất trong xã cách trung tâm huyện khoảng 10km, trước kia một lô 150m2 giá vài trăm triệu đồng, nay tăng lên 2 - 3 tỷ đồng, thậm chí bám đường lớn 19/5 có giá bán cả chục tỷ đồng". 

Còn tại xã Việt Tiến, huyện Thạch Hà, từ khi nhận thông tin quy hoạch dự án khu công nghiệp VSIP và dự án nhà máy may mặc xuất khẩu Sunny Apparel Vina đã khiến thị trường bất động sản nơi đây sôi động hẳn lên, liên tục đón các nhà đầu tư, giới kinh doanh bất động sản đổ về, nườm nượp các giao dịch mua bán đất. Theo đó, giá đất tại thôn Lộc Thọ tăng lên từng ngày, người dân trong thôn liên tục cắt xén đất vườn để bán lấy tiền.

Thực tế, những thông tin về quy hoạch dự án đã gây tác động mạnh lên thị trường bất động sản nơi đây. Những thông tin quy hoạch vốn chỉ là chủ trương, chưa rõ ràng về việc thực hiện nhưng "cò" đất đã lấy đó để thổi giá, lôi kéo người có tiền lao vào đầu tư.

Việc này đã tạo đà để thị trường bất động sản địa phương thiết lập mặt bằng giá mới, lên cơn sốt nóng. Tuy nhiên, hầu hết các giao dịch trong thời gian này đều chỉ mới đặt cọc, giữ đất "lướt sóng" và chủ yếu là "cò" đất mua đi bán lại kiếm khoản chênh lệch. Chủ sở hữu ban đầu thì lãi được phần ngọn còn người thực sự có nhu cầu lại khó để tiếp cận.

Chị N.T.S trú tại thôn Lộc Thọ, xã Việt Tiến chia sẻ: "Đầu năm 2022, tôi tách bìa 370m2 đất vườn và bán được với giá 3,2 triệu đồng/m2. Sau đó hơn 1 tháng đã thấy có người khác trả giá lên 4 triệu đồng/m2". 

Việc tăng giá đột biến không chỉ hệ lụy đến người dâm mà còn khiến cơ quan nhà nước khó khăn làm công tác quản lý. Bà Chu Thị Thanh Thủy - Chủ tịch UBND xã Cẩm Dương, huyện Cẩm Xuyên cho biết, tại một số phiên đấu giá trước đó đã xuất hiện tình trạng "cò" đất trúng đấu giá rất cao nhưng sau đó bỏ cọc. 

“Tháng 12/2021, xã Cẩm Dương tổ chức đấu giá 14 lô đất thì có 6 lô được chốt giá cao ngất ngưởng nhưng cuối cùng người mua bỏ cọc. Trong khi đó, rất nhiều người dân có nhu cầu thực sự thì không thể mua. Đó là chưa kể, vì những lô đất như thế này mà địa phương lại phải tổ chức đấu giá lại” - bà Thủy nói.

Chiêu trò đẩy sóng đất, tăng giá ảo

Theo Văn phòng Đăng ký đất đai - Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Tĩnh, trong nửa quý đầu năm 2022, đơn vị này đã xử lý được trên 29.000 giao dịch liên quan tới bất động sản như: Đăng ký biến động (hơn 7.000 hồ sơ); chuyển nhượng, tặng cho (hơn 9.000 hồ sơ); trích đo, tách thửa (gần 5.000 hồ sơ)... 

Những địa phương có đất nông thôn như Cẩm Xuyên, Thạch Hà, Đức Thọ, thị xã Kỳ Anh,... có nhiều hồ sơ cần xử lý nhất khi đạt trên 9.000 bộ. Trong khi vào năm 2020, tổng lượng giao dịch toàn tỉnh cần phải xử lý chỉ khoảng 84.000 hồ sơ. Có thể thấy con số này trong năm nay đã tăng đột biến theo cách bất thường.

Về nguyên nhân của vấn đề này, ông Nguyễn Ngọc Hoạch - Trưởng Phòng Đất đai 1, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Tĩnh lý giải, ngoài việc có nhiều dự án được đầu tư đã khiến vài bộ phận kinh doanh bất động sản "ăn theo" để "lướt sóng", "đầu cơ", còn phải kể đến ảnh hưởng đại dịch Covid - 19, lãi suất ngân hàng thấp, nguồn tiền nhàn rỗi của người dân lớn đã khiến nhiều người lựa chọn đầu tư vào bất động sản.

Theo đó, Hà Tĩnh là một điểm sáng trên thị trường vì có quỹ đất ở dồi dào, dân số ít nên nhu cầu về đất đai, nhà ở tại địa phương là không lớn. Tuy nhiên, khi cơ sốt đất ập tới trong thời gian qua đã gây nhiều rủi ro tiềm ẩn. Sốt đất có một phần giúp người có đất tại đây hưởng lợi khi bán được giá cao, nhưng một phần cũng mang tới hiện tượng bất thường làm nhiễu loạn thị trường.

Thực hiện siết chặt nguồn vốn vào bất động sản

Tình trạng giá đất tăng theo quy hoạch dự án đang diễn ra tại nhiều địa phương không riêng gì Hà Tĩnh. Trước thực trạng này, nhiều Bộ, ngành liên quan đã ban hành loạt công văn để yêu cầu các cơ quan, chính quyền địa phương tăng cường công tác quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn; Thực hiện các biện pháp xử lý nhằm bình ổn giá; Ngăn chặn tình trạng "sốt" giá hay "bong bóng" đất.

Chẳng hạn, ngân hàng Nhà nước đã bắt đầu yêu cầu các ngân hàng thương mại phải quản lý dòng tiền vào những hoạt động kinh doanh, sản xuất, lĩnh vực ưu tiên theo chỉ chương của Chính phủ; Đồng thời kiểm soát chặt nguồn vốn vào lĩnh vực rủi ro như đầu tư, bất động sản, chứng khoán,... Theo đó, những ngân hàng tại Hà Tĩnh cũng triển khai các giải pháp siết chặt cho vay bất động sản theo quy định.

Ông Võ Mạnh - Phó giám đốc Agribank chi nhánh Hà Tĩnh II đã trao đổi về vấn đề này, tính đến đầu tháng 5/2022, tổng dư nợ bất động sản tiêu dùng của ngân hàng là 797 tỷ đồng, chiếm 6,9% tổng dư nợ. Đơn vị đã tuân thủ nghiêm chỉnh quy định, quy trình và thẩm quyền cấp tín dụng cho khách hàng; Tăng cường kiểm tra, giám sát toàn bộ quá trình cho vay, không để khách hàng sử dụng vốn sai mục đích vào đầu tư kinh doanh.

Bên cạnh đó, nhà băng đặc biệt lưu ý tới những khoản vay tiêu dùng liên quan đến bất động sản như mua nhà ở, đất ở, sửa chữa nhà…; Nếu phát hiện rủi ro sẽ lập tức tiến hành kiểm tra trực tiếp và triển khai các biện pháp xử lý nợ thích hợp; Trường hợp khách hàng sử dụng sai mục đích phải chấm dứt giải ngân, kiên quyết thu hồi nợ trước hạn.

Agribank Chi nhánh Hà Tĩnh II hướng tới mục tiêu chuyển dòng vốn vào các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh. Chi nhánh đã triển khai thành công gói vay hỗ trợ khách hàng bị ảnh hưởng dịch Covid-19 với lãi suất 4,5%/năm trong 6 tháng đầu. Để quản lý và tránh trường hợp lợi dụng chính sách, ngân hàng cho biết sẽ xem xét, xử lý trách nhiệm với các trường hợp vi phạm về cấp tín dụng vì nguyên nhân chủ quan, cụ thể: Thẩm định không khách quan; chưa đánh giá đầy đủ thực trạng của khách hàng dẫn đến việc cho vay; không quản lý dòng tiền; bảo lãnh không đủ điều kiện; khách hàng sử dụng vốn sai mục đích nhưng thiếu kiểm tra, giám sát thường xuyên…