GS.TS Hoàng Văn Cường: Xây dựng khung giá đất phải dựa trên nguyên tắc thị trường

Bỏ khung giá đất để minh bạch thị trường

Xác định bỏ khung giá đất, phải tuân thủ theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ cũng như trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất. Từ cấp trung ương xây dựng bộ tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát  tới các địa phương bằng việc xây dựng bảng giá đất. Theo đó, Hội đồng nhân dân các địa phương quyết định và kiểm tra và giám sát việc thực hiện giá đất theo quy định. Từ đó có cơ chế nhất quán để nâng cao công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của cơ quan thẩm định giá, cùng với năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên trong lĩnh vực đất đai. Đồng thời, hoàn thiện những quy định bảo đảm các yếu tố công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, các giao dịch phải được thông qua các sàn môi giới, thanh toán tiền qua ngân hàng, không được dùng tiền mặt, bên cạnh đó là việc xử lý nghiêm các vi phạm trong lĩnh vực này...”.

Theo Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về việc: "Tiếp tục đổi mới và hoàn thiện các cơ chế, chính sách, nâng năng lực, hiệu quả quản lý cũng như sử dụng đất, đồng thời tạo động lực đưa Việt Nam trở thành một nước phát triển có thu nhập cao trong thời gian tới đây".

Những nội dung trong Nghị quyết 18 được đại đa số nhân dân đón nhận với kỳ vọng sẽ hạn chế được những bất cập trong các chính sách, công tác quản lý đất đai còn tồn tại trong thời gian qua, để thúc đẩy các mối quan hệ thị trường phát triển tốt hơn.

Như tin thần của Nghị quyết 18, Dự thảo Luật Đất đai 2013 sửa đổi cũng đã bỏ khung giá đất, đồng thời, sử dụng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường do từng địa phương ban hành, đặt dưới sự giám sát của cơ quan Trung ương. Theo giới chuyên gia, những thách thức đặt ra là chính quyền từ Trung ương đến địa phương đều phải thiết kế được cơ chế định giá đất một cách khách quan nhất, hiệu quả và có tính khả thi. Nếu cách làm thiếu phù hợp để định giá đất sát thị trường, như vậy, không thể thu hẹp khoảng cách giữa hai loại giá đất, trong đó, sẽ không loại bỏ được những hệ lụy vốn có mà còn làm phát sinh thêm các vấn đề phức tạp khi bảng giá đất hàng năm của các địa phương được công bố.

Đặc biệt với sự thiếu minh bạch cùng lợi ích nhóm… đang là chiếc “vòng kim cô” siết chặt khiến cho các hoạt động về cải cách giá đất, minh định giá thị trường, khơi thông nguồn lực đất đai trở nên khó khăn, thực tế thời gian qua, vẫn chưa thể làm được. Việc Luật Đất đai sửa đổi bắt buộc tháo gỡ được “vòng kim cô” và những nút thắt, bấp cập cố hữu trong việc định giá đất thì mới hóa giải được những bi kịch nảy sinh từ chuyện đất đai, qua đó, tạo bước đột phá, phát huy được hiệu quả tiềm năng kinh tế đất vốn đang bị đè nén bấy lâu nay…

Trao đổi về vấn đề liên quan này, GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng, Luật Đất đai 2013 có quy định khung giá đất ban hành 5 năm/ lần theo từng khu vực, từng loại đất. Tuy nhiên, thời gian thực hiện khung giá đất mà giá trên thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất để phù hợp với thực tế của thị trường. Qua ghi nhận thực tế cho thấy, vấn đề điều chỉnh khung giá đất gần như không xảy ra cho dù giá thị trường biến động liên tục. Vấn đề này đã gây ra rất nhiều khó khăn cho các địa phương trên cả nước.

Theo ông Cường, nhiều địa phương đã xây dựng bảng giá đất phải dựa vào quy định của Trung ương, làm sao không vượt quá khung giá đất đã đưa ra. Trên thực tế, khung giá đất thấp hơn so với giá thị trường hiện hành rất nhiều lần, nhưng bảng giá đất của các địa phương công bố vẫn phải thấp hơn, không sát với giá trị đất đai thực tế trên thị trường. Như vậy bảng giá đất thấp đã dẫn đến nhiều hệ lụy cho các địa phương.

Xây dựng giá đất phải dự trên nguyên tắc thị trường

Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân  phân tích, trước tiên, Nhà nước cần thực hiện các chính sách về tài chính quản lý đất đai như giao đất, điển hình là đất của cơ quan Nhà nước chuyển sang cho tư nhân thực hiện dự án thì phải căn cứ giá đất trên bảng giá đất thấp hơn so với thị trường, như vậy,  sẽ xảy ra tình trạng thất thoát nguồn lực đất đai. Đây cũng là lý do dẫn đến các vụ việc tham nhũng, tiêu cực xảy ra suốt thời gian vừa qua.

Bên cạnh đó, ông Cường cho rằng, việc áp dụng bảng giá đất thấp, dẫn đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư sẽ gặp rất nhiều khó khăn, việc đền bù giá thấp sẽ gây ra nhiều thiệt hại đối với người dân có đất bị thu hồi, vì thế, người dân sẽ không chấp nhận, nên  dẫn đếnviệc đền bù giải phóng mặt bằng kéo dài, dự án chậm triển khai, tình trạng khiếu kiện lĩnh vực đất đai xảy ra thường xuyên.

Theo ông này, việc sử dụng khung giá đất để làm căn cứ xác định giá đã gây ra những hệ luỵ rất lớn, ảnh hưởng tới nguồn thu ngân sách Nhà nước cũng như quyền lợi của nhân dân. “Phải nói rằng, việc áp dụng khung giá đất chính là sự áp đặt của Nhà nước về việc giá đất nằm trong một khoảng nhất định nào đó”, ông nói.

GS.TS Hoàng Văn Cường viện dẫn, Nghị quyết 18 đã nêu rõ, việc bỏ khung giá đất thì cần phải xây dựng bảng giá dựa trên các nguyên tắc thị trường hiện hành. Vấn đề này có nghĩa là, bảng giá đất sẽ do các địa phương công bố không bị giới hạn bởi khung giá đất như trước đây, tuy nhiên, các địa phương phải có phương pháp xác định giá đất phù hợp nhất trên thị trường ở thời điểm ban hành khung giá. Từ đây, có thể kỳ vọng rằng, bảng giá đất ban hành không còn quá thấp so với thị trường như trước. Như vậy, các chính sách bồi thường, đền bù cho người dân sẽ thỏa đang hơn.

Ông Cường cho hay, vấn đề đền bù, hầu hết, người dân sẽ không còn phản đối việc thu hồi cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, hay vì lợi ích của quốc gia, công cộng của Nhà nước, cũng phải bồi thường thoả đáng cho họ. Vì vậy, khi được bồi thường thoải đáng người dân sẽ giao đất nhanh.

Ông này phân tích, trước đây, việc thu hồi đất của dân thường được giao cho các chủ đầu tư có dự án thực hiện. Vì thế, khi bị thu hồi đất giá thấp hơn nhiều so với thị trường, người dân bị thu hồi đất sẽ thấy bất hợp lý, và không chịu giao đất dẫn đến khiếu kiện, dự án bị đình trệ. Tuy nhiên, với khung giá áp dụng theo quy định của Luật Đất đai sửa đổi, quyền lợi của người dân bị thu hồi đất được đảm bảo hơn, công bằng hơn, nên không dẫn đến việc bức xúc khiếu kiện của người dân như trước.

GS. TS Hoàng Văn Cường nói: “Trên thực tế, dù bảng giá đất được công bố thấp hơn nhiều so với giá trên thị trường, giá sản phẩm bất động sản bán ra vẫn cao ngất ngưỡng. Thế nên, trong những vấn đề kê khai, các giao dịch nhà đất gần như không kê khai đúng mức giá mua - bán thực, vậy nên, mức thuế nộp cho Nhà nước rất ít, dẫn đến thất thu một khoản rất lớn về ngân sách. Đó là lý do, thị trường bất động sản xuất hiện nhiều nhà đầu cơ hơn là đầu tư, bởi cứ mua đi bán lại là sẽ được hưởng một khoản lợi nhuận rồi”.

Vị này khẳng định, khi khung giá đất theo quy định như trước được bãi bỏ, bảng giá đất mới được xác lập trên nguyên tắc giá thị trường cũng sẽ có tác động rất lớn đến một số nghĩa vụ liên quan tới đất đai, chẳng hạn như thuế sử dụng đất.

Theo ông Cường, giá đất ở mức thấp, thì mức thuế phải nộp hàng năm sẽ thấp, khi giá đất sát với giá thị trường thì những ai "ôm" nhiều đất, đầu cơ nhiều bất động sản thì mức thuế phải đóng hàng năm sẽ cao hơn. Đây là việc không chế được hoạt động đầu tư đất đai, vì mức thuế phải đóng chắc chắn sẽ lớn hơn rất nhiều so với hiện tại.

Ông Cường phân tích thêm, khi thuế sử dụng đất thì sẽ phải đóng thuế vào khoản giá trị chênh lệch khi giao dịch hay chuyển nhượng. Như vậy, sau những lần mua đi bán lại, nhà đầu tư sẽ phải nộp một khoản thuế cao hơn nhiều. Đặc biệt, rủi ro cho nhà đầu cơ sẽ rất lớn, điều này được xem  là những nguyên nhân làm chế tình trạng đầu cơ đất đai trên thị trường, từ đó kéo giá bất động sản hạ xuống, đúng giá trị thực của nó.