Giao dịch bất động sản qua sàn dưới góc nhìn chủ doanh nghiệp

Nhiều ý kiến trái chiều

Theo báo Đầu tư, giao dịch bất động sản phải thông qua sàn là một trong những bổ sung mới trong Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Sẽ có hai loại giao dịch buộc phải qua sàn là chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Đối với những giao dịch khác thì khuyến khích thông qua sàn. 

Từ khi Quốc hội thảo luận nội dung trên tại tổ và tranh luận trong phiên thảo luận toàn thể mới đây đã ghi nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Không ít đại biểu bày tỏ băn khoăn đối với quy định này. Vì trong điều kiện hiện tại, các giao dịch qua sàn vẫn chưa quản lý được. Trên thực tế, xuất hiện tình trạng nhà đầu tư liên kết với sàn giao dịch nhằm nâng cao giá, tạo những đợt sốt ảo và những nhu cầu không có thật để đẩy giá các dự án BĐS lên cao, hoạt động thiếu minh bạch. 

Nhìn nhận của một lãnh đạo doanh nghiệp, Tổng giám đốc Phú Đông Group - Ông Ngô Quang Phúc cho biết, quy định này là không cần thiết trong bối cảnh hiện nay. Nguyên nhân là khách hàng có quyền chọn mua trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc qua sàn, song sản phẩm luôn phải đủ điều kiện mới được đưa ra kinh doanh. 

Ông Phúc cho rằng, thời gian qua xảy ra nhiều vụ việc khách hàng kiện chủ đầu tư, kiện sàn phân phối vì bán ra sản phẩm chưa hoàn thiện pháp lý. Vì vậy việc buộc giao dịch qua sàn không phải điểm mấu chốt. Thay vào đó, nên để khách chủ động chọn phương thức mua, pháp luật phải làm khắt khe để bảo vệ quyền lợi của khách hàng. 

“Không ít chủ đầu tư tự kinh doanh, lập sàn giao dịch rồi bán sản phẩm của chính mình như chúng tôi đang làm. Hơn nữa, có nhiều doanh nghiệp bán hàng thông qua sàn phân phối nhưng chi phí cao hơn làm giá bán bị đội cao hơn” - Ông Phúc nói. 

“Những lo ngại về quy định giao dịch BĐS thông qua sàn sẽ được giải quyết khi luật hóa và ràng buộc chặt chẽ trong luật, nhất là quy định về vai trò, trách nhiệm của sàn giao dịch. Bởi, khi gắn trách nhiệm với giao dịch từ đầu đến cuối thì các sàn dù muốn cũng không thể hoặc khó đi “sân sau” với chủ đầu tư. Bên cạnh đó, khi luật hóa thì đội ngũ môi giới BĐS cũng phải đáp ứng đầy đủ yêu cầu về chất lượng, chuyên môn” - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận.

Tương tự, chủ đầu tư của nhiều dự án BĐS tại TP. HCM cho hay, các doanh nghiệp còn đi trước luật khi kinh doanh theo 3 hình thức: tự lập sàn kinh doanh độc quyền, bán qua sàn, áp dụng cả hai hình thức trên để tung sản phẩm ra thị trường. Vì thế mà cần tạo ra cơ chế linh động để khách hàng và doanh nghiệp có thể tự lựa chọn hình thức giao dịch, không nhất thiết co cụm bằng hình thức qua sàn. 

Theo ghi nhận trực tiếp tại thị trường, có thể thấy các nhà đầu tư cũng rất băn khoăn về quy định này. Nhiều người cho rằng các giao dịch phải thông qua công chứng và đóng thuế chuyển nhượng đầy đủ mới đúng pháp luật. Vậy việc giao dịch qua sàn để làm gì, vừa mất thêm chi phi lại kéo dài thủ tục?

Hướng đến thị trường minh bạch, chất lượng

Theo một số ý kiến, giao dịch qua sàn hay không đều không phải vấn đề mấu chốt. Quan trọng nhất vẫn là làm sao để khách hàng mua được sản phẩm an toàn, chất lượng, hoàn thiện pháp lý. 

Giám đốc Bộ phận nhà ở của CBRE Việt Nam - Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng, việc bắt buộc người mua giao dịch qua sàn cũng có mặt tích cực là Nhà nước có thể tăng cường quản lý và giám sát qua các giao dịch BĐS, nắm cơ sở dữ liệu về giao dịch trên thị trường. Cơ quan chức năng quản lý tốt các giao dịch của những nhóm môi giới nhỏ lẻ, để minh bạch hóa quá trình giao dịch, thay vì làm ăn bát nháo như giai đoạn trước. 

Tuy nhiên, việc này đã làm phát sinh thủ tục cũng như tăng gánh nặng chi phí quản lý, duy trì hoạt động của các sàn giao dịch. Ngoài ra doanh nghiệp bất động sản còn mất sự chủ động trong việc triển khai kinh doanh dự án. 

Theo ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, có nhiều chủ đầu tư dự án địa ốc bán sản phẩm trước khi bàn giao. Thậm chí những sản phẩm đó còn không đầy đủ tính pháp lý, nên rất cần thông qua sàn để kiểm soát, vì vậy quy định này là phù hợp. Tuy nhiên, khi tất cả các giao dịch đều qua sàn sẽ dẫn tới việc độc quyền bán sản phẩm. Vì vậy mà cơ quan chức năng phải kiểm soát chặt chất lượng các sàn, đưa ra quy định về các tiêu chí để thành lập sàn đủ năng lực. 

Đơn vị chuyên phân phối tại các dự án lớn - DKRA Group cho biết, có tới 95 - 98% giao dịch BĐS hình thành trong tương lai được thực hiện thông qua môi giới. Do đó, cần đưa ra quy định môi giới phải có mã số hành nghề để đảm bảo quyền lợi cho các bên. Khi làm việc với phòng công chứng, môi giới sẽ để lại mã số nhằm lưu thông tin. Nếu hành nghề không đúng thì môi giới đó phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Tổng giám đốc DKRA Group - Ông Phạm Lâm nêu quan điểm: “Việc mua bán bất động sản qua sàn sẽ đảm bảo vai trò độc lập, khách quan và minh bạch thông tin. Vì thế khi buộc phải giao dịch qua sàn thì cần có những quy định, tiêu chí được luật hóa nhằm ràng buộc trách nhiệm với các sàn. Nếu bán ra các sản phẩm kém chất lượng thì sàn đó cũng phải chịu trách nhiệm liên đới”.