Giãn nợ gốc, lãi vay là “lối thoát” tốt nhất cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn  

Khách hàng có năng lực được ưu tiên

Theo Tạp chí Tri thức Trực tuyến, tại Hội thảo trực tuyến toàn quốc tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững do Thủ tướng Chính phủ chủ trì vào ngày 17/2, giãn nợ gốc, lãi vay là một trong những biện pháp được nêu ra dành cho các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn. Với điều kiện doanh nghiệp, dự án bất động sản phải phục vụ nhu cầu tiêu dùng, sản xuất, công nghiệp, du lịch, nghỉ dưỡng. Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận với nguồn vốn tín dụng. 

Tại dự thảo đang được lấy ý kiến, liên quan đến các vướng mắc về nguồn vốn, Chính phủ yêu cầu các bộ ngành điều hành linh hoạt và đông bộ các công cụ chính sách tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng đồng thời hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm huy động tối đa nguồn lực tài chính trong và ngoài nước. 

Trong thời gian tới chủ trương có biện pháp giảm lãi suất cho vay, tiếp tục cấp tín dụng với lĩnh vực bất động sản, tập trung các dự án, phương án vốn vay khả thi, khách hàng có năng lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn. 

Đối với các dự án phục vụ tiêu dùng, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân, có hiệu quả và thanh khoản tốt như cải tạo chung cư cũ, nhà ở xã hội, văn phòng cho thuê, bất động sản phục vụ sản xuất, công nghiệp sẽ được ưu tiên xem xét cho vay. Đối với kênh huy động vốn từ trái phiếu cũng được Chính phủ yêu cầu kiểm soát tránh đầu cơ, thổi giá, thao túng nhưng vẫn phải đảm bảo tạo điều kiện và không cản trở doanh nghiệp có đủ năng lực, kinh doanh tốt, lành mạnh có thể huy động vốn để phục hồi và phát triển. 

Về phía Bộ Tài chính dự kiến được yêu cầu rà soát, đánh giá khả năng thanh toán của các tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong đó có nhóm doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là trái phiếu đến hạn thanh toán trong năm 2022 và 2023. 

Trong trường hợp có khó khăn, doanh nghiệp cần đàm phán với nhà đầu tư để xem xét các biện pháp hài hòa, có hiệu quả để cơ cấu lại các khoản nợ trái phiếu, cơ cấu lại lãi suất, thời hạn thanh toán, các điều kiện chi trả, thanh toán phù hợp với tình hình thực tế. Bộ Tài chính cũng nghiên cứu phương thức doanh nghiệp hoán đổi nợ trái phiếu bằng tài sản, bất động sản.

Tại dự thảo Nghị quyết, Chính phủ cũng chỉ đạo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước giám sát chặt thị trường chứng khoán phái sinh, chuẩn bị nền tảng giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ để phát triển thị trường thứ cấp. 

Nhằm tháo gỡ khó khăn về suy giảm niềm tin của nhà đầu tư, yêu cầu đẩy mạnh công bố, công khai, minh bạch thông tin, tăng cường giám sát và xử lý nghiêm các hành vi đưa thông tin không chính xác. 

Giải quyết vấn đề pháp lý

Vướng mắc lớn nhất hiện nay của thị trường bất động sản đó là vấn đề pháp lý, do đó Chính phủ yêu cầu các bộ, ngành tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện thể chế và xây dựng hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, bất động sản đảm bảo đồng bộ, khả thi. Đặc biệt tập trung nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các Nghị định hướng dẫn Luật Đầu tư, Luật đến thực Đất đai, Luật Thuế, Luật Chứng khoán… Nghị định quy định về quy trình, trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị; Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng; Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi); Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Nhà ở (sửa đổi); Luật Đấu thầu (sửa đổi)...

Yêu cầu báo cáo Chính phủ, trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) tại thứ 5 vào tháng 5, thông qua tại kỳ họp thứ 6 vào tháng 10.

Đối với các địa phương phải tập trung cải cách hành chính, đẩy mạnh công tác phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư cho các dự án bất động sản. "Nâng cao tinh thần trách nhiệm của người đứng đầu, của cán bộ, công chức; bảo vệ người làm đúng nhằm khắc phục tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm... trong giải quyết công việc của một số cán bộ, công chức, viên chức hiện nay", dự thảo Nghị quyết nhấn mạnh.

Gói tín dụng phát triển nhà ở xã hội 110.000 tỷ đồng

Chính phủ đề nghị Quốc hội giao Chính phủ xây dựng, trình Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội trong lúc chờ Quốc hội thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi). 

Trong đó, đề xuất giao đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội không thu tiền sử dụng đất. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ có đầy đủ quyền và nghĩa vụ như nhà đầu tư trong nước được giao đất có thu tiền sử dụng đất, có nghĩa là được chuyển nhượng nhà ở xã hội gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất. UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quy hoạch, bố trí đủ quỹ đất nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn. 

Ngoài ra, kiến nghị lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo hướng đấu thầu hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với việc chấp thuận chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội nếu có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trong dự thảo nghị quyết cũng có nội dung bổ sung cho chính quyền địa phương và Tổng liên đoàn lao động được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại các khu công nghiệp. 

Về quyền lợi và ưu đãi dành cho chủ đầu tư, đề xuất cho chủ đầu tư được dành toàn bộ diện tích sàn khối đế của dự án để làm sản phẩm dịch vụ, kinh doanh thương mại, dịch vụ công công như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, các tiện ích phục vụ cư dân. 

Đối với phần diện tích khối đến này sẽ được kinh doanh, hạch toán riêng, chủ đầu tư sẽ được hưởng toàn bộ lợi nhuận từ phần diện tích này. Phần diện tích sàn làm nhà ở xã hội thì chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức theo quy định của Luật Nhà ở. 

Giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội được xác định theo hướng đủ chi phí bảo trì nhà ở, thu hồi vốn đầu tư, lãi vay và các chi phí hợp lý, hợp lệ khác như bán hàng, quản lý doanh nghiệp..., lợi nhuận định mức và không tính các khoản ưu đãi. Phương án giá sẽ được chủ đầu tư trình lên cơ quan chuyên môn của tỉnh thẩm định tại thời điểm nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua. 

Về đối tượng và điều kiện được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội, Chính phủ đề xuất cho phép doanh nghiệp, hợp tác xã thuê nhà ở xã hội tại khu công nghiệp để cho người lao động trong đơn vị thuê lại. Đối với trường hợp thuê nhà ở xã hội cắt giảm điều kiện xuống, chỉ cần là đối tượng thu nhập thấp. Đối với trường hợp mua, thuê thì chỉ cần đảm bảo 2 điều kiện khó khăn về nhà ở và thu nhập thấp.

Đồng thời, tập trung hoàn thiện, ban hành và triển khai Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030.

Chính phủ đề xuất Quốc hội dành gói tín dụng 110.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 10% nhu cầu vốn giai đoạn 2022-2030) cấp cho các ngân hàng thương mại dành cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn (tương tự gói 30.000 tỷ đồng trong giai đoạn 2013-2016 đã thực hiện tốt). Theo đó, chủ đầu tư được dành 50% gói này, nửa còn lại dành cho người mua.

Chính phủ cũng yêu cầu tập trung triển khai Nghị quyết 11, trong đó lập danh mục các dự án, rà soát quỹ đất, hoàn thiện thủ tục pháp lý, lựa chọn chủ đầu tư để thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, cải tạo chung cư cũ.