Giải phóng hơn 240.000 tỷ đồng hàng tồn kho – “Cơn đau đầu” của các ông lớn bất động sản

7 ông lớn địa ốc tồn kho hơn 240.000 tỷ đồng

Nhiều chuyên gia và ngay cả các nhà chức trách từng lên tiếng về việc phát triển lệch pha phân khúc tại thị trường Việt Nam trong thời gian qua. Theo đó, các phân khúc nhà ở thương mại, hạng sang, siêu sang được các doanh nghiệp quá chú trọng đầu tư trong khi đó lượng nhà ở xã hội, nhà ở phân khúc bình dân đang bị “ngớ lơ” một cách khó hiểu. Nên nhớ rằng, đối tượng mong muốn sở hữu nhà ở phân khúc bình dân mới là khách hàng có nhu cầu thực.

Theo khảo sát, tại TP.HCM, mỏi mắt để có thể tìm được các căn hộ có giá dưới 30 triệu đồng/m2. Và điều này cũng xảy ra tương tự tại Hà Nội. Tổng cầu là rất lớn, nguồn cung cũng có nhưng thanh khoản rất thấp. Nguyên nhân các tổ chức tín dụng siết vốn vay chỉ là một phần, phần còn lại chính là mức giá mà chủ đầu tư đưa ra với lượng tiền trong tay của người dân chưa thể “khớp lệnh” được với nhau.

Tính đến 30/9, tổng giá trị hàng tồn kho ròng của 7 doanh nghiệp địa ốc lớn ở mức hơn 240.000 tỷ đồng. Các doanh nghiệp này gồm Công ty cổ phần Vinhomes, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp, Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền, Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest, Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt. Đây đều là những ông lớn thực thụ trong việc phát triển nhà ở tại Việt Nam.

Cụ thể, trong 7 doanh nghiệp địa ốc này, Novaland là đơn vị có hàng tồn kho lớn nhất, gần 130.000 tỷ đồng. Vinhomes, thương hiệu bất động sản số một Việt Nam, thành viên của Tập đoàn Vingroup do tỷ phú Phạm Nhật Vượng làm chủ tịch chỉ có hơn 54.000 tỷ đồng hàng tồn kho. Tuy nhiên, con số này đã tăng hơn 70% so với cùng kỳ 2021. Trong khi đó, một đại gia bất động sản khác là Khang Điền chỉ tồn kho khoảng hơn gần 13.000 tỷ đồng nhưng cũng đã tăng hơn 85% so với năm trước.

Còn nhớ, tính đến cuối năm 2021, 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán đang nắm giữ lượng hàng tồn kho lớn nhất thị trường với tổng giá trị trên 275.000 tỷ đồng, tương đương hơn 12 tỷ USD. Đây là hệ của của việc các doanh nghiệp địa ốc trải qua một năm kinh doanh đầy khó khăn khi bị ảnh hưởng với Covid-19 khiến giãn cách xã hội kéo dài. Kinh tế toàn cầu khó khăn, khủng hoảng khiến tiến độ xây dựng, hoàn thiện các dự án, kế hoạch bán hàng bị trì hoãn.

Nhiều lãnh đạo các doanh nghiệp cũng thừa nhận rằng, lượng hàng tồn kho đang phản ánh thực trạng thị trường trong thời điểm hiện tại. Thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp đã phải “sale off” kịch sàn để có thể thoát được hàng. Còn nhớ vào tháng 10, một chủ đầu tư dự án phân khúc biệt thự đã giảm giá lên đến 3 tỷ đồng khi người mua chấp nhận thanh toán toàn bộ số tiền. Sở dĩ họ phải giảm sâu vì cần lượng tiền mặt lớn trong thời điểm ngân hàng siết tín dụng. Nếu tình trạng các tổ chức tín dụng tiếp tục siết vốn vay đối với thị trường bất động sản, chắc chắn hàng tồn kho của các doanh nghiệp sẽ còn gia tăng.

Theo dõi thị trường BĐS để nắm bắt thời cơ

• Biến động thị trường mua bán nhà đất
• Biến động thị trường cho thuê nhà đất
• Biến động thị trường sang nhượng nhà đất

Gánh nặng cho doanh nghiệp và nền kinh tế

Luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật cho biết, theo văn bản số 480/BXD-QLN ngày 22/3/2013 của Bộ Xây dựng, tiêu chí hàng tồn kho bất động sản là sản phẩm căn hộ đã xây xong phần thô hoặc đất nền đã giải phóng mặt bằng và đã xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật, nhưng chưa bán, chưa huy động được vốn.

“Theo các tiêu chí ở trên, sản phẩm bất động sản tồn kho được chia cụ thể theo chủng loại gồm: Căn hộ tồn kho là căn hộ đã xây xong phần thô nhưng chưa bán, chưa huy động được vốn; Đất nền tồn kho là đất nền đã giải phóng mặt bằng và đã xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật nhưng chưa bán, chưa huy động được vốn”, Luật sư Diệp Năng Bình phân tích.

Nhìn nhận dưới góc độ vĩ mô, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội hàng tồn kho có thể chia thành hai loại. Thứ nhất là hàng tồn kho thành phẩm, đã hoàn thiện nhưng khi đưa ra thị trường nhưng không giao dịch được. Loại hàng này gây ra mất tính thanh khoản cho chủ đầu tư, trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp vì họ không thể thu được tiền. Những sản phẩm này chủ yếu nằm ở phân khúc cao cấp, rất giới hạn người mua.

Thứ hai là hàng tồn kho bán thành phẩm. Đây là những dự án vẫn còn đang dở dang do dính hàng loạt vấn đề như thiếu vốn, vướng mắc pháp lý…Đây là loại hàng tồn kho gây khó khăn cho doanh nghiệp và kéo theo đó là gánh nặng cho nền kinh tế. Bởi lúc này, doanh nghiệp thì còng lưng trả lãi ngân hàng trong khi dự án không triển khai được và gây lãng phí nguồn tài nguyên đất.

CEO bất động sản Ngô Minh Thành, Chủ tịch Công ty BĐS Thành Đạt Land cho rằng, các doanh nghiệp có hàng tồn kho thành phẩm, sẵn sàng để bán sẽ ít rủi ro hơn các chủ đầu tư có hàng tồn kho bán thành phẩm, dở dang. Bởi khi tín dụng được nới, thị trường tốt lên thì chắc chắn các doanh nghiệp sẽ bán được hàng. Những doanh nghiệp nào có sẵn hàng để bán chắc chắn sẽ có khả năng thu hồi vốn nhanh hơn và có thêm nguồn kinh phí để thực hiện các dự án khác. Trong khi đó, các doanh nghiệp có dự án dở dang thì chưa biết đến bao giờ mới có thể thu về được hết tiền.

Cũng theo ông Thành, không chỉ riêng 7 ông lớn địa ốc có hàng tồn kho lớn nhất kể trên mà các doanh nghiệp bất động sản nên xem xét lại hàng tồn kho đang ở mức nào và nguyên nhân vì sao. Đặc biệt là các hàng tồn kho trong thời gian dài dẫn đến việc họ bị chôn vốn ở một dự án quá lâu. “Tuy nhiên, hàng tồn kho nếu xét ở một góc độ tích cực thì nó là nguồn cung khá dồi dào cho thị trường ở thời điểm sắp tới. Nhưng, dù muốn phát triển loại hình nào đi chăng nữa, các doanh nghiệp khi đầu tư cũng cần khảo sát về nhu cầu thực của người dân đối với nhà ở. Bên cạnh đó, cũng cần bàn tay điều tiết của các cơ quan chức năng, cụ thể là Bộ Xây dựng. Bởi ai cũng biết, việc phát triển nhà ở thương mại sẽ có tỷ suất lợi nhuận cao hơn rất nhiều so với nhà bình dân và nhà ở xã hội. Vì vậy, mới dẫn đến việc phát triển lệch pha phân khúc của thị trường bất động sản thời gian qua”, CEO Ngô Minh Thành nhấn mạnh.