Giải bài toán cho bất động sản kho bãi

Thương mại điện tử là cú hích quan trọng 

Sự phát triển của nền kinh tế quốc gia đặc biệt là sự tăng trưởng trong lĩnh vực sản xuất và thương mại điện tử đã giúp ngành logistics của Việt Nam đang có mức tăng trưởng đáng kể.

Báo cáo về chỉ số logistics thị trường mới nổi của Agility vừa công bố cho biết Việt Nam xếp thứ 11 trong top 50 quốc gia đứng đầu. Tại khu vực ASEAN, Việt Nam đã vượt lên Philippines, Myanmar và Campuchia và chỉ đứng sau Indonesia và Malaysia, Thái Lan

Tỷ lệ tăng trưởng hàng năm kép (CAGR) của thị trường vận tải là logistics Việt nam ước tính tăng trưởng 7% từ năm 2021 đến 2026. Để khuyến khích các doanh nghiệp sản xuất cũng như thu hút đầu tư, Việt Nam đã thành lập các Khu Công nghiệp và Khu Kinh tế.

Chính nhờ điều này, bất chấp những ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, ngành lolistics Việt Nam vẫn phát triển mạnh, hưởng lợi từ các Hiệp định thương mại tự do (FTA). Bên cạnh đó, sự sự bùng nổ thương mại điện tử cùng sự tăng trưởng kinh tế, sản xuất và tiêu dùng trong nước đã thúc đẩy ngành nà phát triển. 

Các chuyên gia nhận định, Việt Nam rất có tiềm năng để phát triển ngành hậu cần và trở thành trung tâm logistics của vùng. 

Đặc biệt, qua đại dịch COVID-19, chứng kiến sự phát triển vượt bậc của ngành thương mại điện tử. Ông Nelson Wu, Tổng giám đốc Best Inc Vietnam nhận định, thói quen của người tiêu dùng đã thay đổi và có sự chuyển biến mạnh từ offline sang online, nhờ vậy việc bán hàng online sẽ vẫn còn nhiều dư địa phát triển. Điều đó đồng nghĩa nhu cầu kho bãi cho TMĐT cũng sẽ gia tăng. 

Cũng theo ông Nelson Wu, hiện nay Việt Nam chưa có nguồn cung cho thương mại điện tử, các kho bãi hiện nay vẫn đi theo lối truyền thống, một số thương hiệu xác định sẽ đầu tư vào hệ sinh thái thương mại điện tử của riêng họ. Hiện nay, thương mại điện tử đã sử dụng công nghệ để ứng dụng vào các chiến lược online. Ông Nelson Wu cho rằng, các doanh nghiệp cũng sẽ phải xem xét các nền tảng công nghệ, thay đổi sản phẩm và dịch vụ của mình.

Đánh giá về bất động sản công nghiệp Việt Nam, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, bất động sản công nghiệp và logistics của Việt Nam đang có sự chuyển đổi nhanh và phát triển về tài sản, kho truyền thông đang chiếm 60% và xu hướng sẽ chuyển sang kho bãi và bất động sản hạng A. Bên cạnh đó còn có bất động sản tích hợp.

Cushman & Wakefield dự báo, trong 5 năm tới, sẽ có khoảng 40.000 ha đất khu công nghiệp cung cấp cho thị trường. Đến năm 2025, nhờ sự quan tâm đầu tư có thể tăng trưởng 22% và sẽ có kho bãi chuẩn A và B. Đây là thông tin tốt cho ngành bất động sản.

Tăng năng lực doanh nghiệp nội

Theo thống kê của Cushman & Wakefield Việt Nam tại TP.HCM và các tỉnh miền Nam, thị trường nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn với nguồn cung lần lượt đạt 4,14 triệu m2 sàn và 3,52 triệu m2 sàn, có tốc độ tăng trưởng khả quan. Giá thuê nhà xưởng trung bình là 4,7 USD/m2/tháng (tương đương 107.000 đồng), tăng 4% theo năm. Trong khi đó, giá thuê nhà kho trung bình 3,9 USD/m2/tháng (tương đương 90.000 đồng), tăng 5% theo năm.

Thống kê của Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho thấy, tính đến quý 1/2022, tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn đạt 94%, tăng 23% theo quý và tăng 1% so với cùng kỳ.

Bên cạnh đó, Các giao dịch điển hình đến từ ngành thương mại điện tử, 3PL và bán lẻ đã giúp tỷ lệ lấp đầy của nhà kho xây sẵn đạt 93%, tăng 7% theo quý và tăng 3% theo năm. 

Nguồn cung bất động sản công nghiệp tại TP HCM và 4 tỉnh trọng điểm phía nam gồm Bình Dương, Đồng Nai,  Bà Rịa Vũng Tàu, Long An tăng 1% theo năm, ổn định ở mức xấp xỉ 25.200ha.

Trung bình, giá thuê đất công nghiệp đạt 135 USD/m2/thời hạn thuê (tương đương 3,09 triệu đồng), tăng 3% theo năm, tỷ lệ lấp đầy đạt 89%, được thúc đẩy bởi nhóm khách thuê sản xuất và kho vận.

Kho vận lạnh, thực phẩm và dược phẩm đã thúc đẩy tổng nguồn cung thị trường đạt 820.000 pallet, đạt tỷ lệ lấp đầy 95%, với giá thuê trung bình 0,88 USD/ngày/pallet (tương đương 20.000 đồng).

Còn tại miền Bắc, theo nghiên cứu của JLL Việt Nam, trong quý 1/2022, giá thuê đạt 4,7USD/ m2/tháng, tỷ lệ lấp đầy đối với lĩnh vực nhà xưởng xây sẵn đạt mức 98%. Các khu công nghiệp phía Bắc tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức 80%. Giá đất công nghiệp đạt 109USD/m2/chu kỳ thuê, giữ đà tăng nhanh với mức tăng 9,2% so với cùng kỳ năm trước.

Nhận định về tiềm năng và thách thức của bất động sản kho bãi tại Việt Nam, Giám đốc Savills Hà Nội, ông Matthew Powell, cho biết, Việt Nam đang là điểm đến của nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực sản xuất và hậu cần. Sự phát triển của ngành thương mại điện tử tại Việt Nam đi đôi với nhu cầu tăng cao về bất động sản công nghiệp chất lượng cao.

Nhiều doanh nghiệp hiện nay đang gặp khó khăn khi tìm kiếm địa điểm bởi hầu hết các khu công nghiệp và khu hậu cần kho bãi nhất là tại các khu vực xung quanh thành phố lớn như Hà Nội đang có tỷ lệ lấp đầy rất lớn, có nơi đã chạm mốc 100%. Từ thực tế này có thể thấy nguồn cung bất động sản công nghiệp đang chưa đáp ứng được với nhu cầu phát triển của các doanh nghiệp. 

Khoảng trống này vô tình tạo cơ hội cho các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, dòng vốn nước ngoài thời gian qua chảy vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp của nước ta vẫn rất dồi dào. Nguồn cung sớm được giải quyết nhưng đồng nghĩa sẽ tạo ra sự cạnh tranh mạnh mẽ giữa các đơn vị này với các doanh nghiệp trong nước.

Hiện nay, thị phần doanh nghiệp Việt Nam hầu hết là các doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ, năng lực cung cấp các dịch vụ có giá trị gia tăng thấp. Trong số 3.000 công ty hậu cần kho bãi, có tới 90% doanh nghiệp có vốn đăng ký dưới 440.000 USD, 5% doanh nghiệp có quy mô vốn từ 400.000 USD đến 880.000 USD, và còn lại có quy mô vốn trên 880.000 USD.

Hiện nay, các quy hoạch tổng thể truyền thống cũng đang đặt ra nhiều hạn chế cho các nhà đầu tư hậu cần kho vận. Ủy viên Ủy ban Tài Chính – Ngân sách của Quốc hội, bà Lê Thanh Vân, đánh giá, mô hình Khu công nghiệp rộng tới vài trăm hoặc 1.500 ha đã lỗi thời và cần có quy hoạch mới để hấp dẫn nhà đầu tư.

Để có thể đón làn sóng đầu tư mới vào Việt Nam, các chuyên gia cho rằng, các dự án khu công nghiệp cần phải đánh giá kỹ lưỡng, tổng thể các phương án quy hoạch  và phát triển tương quan với nhu cầu thực tế của thị trường. Điều này bao gồm việc tạo ra các dự án công nghiệp hỗn hợp bằng cách phân vùng đất cho hậu cần, kho lạnh, trung tâm dữ liệu và trung tâm nghiên cứu và phát triển.