Diễn biến trái chiều của bất động sản công nghiệp: Nơi “đắt hàng như tôm tươi”, chỗ “ế dài”

Thị trường bất động sản công nghiệp vẫn sôi động 

Đánh giá lại kết quả của nửa đầu năm 2022, đại diện của Tổng Công ty IDICO cho biết, các chỉ tiêu cơ bản trong khoảng thời gian 6 tháng đầu năm 2022 của IDICO đều đã được đảm bảo. Trong đó, riêng mảng bất động sản cho thuê, nếu tính cả hợp đồng chuyển tiếp từ trong năm 2021 và các văn bản ký kết thoả thuận mới của Công ty đã đạt quy mô là khoảng 92 ha. Trong đó, diện tích thu hút mới đã đạt được khoảng 62 ha, còn hợp đồng chuyển tiếp quy mô là 30 ha.

Theo đại diện của doanh nghiệp IDICO, đây được đánh giá là một kết quả tương đối khả quan giữa bối cảnh thị trường chung chưa thực sự thuận lợi. Hiện nay chủ đầu tư này đang chủ yếu tập trung triển khai một số dự án khu công nghiệp mới ở khu vực phía Bắc (như Hải Phòng, Thái Bình) và khu vực Tây Nam Bộ, với 4 khu công nghiệp quy mô lớn và có tổng diện tích là vào khoảng 1.000 ha.

“Nhìn chung, kết quả kinh doanh của đơn vị khi so sánh với năm ngoái vẫn gia tăng, đến từ việc chi phí quản lý vận hành được tính toán tiết kiệm cắt giảm, tối ưu hoá. Cùng với đó là việc các khách hàng thuê của doanh nghiệp IDICO có ngành nghề sản xuất kinh doanh tương đối ổn định, không phải chịu quá nhiều tác động vì dịch bệnh Covid-19”, đại diện IDICO chia sẻ thêm.

Đánh giá từ một góc nhìn quan điểm khác, ông Nguyễn Anh Minh, Phó tổng giám đốc, kiêm Giám đốc Tài chính Công ty cổ phần Shinec cho rằng đối với Shinec, các hoạt động kinh doanh và xúc tiến đầu tư trong thời gian qua vẫn được triển khai một cách bình thường. Tuy nhiên, do quỹ sản phẩm của đơn vị đã không còn nhiều, nên hiện tại doanh nghiệp Shinec chủ yếu chú ý tập trung vào việc lựa chọn, tìm ra khách thuê phù hợp, hướng đến đối tượng khách hàng lớn, có hàm lượng kỹ thuật cao để từ đó có thể củng cố thêm về năng lực thu hút đầu tư cho chính đơn vị này trong tương lai những năm tiếp theo. Nói cách khác, hiện tại Shinec đang khá thoải mái trong việc thu hút các nguồn đầu tư.

Đánh giá lại bức tranh chung của thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2022, theo nhận định của ông Minh, trong nửa đầu năm 2022, tình hình chung có những diễn biến không thực sự tốt lắm, vì các chủ đầu tư của các khu công nghiệp vẫn đang trong làn sóng đẩy mạnh hoạt động nhằm vượt qua khó khăn của đại dịch nhưng vì có những yếu tố không đồng bộ từ đơn vị quản lý nhà nước cho tới thị trường, từ hình thức, cho đến nội dung.

“Hiện nay các địa phương làm xúc tiến đầu tư “rầm rập” nhưng các thủ tục, quy định chung như việc tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý vẫn còn rất lúng túng vì đang ở trong giai đoạn chưa định hình được một cách rõ ràng về hành lang pháp lý”, ông Minh chia sẻ và cũng cho biết thêm, các nhà đầu tư cũng đang phải thay đổi cách thức hoạt động theo xu hướng chung của thị trường khi mà mọi yếu tố đều bị siết chặt, đặc biệt là về tài chính. Theo ông Minh, các doanh nghiệp đều đang chịu tác động rất mạnh về tài chính, nguồn lực đầu tư bị giảm sút, nên tình trạng chung vẫn là “hô hào” to nhưng thực chất các đơn vị vẫn chủ yếu nghe ngóng tình hình, chờ đợi những chuyển biến mới là nhiều chứ chưa thực sự quyết liệt.

Theo báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp 6 nửa đầu năm đến từ CBRE, thị trường đã trải qua những tháng đầu năm 2022 với 5 điểm nhấn đặc biệt đáng chú ý. Đó là, sự tác động từ chính sách Zero Covid-19 của Trung Quốc, sự gia tăng mạnh về chi phí logistics và năng lượng, Ảnh hưởng đến các vấn đề về địa chính trị; Hoạt động cho thuê bất động sản gần như đã bình thường trở lại; Tiến độ xây dựng khá tích cực ở các dự án; Nhu cầu vô cùng mạnh mẽ đến từ các khối ngành logistics, sản xuất ô tô và linh kiện thiết bị điện tử; Giá thuê đất công nghiệp tăng cao trong khi đó giá thuê các sản phẩm kho bãi, nhà xưởng vẫn ổn định.

Cụ thể, rất nhiều dự án công nghiệp mới đang tiếp tục được thúc đẩy mạnh mẽ về tiến độ triển khai thi công như: Khu công nghiệp VSIP 3 - Bình Dương (quy mô diện tích: 1.000 ha); Dự án KCN JD Property (Vietnam) Logistics Park Hai Phong 1 (diện tích cho thuê là: 60.000 m2); Nhà xưởng Khu công nghiệp Deep C Hải Phòng (quy mô diện tích cho thuê là: 71.408 m2); Nhà máy An Phát (nằm trong Khu công nghiệp Nam Đình Vũ - Hải Phòng); Khu công nghiệp Phú An Thạnh (diện tích quy mô đất: 13,4 ha); SLP Nam Sơn Hạp Lĩnh (quy mô diện tích cho thuê là: 84.000 m2).

Cũng theo báo cáo từ CBRE, các giao dịch lớn đã được ghi nhận ở trên khắp các tỉnh, thành, địa phương toàn quốc. Trong đó, điều đáng chú ý nhất là nhiều giao dịch lớn đã xuất hiện ở các thị trường bất động sản cấp 2 (không phải là thị trường truyền thống) và phân khúc bất động sản nhà kho và nhà xưởng xây sẵn đang tập trung hướng tới quy mô lớn hơn để từ đó có thể đáp ứng được nhu cầu của khách hàng thuê quốc tế.

Triển vọng nào cho thị trường trong những ngày cuối năm?

CBRE nhận định rằng, trong thời gian sắp tới, thị trường bất động sản công nghiệp ở cả nước có thể sẽ tiếp tục duy trì được đà phát triển chung. Đặc biệt, là các khu công nghiệp nằm ở những vị trí tốt hoặc là sở hữu lợi thế riêng sẽ tiếp tục ghi nhận về tỉ lệ cam kết thuê trước khá tốt. Nguồn cung về đất thuê công nghiệp và kho xưởng cho thuê tiếp tục sẽ tăng cao trong thời gian tới tại các khu vực có nhu cầu thuê cao tại nhiều lĩnh vực. Cùng với đó, những sản phẩm bất động sản kho xưởng nhiều tầng sẽ tiếp tục gia tăng ở những khu vực có nguồn cung về đất công nghiệp tương đối hạn chế.

Về triển vọng thị trường bất động sản công nghiệp trong những tháng cuối năm, theo ông Nguyễn Anh Minh, các đơn vị công ty, doanh nghiệp lớn đều đang phải điều chỉnh chiến lược sản xuất, kinh doanh trong bối cảnh dòng tiền đổ vào bất động sản bị ảnh hưởng. Do đó, có thể bức tranh thị trường chung sẽ trở nên tươi sáng, rõ nét hơn và có xu hướng cụ thể sau khoảng thời gian là 3 tháng nữa.

Theo nhận định của ông Minh, nhiều nhà đầu tư lớn, sở hữu tài chính mạnh, có chiến lược phát triển rõ ràng, đang tận dụng thời cơ ở giai đoạn hiện tại để gia tăng sức ảnh hưởng trên thị trường. Cụ thể, nhiều đơn vị nhà đầu tư vẫn tìm kiếm ra những cơ hội tốt ở tất cả ở các thị trường như tại khu vực duyên hải Bắc bộ, khu vực Đồng bằng sông Hồng. Nhóm nhà đầu tư này vẫn sẵn sàng xuống tiền trước và sẽ chờ đợi khoảng thời gian từ 1 - 2 năm để có thể nhận bàn giao mặt bằng, bởi việc có đất để sản xuất, mở rộng kinh doanh vẫn là lợi thế cạnh tranh rất quan trọng trong thời gian tương lai sắp tới. Với các doanh nghiệp có quy mô nhỏ hơn hay đang rơi vào tình cảnh giảm quy mô thì hiện nay đang khá dè dặt, e ngại với các khu vực mà dự án công nghiệp còn cần thêm thời gian cho việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng.

“Tóm lại, chỗ nào đắt hàng thì vẫn đắt hàng, còn chỗ nào ế thì vẫn cứ ế”, ông Minh nhận định và cho biết thêm, việc tăng giá thuê bất động sản công nghiệp đang là câu chuyện được đề cập đến khá nhiều. Tuy nhiên, theo góc nhìn của ông thì hiện tượng tăng giá trong giai đoạn này sẽ không phải là nhu cầu chung của thị trường mà chủ yếu là do tính khan hiếm sản phẩm và chi phí để tạo nên sản phẩm cũng cao hơn.

Còn theo đại diện của IDICO, nửa cuối năm có thể sẽ ghi nhận nhiều hơn những sự quan tâm, chú ý và sự dịch chuyển của các đơn vị doanh nghiệp Trung Quốc khi chính sách Zero Covid-19 của đất nước này được dần nới lỏng. Nhóm nhà đầu tư đến Mỹ, châu Âu cũng có rất nhiều tiềm năng khi đang rục rịch tìm hiểu cơ hội đầu tư.

Về các nhóm lĩnh vực ngành nghề, theo đại diện của IDICO, một số ngành như logistics, nhà xưởng, kho bãi, nhà máy cho thuê đang là xu hướng rất mạnh và được đông đảo nhà đầu tư đặc biệt quan tâm, đặc biệt là ngành logistics phục vụ cho dịch vụ thương mại điện tử. Các khu công nghiệp của doanh nghiệp IDICO hiện cũng có nhiều đơn vị doanh nghiệp, tổ chức lớn về ngành logistics cũng đang xúc tiến việc tìm hiểu các cơ hội để đầu tư.

Riêng về câu chuyện về giá thuê khu công nghiệp, đại diện đến từ IDICO cho rằng, giá thuê có thể sẽ càng ngày càng tăng cao chứ rất khó có xu hướng giảm. Thực tế, một số khu công nghiệp của IDICO vẫn còn nhiều dư địa để tăng giá nhưng nhiều khả năng một thời gian nữa sẽ dần chững dần lại. Chẳng hạn, Khu công nghiệp Phú Mỹ 2 của doanh nghiệp IDICO tọa lạc tại Bà Rịa - Vũng Tàu, giá thuê trong mỗi năm đều tăng theo diễn biến chung của thị trường. Tuy nhiên, việc tăng giá cũng sẽ chỉ tác động một phần nhỏ đến việc quyết định của các nhà đầu tư chứ không ảnh hưởng nhiều như những lo ngại trước đó.