Giá nhà sơ cấp neo cao, thanh khoản sụt giảm mạnh

Theo báo cáo mới nhất của DKRA Việt Nam, giá bán căn hộ tháng 10 trên thị trường sơ cấp khu vực phía Nam tăng 4-10% so với đầu năm. Thế nhưng, thanh khoản khu vực này vẫn giảm, thậm chí có những nơi chỉ ghi nhận tỷ lệ hấp thu 20% rổ hàng. Trên thị trường sơ cấp, có rất ít dự án căn hộ chào bán mới có tỉ lệ lấp đầy đạt trên 50%.

Trong tháng 11, giá bán nhà liền thổ (nhà phố và biệt thự) tại các tỉnh phía Nam cũng tăng cao. Đầu quý IV, thanh khoản giảm 90% trên thị trường sơ cấp. Thị trường thứ cấp ghi nhận thanh khoản tương tự khi nhiều nhà đầu tư muốn xả hàng để giảm áp lực lãi vay.

Theo báo cáo của Savills, chỉ số giá nhà ở tại TP HCM quý vừa qua đạt 130 điểm, tăng 1 điểm theo quý. Ở phân khúc này, giá nhà cao nhất là 10 tỷ đồng/ căn trong khi nhà hạng A đạt tới mốc 30 tỷ đồng.

Savills cho biết tỉ lệ hấp thu nhà ở tại TP HCM chỉ đạt 15%, giảm 54 điểm phần trăm theo quý vì giá sơ cấp tăng cao. Do lãi suất tăng và việc tín dụng bị kiểm soát, niềm tin của người mua nhà sụt giảm.

Giá bán nhà sơ cấp tháng 11 neo cao, tuy nhiên các chủ đầu tư chiết khấu phổ biến hơn trước, có nơi giảm tới 40-50% cho khách hàng thanh toán nhanh. Tại TP Thủ Đức, giá bán căn hộ thuộc phân khúc cao cấp trong rổ hàng mới đều tăng 5-8% so với hàng cũ.

Rổ hàng sơ cấp chào bán tại quận 9 cũ (TP Thủ Đức) tại phân khúc nhà liền thổ chứng kiến 18 tỷ đồng/ căn, chiết khấu 18% cho hình thức thanh toán nhanh. Tại quận 2 cũ, giá shophouse đạt 360 triệu đồng/m2. 

Trên thị trường sơ cấp và thứ cấp, giá nhà ở có diễn biến ngược chiều nhau và chênh lệch ngày càng lớn. Giá bán nhà sơ cấp trong 2 tháng đầu quý IV vẫn leo lên 10% so với đầu năm, tuy nhiên ở nhiều trường hợp giá nhà thứ cấp giảm 10-20%. 

Trên thị trường sơ cấp, chiết khấu thanh toán một lần trở nên phổ biến. Tính đến tháng 11, vẫn còn các dự án chiết khấu giảm 18-20% cho việc thanh toán nhanh.

Thị trường sơ cấp và thứ cấp giống nhau ở chỗ thanh khoản đồng loạt giảm. Dòng tiền của khách bị tắc, ngoài ra nhiều nhà đầu tư giữ tiền đang chờ những nhịp điều chỉnh sâu hơn để vào bắt đáy.

Theo ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư Vấn Nam Phát, đà tăng của giá nhà sơ cấp là do chi phí đầu vào phát triển dự án đội lên khá cao. Hiện các chi phí này cũng ngày càng đắt đỏ dẫn đến giá đầu ra sản phẩm bị tăng theo.

Ông Nam cho rằng giá nhà (cả nhà liền thổ và chung cư) tăng trên thị trường sơ cấp, một phần do phân khúc này được cho là thuộc nhóm trung và cao cấp trở lên, khiến giá chào bán bình quân thị trường tăng lên. Bên cạnh đó, cũng có trường hợp chủ đầu tư muốn tối ưu hóa lợi nhuận và tạo tâm lý tăng giá ảo. Do đó, rổ hàng được định giá sản phẩm bán ra đợt sau luôn cao hơn trước.

Ông Nam nói thêm rằng nhà đầu tư xả hàng trong bối cảnh giá nhà thứ cấp giảm vì thị trường mất thanh khoản nhằm cơ cấu doanh mục, và các doanh nghiệp bất động sản buộc phải cố giữ giá. Bởi vậy, họ không giảm trực tiếp khi niêm yết ra thị trường, thay vào đó chọn giảm giá kỹ thuật.

Theo giải thích của CEO Nam Phát, các doanh nghiệp bất động sản không muốn tạo cảm giác cho khách hàng mua đợt đầu việc mua hớ hay đắt. Bởi lẽ, điều đó có thể gây nên phản ứng không có lợi như khách kiếm cớ hủy hợp đồng, hay đòi giảm giá. Do đó, hầu hết các chủ đầu tư không dùng phương án giảm giá trực tiếp ở giai đoạn sau.

Các doanh nghiệp đều có tâm lý tạo thông tin giá tăng lên qua thời gian khi tách biệt giá niêm yết và giá sau khuyến mãi. Đối với doanh nghiệp, việc niêm yết giá bất động sản bán đợt sau cao hơn có lợi cho họ trong việc tăng dài hạn vì quy trình này sẽ lấy tham chiếu bảng giá mới, chưa gồm chiết khấu. 

Ông Nam cho rằng diễn biến giá nhà sơ cấp tăng cùng ưu đãi lớn là cách mà doanh nghiệp cố kích cầu, đẩy mạnh hút dòng tiền về trong bối cảnh hiện tượng giảm giá nhiều và thanh khoản chậm xuất hiện trên thị trường thứ cấp.

Theo dự báo của ông, trong thời gian tới, thị trường sơ cấp và thứ cấp diễn ra khá khốc liệt khi người mua đặt giá tài sản lên bàn cân đều cân nhắc và sẽ có xu hướng chuộng hàng giá mềm hơn.