Thị trường bất động sản “u ám”, nhưng giá nhà có đang giảm như dư luận xôn xao?
Khó tìm nhà giá giảm
Đỗ Trang, 28 tuổi, một nữ nhân viên truyền thông tại Hà Nội liên tục tìm kiếm nhà ở trong khoảng 3 tháng nay. Với số tiền sẵn có khoảng 600 triệu đồng và dự kiến vay ngân hàng số tiền còn lại, nhưng Trang khá chật vật khi tìm kiếm một căn hộ với giá cả phù hợp.
“Mới chỉ từ năm ngoái đến năm nay nhưng giá chung cư cũng như nhà đất ở Hà Nội đã tăng quá nhanh. Tôi tìm kiếm căn hộ ở những khu vực khá xa trung tâm nhưng giá cả vẫn ở mức cao”, Trang nói.
Trang cho hay, trong bối cảnh thị trường bất động sản đã hết sốt, nhiều dòng vốn vào thị trường này tắc nghẽn, lãi suất tăng cao…, nhiều hội nhóm thảo luận trên mạng cho rằng giá nhà đất sẽ giảm mạnh bởi các nhà đầu tư dùng đòn bẩy lớn phải nhanh chóng “thoát hàng” để tránh áp lực trả lãi, đọng vốn, tuy nhiên, tham khảo giá cả ở nhiều khu vực, giá cả vẫn không hề giảm.
“Tôi thấy nhiều lời rao bán nhà như “cắt lỗ”, “bán rẻ” trên mạng, nhưng giá đó vẫn còn quá cao và tôi thực sự nghi ngờ tính xác thực của việc “cắt lỗ” này”, Trang nói.
Không riêng gì Trang, thời điểm hiện nay khá nhiều người cho rằng cơ hội để sở hữu căn nhà với giá cả phù hợp đã tới. Tuy nhiên, qua quá trình “lăn lộn” tìm kiếm, nhiều người cho rằng để tìm được căn nhà “hạ giá” thực sự không dễ.
Cao Văn Tuấn là một trường hợp như vậy. Tuấn chia sẻ đã dành nhiều thời gian tìm kiếm nhà, cả chung cư lẫn nhà đất ở những khu vực xa trung tâm nhưng giá cả gần như không giảm so với thời điểm 2-3 tháng trước.
Tuấn lấy ví dụ căn hộ ở Ecohome với diện tích từ 60m2 cũng dao động từ khoảng 1,7 tỉ đồng; hoặc với dạng ngôi nhà trong ngõ, diện tích 30 – 40m2 (cao 4-5 tầng) ở khu vực Kẻ Vẽ, Xuân Phương (Bắc Từ Liêm) hoặc Dương Nội (Hà Đông) cũng dao động từ 2,8-3,2 tỉ đồng.
“Nhìn chung giá nhà đất đang chững lại, không còn tăng nóng như nửa năm trước. Tuy nhiên, để tìm được căn nhà giá thấp thực sự quá khó”, Tuấn nói.
Nguyễn Văn Hoài, một môi giới bất động sản tại Đông Ngạc, Bắc Từ Liêm, Hà Nội chia sẻ, thị trường bất động sản thực sự trầm lắng, lượng giao dịch đã giảm mạnh.
“Các bạn có thể thấy các văn phòng công chứng không còn nhộn nhịp, các quán cà phê không còn hình ảnh từng nhóm môi giới bất động sản ngồi thảo luận…Tuy nhiên, giá chào đối với bất động sản vẫn khá cao, dù giá chốt có thể giảm so với trước. Đối với những người đang cần bán, giá nhà có thể giảm đôi chút, nhưng nhìn chung, giá bất động sản không giảm đáng kể, thậm chí nhiều khu vực giá vẫn tiếp tục tăng”, Hoài nói.
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2022 của Savills, tại thị trường Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ bình quân đạt 47 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 11% theo năm. Sau 15 quý liên tục tăng giá, giá sơ cấp hiện nay đã tăng cao hơn 53% so với quý 1/2019.
Đối với nhà thấp tầng, giá bán sơ cấp trung bình của biệt thự giảm 14% theo quý và giá liền kề giảm 9%, chủ yếu do nguồn cung mới với giá thấp ở dự án tại Mê Linh. Trong khi đó, giá bán sơ cấp của shophouse ghi nhận mức tăng 5% theo quý.
Nhu cầu ở thực: Chững chứ không giảm
Chia sẻ với phóng viên, lãnh đạo một đơn vị môi giới bất động sản cho biết giá giảm hay không còn tùy từng phân khúc và tùy “sức khỏe” tài chính của người bán.
Đối với phân khúc đất nền, phân khúc cao cấp giá thực sự giảm so với đỉnh, dao động từ 5-20%. Ở phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực thì giá cả không hề giảm. “Nếu giảm, có chăng là do người bán đang rất cần tiền nên cần hạ giá thấp xuống để dễ bán hơn”, vị này nói.
Đồng tình với quan điểm này, ông Lê Việt Hưng, Phó tổng giám đốc Phố Xanh Group cho hay giá nhà đang chững lại, lượng giao dịch không nhiều nhưng giá giảm thì rất khó.
Ông Hưng cũng nêu môt thực tế hiện nay, do lượng giao dịch giảm, nhiều môi giới bất động sản đã bỏ việc, chuyển sang các công việc thời vụ khác để kiếm tiền lo cho dịp Tết sắp tới.
“Đây là thời điểm thị trường thanh lọc mạnh mẽ sau vài năm đại dịch, đất đai tăng nóng, lương môi giới gia nhập thì trường đông đảo. Khi thị trường khó khăn, nhiều môi giới sẽ không trụ nổi và phải tìm công việc khác”, Hưng nói.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com khu vực phía nam cho rằng trong thời điểm quá khứ, giai đoạn 2008-2012 giá nhà đi xuống và thực sự giảm mạnh, đặc biệt là những khu vực quanh TP.HCM, có những khu đô thị mất cả chục năm mới có thể hồi phục.
Về câu chuyện giá nhà có thực sự giảm hay không, ông Tuấn cho rằng câu hỏi đặt ra là giá giảm so với kỳ vọng hay so với đỉnh? Nếu so với đỉnh (tháng 3.2021), hiện nay giá nhà đã giảm, nhưng nếu so với thời điểm trước đó thì giá vẫn đang rất cao.
“Một vài dự án hiện nay không thanh khoản được, không vay thêm tiền được thì giá giảm (bởi phải hạ giá để bán) nhưng nó không đại diện cho toàn bộ các dự án tại Việt Nam. Nếu không hạ giá sẽ không có lượng cầu đi vào. Tuy nhiên, phải nói rằng giá dù giảm nhưng mức giá vẫn còn rất cao so với mặt bằng chung của thị trường”, ông Tuấn nói và cho rằng việc giảm giá sẽ ở từng khu vực, từng phân khúc, còn “nếu nói toàn bộ thị trường đang giảm giá thì không đúng”.
“Trung bình giá nhà toàn bộ thị trường TP.HCM rơi vào 40-60m2, vẫn rất cao. Nói giả giảm so với lúc đỉnh, giá một vài dự án cắt lỗ... thì có, nhưng toàn bộ thị trường thì không phải. Những vấn đề của thị trường liên quan đến tâm lý, room tín dụng, trái phiếu… khiến thị trường đang đi ngang, chững lại”, ông Tuấn nói.
Trong báo cáo của Savills về diễn biến các phân khúc bất động sản cuối năm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phân nghiên cứu Savills Hà Nội chia sẻ, phân khúc được dự báo sẽ gặp nhiều ảnh hưởng trong giai đoạn hiện nay và chịu sức ép giảm giá là sản phẩm đất nền khu vực ngoài trung tâm.
Giá đất đền tại các khu vực này đã được đẩy lên cao trong thời gian qua. Các nhà đầu tư loại hình này thường sử dụng đòn bẩy tài chính hơn so với loại hình khác, Do đó, khi lãi suất vay điều chỉnh khiến áp lực thanh toán và trả lãi tăng cao thì sẽ có khả năng điều chỉnh về giá nhiều hơn.
Với phân khúc căn hộ, bà Hằng cho hay giá bán sơ cấp tại Hà Nội vẫn tiếp tục tăng do nguồn cung hạn chế, chất lượng được cải thiện và chi phí xây dựng tăng. Tại thị trường thứ cấp có thể xảy ra tình trạng điều chỉnh về giá, đặc biệt đối với những sản phầm mà nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, nhưng mức độ điều chỉnh giá tại các phân khúc sẽ có sự khác biệt.
Bà Hằng cho rằng người mua nhà thời điểm hiện nay cần hết sức lưu ý, sàn phẩm khi mua đầu tiên cần là một sản phẩm ưng ý, không chỉ về chất lượng xây dựng mà các tiện ích cũng cần được tính toán hợp lý để sau này thêm thuận tiện.