Đất nền khu vực ngoài trung tâm chịu nhiều áp lực giảm giá nhất trên thị trường

Thị trường địa ốc đã trải qua hơn ¾ chặng đường của năm 2022 với khá nhiều biến cố. Theo dự báo, thị trường sẽ tiếp tục gặp khó khăn vào cuối năm nay và đầu năm sau.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên Cứu, Savills Hà Nội đã có những nhận định về các phân khúc cuối năm rằng giá bán căn hộ sẽ được giữ ở mức hợp lý nếu chi phí và kỳ vọng đầu tư hợp lý. Thế nhưng, giá sẽ tăng cao khi chi phí ở mức cao hơn so với mức dự kiến. Tuy nhiên, nếu mức giá này thậm chí cao hơn với dự án ở cùng vị trí và phân khúc, sẽ khó bán và buộc phải điều chỉnh về mức giá.

Nhiều chủ đầu tư thời gian gần đây đã có những điều chỉnh về dòng tiền, họ có thể không giảm giá trực tiếp, thay vào đó, đưa ra những chiết khấu hợp lý cho người mua thanh toán nhanh hoặc thanh toán sớm để cả hai bên cùng có lợi trong việc mua bán.

Thế nhưng, bà Hằng cho rằng thị trường căn hộ thứ cấp đã ghi nhận một số nhà đầu tư quyết định giảm giá. Đó có thể là do một số yếu tố liên quan đến điều kiện tín dụng hạn chế, lãi suất tăng lên, khiến áp lực thanh toán lớn hơn và ảnh hưởng đến kỳ vọng lợi nhuận đầu tư.

Theo các chuyên gia, với phân khúc nhà ở thấp tầng, xu hướng giảm giá được cho là sẽ không rõ ràng. Bởi lẽ, trong những năm gần đây, loại hình này đón nhận nguồn cung còn hạn chế. Ngoài ra, nhu cầu lại chủ yếu đến từ những người có thu nhập cao, dùng nguồn tiền nhàn rỗi để mua nhà ở, hay cải tạo lại và cho thuê. Do đó, số lượng người mua dùng đòn bẩy tài chính với loại hình này là không lớn, sức ép thanh toán không lớn, gây nên sự điều chỉnh về mức giá rất hạn chế.

Bà Hằng nhận định về thị trường bất động sản giai đoạn hiện nay khi so sánh với sự trầm lắng của thị trường những năm 2011-2012 rằng nhu cầu khách mua nhà để ở vẫn hiện hữu.

Vị này nói: “Vào những năm 2011-2012, niềm tin đối với việc bàn giao sản phẩm chịu tác động nặng nề. Thế nhưng, hiện nay, nhiều sản phẩm vẫn có thể được bàn giao đúng tiến độ và chất lượng cam kết, dù những khó khăn về dòng tiền vẫn còn tồn tại. Những người có nhu cầu thực sự vẫn quyết định mua để sử dụng khi giá bán hợp lý và sản phẩm của chủ đầu tư uy tín”.

Bà Hằng nhận định về tình hình hoạt động của phân khúc nhà liền kề và biệt thự trong quý IV/2022 rằng số lượng giao dịch sẽ không tốt như thời điểm quý cuối của những năm trước.

Một số ảnh hưởng tiêu cực có thể kể tới như vấn đề về hạn chế tín dụng, thị trường có những sản phẩm neo giá ở mức cao, không đáp ứng được nhu cầu mua những sản phẩm có giá vừa túi tiền. Người mua hiện nay càng trở nên cẩn trọng hơn khi tham gia thị trường khi giá bán tăng cao, và nhiều dự án không chắc chắn về mặt pháp lý.

Trong giai đoạn hiện nay, phân khúc được cho là sẽ chịu nhiều tác động và có thể sẽ phải chịu áp lực giảm giá giai đoạn tới là đất nền khu vực ngoài trung tâm. Theo chuyên gia Savills, tại các khu vực này, giá đất nền đã được đẩy lên cao trong thời gian qua. Các nhà đầu tư loại hình này thường dùng đòn bẩy tài chính hơn so với những loại hình khác. Bởi vậy, loại hình này sẽ có khả năng điều chỉnh về giá nhiều hơn khi lãi suất vay điều chỉnh khiến áp lực thanh toán và trả lãi tăng cao. 

Thời điểm này đã thích hợp để xuống tiền?

Câu hỏi đặt ra khi thị trường có sự điều chỉnh về giá là liệu có nên đầu tư để có được mức lợi nhuận kỳ vọng cao hơn hay không?

Bà Hằng cho rằng thời điểm khi sản phẩm có đầy đủ về mặt pháp lý cùng mức giá hợp lý là thời điểm tốt để đầu tư. Nhà đầu tư có thể chờ đợi các nguồn cung sơ cấp mới đưa ra thị trường khi mức giá vẫn cao so với tương quan các dự án xung quanh.

Theo khuyến cáo của chuyên gia, thời điểm hiện nay, người mua nhà cần cẩn trọng và lưu ý rằng sản phẩm khi mua đầu tiên cần là một sản phẩm phù hợp ưng ý, không chỉ về chất lượng xây dựng mà còn về tiện ích. Tiện ích cũng cần phải được tính toán một cách hợp lý nhằm giúp cuộc sống sau nay trở nên thuận tiện hơn.

Không chỉ dừng lại ở việc phát triển những tiện ích nội khu dự án, các chủ đầu tư cũng cần đẩy mạnh phát triển tiện ích ăn uống, mua sắm, phục vụ đời sống hàng ngày nếu đó là những dự án lớn. Những tòa nhà có khối đế thương mại cũng cần chú ý tính toán hợp lý nhằm thu hút khách hàng thuê.

Trước đó, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng đưa ra nhận định rằng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tồi tệ cho đến tháng 1 năm sau. Và phải chờ tới quý III/2023, mới có thể xác định được thị trường sẽ ổn định theo cách từ từ lên hay từ từ xuống.

Vi này cho rằng câu hỏi về thời điểm xuống tiền rất khó trả lời. Thời điểm của mỗi người khác nhau, tuy nhiên, nếu để ý trên thị trường, ai chấp nhận được rủi ro thì mua.

Bởi lẽ, thống kê cho thấy bất động sản từ đầu năm 2008 đi từ đỉnh rồi rớt xuống đáy còn 50% vào năm 2013. Sau đó, lên trở lại nhưng mức lên rất ít. Thế nhưng, giai đoạn 2014 - 2019 là giai đoạn tăng gấp đôi, nghĩa là trở lại như mức cũ. Bởi vậy, kể từ ngày 15/12 (âm lịch), nếu ai chấp nhận rủi ro thì cứ nhẹ nhàng xuống tiền. Trong khi đó, ai muốn chắc ăn hơn có thể chờ đợi đến đầu quý II năm sau để thấy được bức tranh thị trường rõ nét hơn.