Những tháng cuối năm 2022, thị trường bất động sản xuất hiện làn sóng cắt lỗ

Thị trường xuất hiện việc ồ ạt bán giảm giá, chiết khấu cao

Có thể thấy, thời gian gần đây, thanh khoản ở trên thị trường bất động sản đã ghi nhận sự sụt giảm bởi các chính sách tiền tệ như tín dụng ngân hàng, trái phiếu bị kiểm soát một cách chặt chẽ. Ngoài ra thì lãi suất ngân hàng cũng đã liên tục có xu hướng tăng cao khiến cho các nhà đầu tư có phần "run tay". Đặc biệt, trên thị trường đang có hiện tượng bất động sản thanh lý phát mại đi và bán lại nhiều lần không có ai mua. Nhiều ngân hàng cũng đã phải giảm giá lên đến tiền tỷ ở các lô đất này. Điển hình như vào ngày 10/11 vừa qua, BIDV chi nhánh Bình Tân - Thành phố Hồ Chí Minh đã thông báo việc bán đấu giá bất động sản lần thứ 6 với lô đất 236,2m2 và mức giá khởi điểm là 16,2 tỷ đồng. Mức giá này cũng đã giảm hơn 1 tỷ đồng so với giá khởi điểm mà thông báo đấu giá lần 1. 

Thời điểm trước đó, BIDV cũng đã thông báo bán đấu giá khoản nợ của Công ty cổ phần Vertical Synergy Việt Nam bao gồm tài sản thế chấp cho khoản vay là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đai quận 1 và quận 12, quận 3 của Thành phố Hồ Chí Minh. Giá khởi điểm cho toàn bộ tài sản trên ghi nhận là 348,3 tỷ đồng. Mặc dù vậy thì khoản nợ của ngân hàng nhiều lần rao bán nhưng vẫn chưa bán được. Hiện tại, giá khởi điểm cũng đã giảm hơn 120 tỷ đồng so với lần rao bán vào hồi đầu tháng 7. 

Không chỉ bất động sản thanh lý phát mại giảm giá mà trên thị trường, nhiều chủ nhà, chủ đất mặc dù đã giảm giá nhưng vẫn rất khó để có thể tìm được người mua. Còn ở thị trường thứ cấp, sơ cấp cũng đều ghi nhận mức giảm giá bán dao động từ 20 - 30%. 

Trong lúc thị trường bất động sản khó khăn thì có không ít chủ đầu tư cũng rất mạnh tay chiết khấu cao nhất lên đến vài chục phần trăm. Điển hình như một dự án ở Thành phố Thủ Đức đã mạnh tay chiết khấu tổng 40% khi người mua thanh toán vượt tiến độ đến 98%. Đồng nghĩa với việc nếu như mua một căn hộ khoảng 70m2 với giá gốc là hơn 4,7 tỷ đồng thì người mua sẽ cần chi trả khoảng 2,9 tỷ đồng. 

Hay như một dự án tại Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội) tổng chiết khấu có thể lên đến hơn 34 - 35% khi mà người mua tiến hành thanh toán vượt tiến độ 95% giá trị của căn hộ. Đến thời điểm hiện tại, giá căn hộ cũng đang dao động từ 33 - 47 triệu đồng. Nếu như áp hết ưu đãi thì giá chỉ còn khoảng từ 2,4 tỷ đồng cho một căn hộ bao gồm 2 phòng ngủ. 

Khát vốn, chủ đầu tư tiếp tục chiết khấu cao

Giới chuyên gia đưa ra đánh giá rằng, thị trường bất động sản đang phải trải qua giai đoạn vô cùng khó khăn khi mà nhiều chủ đầu tư đang phải ngưng triển khai dự án bởi vì thiếu vốn. Có thể thấy, câu chuyện dòng vốn cũng là yếu tố mà khiến cho thanh khoản của thị trường bị giảm mạnh trong thời gian qua khi mà tiền đổ vào bất động sản đang gặp rất nhiều những rào cản. 

Kênh huy động trái phiếu cũng như dòng vốn của ngân hàng đã bị siết chặt. Huy động vốn từ người mua cũng chẳng còn thuận lợi khi mà room tín dụng cho vay bất động sản hạn chế còn lãi suất vay lại tăng cao. 

Còn đối với các nhóm nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản cũng đang phải đối mặt với những khó khăn ngày một lớn hơn. Và rất có thể là làn sóng cắt lỗ, giảm giá bán bất động sản cũng sẽ tiếp tục gia tăng ở trên thị trường thứ cấp khi mà nhóm đầu tư này không thể nào gồng thêm gánh nặng về lãi suất. 

Những doanh nghiệp bất động sản, giá bán niêm yết cũng sẽ khó giảm nhưng bù lại các chủ đầu tư cũng sẽ tung nhiều mức chiết khấu hấp dẫn hơn với mục đích hút dòng tiền từ phía người mua cũng như đẩy nhanh tính thanh khoản của dự án. 

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ về việc kích cầu thanh khoản, các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều hình thức khuyến mãi, tặng quà, chiết khấu rằng: “Trong quý 3/2022 vừa qua, lực cầu chủ yếu đến từ nhu cầu thực và còn các nhu cầu đầu tư cũng đã có phần dè dặt hơn bởi vì yếu tố giá cả. Theo đó, thanh khoản đã sụt giảm so với giai đoạn trước cũng như biến động giá bất động sản ở trong quý này cũng đã có dấu hiệu chững lại”. 

Cũng đồng qua điểm trên, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam - ông Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng, xu hướng giảm giá và chiết khấu của các nhà đầu tư ở trong giai đoạn thị trường khát vốn được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng khát vốn cũng được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong những tháng cuối năm. Còn thanh khoản trong năm 2023 vẫn sẽ rất khó khăn khi mà chính sách tiền tệ, lạm phát cũng như diễn biến kinh tế thế giới phức tạp.