Thị trường bất động sàn 2023, phân khúc nào sẽ duy trì thanh khoản?

Theo số liệu trong 3 quý đầu năm của Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam, các phân khúc bất động sản như nhà ở, thương mại, công nghiệp, nghỉ dưỡng đều cho thấy sự phục hồi nhất định sau một thời gian dài chịu tác động của đại dịch. 

Báo cáo quý III của Savills cũng cho thấy những chỉ số đáng lạc quan ở từng phân khúc cho thấy sự quan tâm mạnh mẽ của các nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước cũng như tiềm năng tăng trưởng của lĩnh vực đóng góp 3,58% GDP nền kinh tế trong năm 2021 này.

Bức tranh nhiều gam màu

Tuy nhiên, cần nhìn nhận thực tế rằng bức tranh hồi phục ấy không chỉ toàn những gam màu sáng. Theo ông, thị trường bất động sản vẫn đối mặt với một số khó khăn chính như sau.

Thứ nhất là vấn đề nguồn cung hạn chế, các sản phẩm mới trên thị trường chủ yếu có giá trị cao.

Thứ hai là về góc độ tài chính bao gồm việc hệ thống ngân hàng thắt chặt tín dụng; Bộ Tài chính tăng cường kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp; và lãi suất tăng cao.

Thứ ba, ở góc độ phát triển dự án, tình trạng tắc nghẽn pháp lý diễn ra trong thời gian dài gây khó khăn cho nguồn cung thị trường, ảnh hưởng đến phương án tài chính của chủ đầu tư dẫn đến giá thành tăng.

Thứ tư là quỹ đất phát triển dự án rất hạn chế, làm ảnh hưởng đến khả năng phát triển dự án mới của các chủ đầu tư.

Một trong những xu hướng đáng chú ý trong thời gian qua là sản phẩm mới đang có khuyến hướng dịch chuyển khỏi trung tâm và nằm ở các vùng lân cận, nơi sản phẩm có thể vừa cung cấp được cho người dân địa phương, vừa có thể dành cho người làm việc ở TP HCM hay Hà Nội. Hệ thống hạ tầng giao thông kết nối vẫn đang được đầu tư mở rộng và tạo điều kiện cho xu hướng này cũng như quan điểm mua nhà của khách hàng. 

Thị trường bất động sản vẫn còn những vấn đề như quỹ đất hạn chế, vấn đề tài chính và pháp lý, dẫn đến giá trị sản phẩm bán ra có xu hướng tăng dần. Do đó, để nguồn cung hạng C được cải thiện cần những chính sách hỗ trợ từ Chính phủ trong việc giải quyết các khó khăn này, bổ sung quỹ đất mới, hỗ trợ về nguồn vốn và pháp lý, từ đó thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp với phân khúc này dù biên lợi nhuận chỉ đạt ở mức thấp. Chính phủ đang đẩy mạnh việc cải thiện cơ sở hạ tầng giao thông nên các thành phố vệ tinh được hưởng lợi, do đó đang xuất hiện nhiều dự án ở với giá thành phù hợp hơn cho khách hàng mua nhà tại các đô thị lân cận như Đồng Nai, Long An, Bình Dương.

Nhìn chung, nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn tại Việt Nam vẫn cao, đặc biệt từ nhóm khách hàng trong thế hệ Millennials, các gia đình trẻ. Tuy nhiên, giá bán cao vượt mức chi trả của người dân và Chính phủ cũng như hệ thống tài chính vẫn chưa có cách thức linh hoạt để hỗ trợ những đối tượng này mua được nhà.

Hiện nay, nhiều đơn vị phát triển bất động sản bắt đầu đưa ra kế hoạch phát triển các dự án nhà ở xã hội (NOXH). Đây là một động thái rất tích cực và đáng mừng, thể hiện trách nhiệm của các doanh nghiệp đối với xã hội. 

Ở góc độ khác, chúng ta cũng phải đặt ra câu hỏi liệu phân khúc NOXH có đảm bảo lợi nhuận tối thiểu cho các doanh nghiệp, trong khi vấn đề về nguồn vốn và quỹ đất sạch vẫn còn là thách thức lớn. Để những sản phẩm NOXH thực sự đến được tay người dân, một trong những nhiệm vụ quan trọng của Cơ quan Nhà nước là tạo ra những quỹ đất sạch, không vướng mắc về pháp lý cho doanh nghiệp yên tâm phát triển dự án.

Giải quyết vấn đề pháp lý và vốn

Trên bình diện của một nền kinh tế, việc Nhà nước thắt chặt tín dụng và lãi suất ngân hàng tăng sẽ ảnh hưởng đến tất cả ngành nghề, bao gồm sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, xây dựng…. Thực tế, thị trường bất động sản đã đối mặt với khó khăn về mặt pháp lý trong nhiều năm qua, do đó vấn đề tài chính chỉ là một yếu tố khiến tình trạng này khó khăn thêm. 

Để thị trường có thể phục hồi mạnh mẽ trở lại cần phải có hỗ trợ về pháp lý trong việc phát triển dự án cho các doanh nghiệp. Chúng tôi hy vọng trong thời gian tới, những nút thắt này sớm được tháo gỡ để tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh, thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư cũng như giải quyết được bài toán về nhà ở cho đại bộ phận người dân, giúp họ có thể tiếp cận với ước mơ sở hữu nhà ở với mức giá hợp lý hơn.

Bên cạnh đó, nền kinh tế và tài chính của Việt Nam trong thời gian tới cũng bị tác động rất lớn bởi những ảnh hưởng của biến động trên thế giới như lạm phát, giá hối đoái giữa các đồng tiền ngoại tệ, tình hình khan hiếm của xăng dầu và các bất ổn chính trị-xã hội ở nhiều quốc gia.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản cũng phải chịu những tác động kinh tế này. Do đó, dự đoán năm 2023 thị trường sẽ chuyển biến khá thận trọng. Về tính thanh khoản của thị trường, phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì mức thanh khoản ổn, tuy nhiên nguồn cung hạn chế và vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng sẽ làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản. Những phân khúc như bất động sản công nghiệp và văn phòng vẫn hoạt động tốt và các doanh nghiệp sẽ tiếp tục có nhu cầu mở rộng.

Ở góc độ tài chính, những dự án đang dở dang cần phải được giải ngân để tiếp tục quá trình xây dựng, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường, không làm khó người mua. Đối với những dự án đã hoàn thành thủ tục pháp lý, đủ điều kiện để đi vay và hoàn thành thì đây là một điều chúng ta cần cân nhắc trong việc cho vay vốn đầu tư. Đối với những dự án chưa đủ điều kiện, các chủ đầu tư cần chờ thêm một thời gian để hoàn tất đầy đủ các thủ tục cần thiết để đảm bảo tính minh bạch của thị trường và quyền lợi của các bên.

Ngoài ra các chủ đầu tư cần có thêm bổ sung nguồn vốn từ FDI, các quỹ đầu tư hoặc các đối tác liên doanh để giải quyết bài toán khó khăn về tài chính.

Ngày 17/11 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản. Tôi hy vọng tổ công tác mới này sẽ đạt được những kỳ vọng của các nhà phát triển bất động sản trong việc tháo gỡ những khó khăn cũng như sự tồn đọng về vấn đề pháp lý của các dự án trong thời gian qua.