Góc nhìn chuyên gia: Dù thanh khoản chậm nhưng bất động sản cũng khó "rớt"

Người mua nếu như sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà hoặc đầu tư cần phải tính toán thận trọng

Có thể thấy, việc thắt chặt tín dụng, mục tiêu tăng trưởng giữ nguyên ở mức 14% và điều chỉnh tùy theo diễn biến thực tế sẽ khiến cho các chủ đầu tư bất động sản khó có thể tiếp cận được với nguồn vốn mới, chi phí tiếp cận tài chính tăng và gây áp lực lên giá bán sản phẩm. 

Trong khi đó thì sức cầu hiện nay cũng đang giảm sút bởi các nhà đầu tư cá nhân khó có thể tiếp cận được dòng tiền. Có hàng loạt các yếu tố tác động gây ra bất lợi cho thị trường bất động sản. 

Mặc dù vậy thì Tổng giám đốc Cushman & Wakefield - bà Trang Bùi đã nhìn nhận thị trường bất động sản cuối năm 2022 và đầu năm 2023 sẽ vẫn ghi nhận được xu hướng tăng giá bán đối với loại hình nhà ở. 

Bà Trang Bùi nhận xét: “Không chỉ có trong quý 3 mà các quý sắp tới, giá bất động sản vẫn sẽ duy trì ở đà tăng trưởng bởi có nhiều yếu tố khiến cho giá nhà ở khó có thể xuống thấp được. Giá nhà ở tăng cũng khiến cho thanh khoản gặp nhiều khó khăn nhưng thị trường cũng sẽ dần điều chỉnh”. 

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: “Việt Nam cũng thuộc nhóm các nước có tỷ lệ lạm phát thấp. Dự báo mức lạm phát của Việt Nam không có sự thay đổi qua 3 lần báo cáo của ADB và duy trì ở mức 3,8% trong năm 2022 và 4% trong năm 2023”. 

Mặc dù ở mức thấp hơn so với Quốc hội đề ra nhưng tình trạng lạm phát vẫn đang trực tiếp tác động đến tăng giá hàng hóa, trong đó có hàng hóa là đầu vào của dự án bất động sản. Chi phí xây dựng tăng cũng tạo ra áp lực khó giảm giá thành của các sản phẩm nhà đất. 

Và theo số liệu của Hội môi giới, nguồn cung ở trên thị trường suy giảm trầm trọng. Đặc biệt là cơ cấu nguồn cung vẫn tiếp tục lệch pha khi mà nguồn hàng trung cũng như cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo. Lượng giao dịch của thị trường cũng có tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt mức khoảng 33,5% trong  quý 3/2022, so với cùng kỳ năm 2021 giảm hơn 50% và so với giai đoạn đầu năm giảm mạnh. 

Mặc dù vậy thì theo ông Đính khẳng định, mặc dù sụt giảm nhưng thị trường chưa rơi vào tình trạng suy thoái bởi sự quan tâm cũng như lực cầu của thị trường vẫn đang neo ở mức cao. Và thay vì những cuộc nhảy giá liên tục như các năm trước thì hiện giá của bất động sản cũng đã chững lại. Các hiện tượng đầu cơ, sốt đất không còn xuất hiện. Hay thậm chí là để có thanh khoản thì nhiều dự án đã phải áp dụng các chính sách bán hàng linh hoạt, tăng chiết khấu, cam kết lợi nhuận cũng như cam kết mua lại, đẩy mạnh hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc. Tâm lý của các nhà đầu tư ở trên thị trường chính là nghe ngóng cũng như do dự khi mà tín dụng bị siết và bị tăng lãi suất. 

Và để giao dịch bất động sản ở trong giai đoạn này, ông Đính cũng khuyến cáo rằng người mua nếu như sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà hoặc là đầu tư cần phải được tính toán một cách thận trọng để có thể hướng vào sản phẩm phục vụ cho nhu cầu thực ở trên nền tảng cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô và đề phòng thị trường sẽ có những diễn biến tiêu cực. 

Đưa ra đánh giá chung về thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc của một sàn bất động sản cho biết, khó khăn bủa vây trong những tháng cuối năm đã khiến áp lực lên nhóm các nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản đang ngày một lớn hơn. 

Chính sách bán hàng cũng sẽ còn đa dạng trong thời gian tới

Chuyên gia này phân tích, và rất có thể làn sóng cắt lỗ và giảm giá bất động sản cũng sẽ tiếp tục gia tăng ở trên thị trường thứ cấp khi mà nhóm đầu tư này không thể nào gồng thêm được gánh nặng về lãi suất. Còn riêng với khối doanh nghiệp, giá bán niêm yết cũng sẽ khó giảm nhưng bù lại thì các chủ đầu tư sẽ có thể tung ra nhiều mức chiết khấu hấp dẫn hơn với mục đích thu hút dòng tiền từ người mua cũng như thúc đẩy thanh khoản dự án. 

Thực tế thì hiện nay thị trường cũng đã ghi nhận nhiều doanh nghiệp bất động sản đã dùng các chính sách giảm giá gián tiếp thông qua việc chiết khấu dành cho người mua. Có một số doanh nghiệp lớn ví dụ như Hưng Thịnh, Novaland, Đất Xanh, Phú Đông, An Gia cũng đều đang áp dụng chính sách bán hàng ưu đãi từ mức chiết khấu đến việc cam kết lợi nhuận cao dành cho các nhà đầu tư. 

Trong thời gian sắp tới, các chuyên gia cho rằng chính sách bán hàng cũng sẽ còn đa dạng và hướng đến việc giảm giá bán chung cư cho người mua với mục đích thu hút thêm được dòng tiền và gia tăng thanh khoản cho dự án. 

Khi bàn về xu hướng này, Giám đốc thị trường nhà ở Công ty CBRE Việt Nam - ông Huỳnh Tuấn Kiệt dự báo rằng việc giảm giá bán hoặc là chiết khấu của các nhà đầu tư cá nhân  cũng như các chủ đầu tư ở trong giai đoạn thị trường khát vốn trầm trọng cũng sẽ tiếp tục gia tăng trong những tháng cuối năm 2022. 

Còn thanh khoản thị trường bất động sản trong năm 2023 cũng dự báo sẽ tiếp tục gặp khó khăn khi mà chính sách tiền tệ thắt chặt và lạm phát gia tăng cùng diễn biến kinh tế thế giới có sự phức tạp hơn. 

Cũng theo ông Kiệt, giá bất động sản trong thời gian tới cũng sẽ được điều tiết theo diễn biến từ nhu cầu của thị trường cũng như tính thanh khoản từ nhóm người mua thực sự có tài chính sẵn. Giá rao bán chính thức cũng sẽ không giảm mạnh nhưng trong những thỏa thuận ngầm giữa hai bên thì mức giá thực tế cũng có thể sẽ thấp hơn nhiều so với con số được công khai. 

Thị trường bất động sản trong quý 4/2022 và đầu năm 2023 cũng sẽ tiếp tục gặp phải khó khăn về tính thanh khoản nhưng cũng sẽ dần được tháo gỡ khi mà tín dụng được nới lỏng cùng các chính sách hỗ trợ người mua nhà, doanh nghiệp được thực thi. 

Mặc dù gặp nhiều khó khăn nhưng ông Nguyễn Văn Đính cho rằng thị trường chưa rơi vào tình trạng suy thoái bởi sự quan tâm cũng như lực cầu của thị trường vẫn đang neo ở mức cao. Các yếu tố tích cực ví dụ như chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, sự tăng trưởng của FDI và GDP cũng sẽ kích thích thị trường bất động sản phát triển hơn. 

Ông Đính nhấn mạnh rằng: “Chính vì thế mà thị trường cũng sẽ bước vào giai đoạn tái cân bằng và tiếp tục phát triển một cách bền vững khi mà Nhà nước điều tiết tốt các chính sách, công cụ với mục đích điều tiết cung cầu hàng bất động sản như thuế, tín dụng, đất đai và tài chính hay là thu hút đầu tư”.