Chuyên gia nhận định: Đáy thị trường bất động sản có thể khoảng cuối tháng 12 hoặc tháng 3 năm sau

Thị trường bất động sản khi nào tạo đáy?

Anh Ngọc Tâm (36 tuổi, TP. Hồ Chí Minh) chia sẻ, đầu tháng 10, sau khi bán lượng lớn cổ phiếu đang nắm giữ, anh bắt đầu gửi 1,5 tỷ đồng vào một ngân hàng tư nhân. Nhà đầu tư này cho biết, anh chỉ chọn kỳ hạn gửi 6 tháng với mức lãi 9,5%/năm để nghe ngóng tiếp. Cũng có người khuyên anh nên bắt đáy nhà đất, nhưng anh nghĩ sang năm sẽ còn nhiều nhà đầu tư chấp nhận bán tháo hơn, dù sao số tiền có hiện tại cũng không lớn.

Trong khi đó, cùng thời điểm này, chị Hải Yến (28 tuổi, Đồng Nai) lại ngay lập tức mua đất xây phòng trọ cho công nhân thuê sau khi bán cắt lỗ được hai lô đất nền dự án. Thị trường trong thời gian qua khó khăn, chị nhận ra rằng đất nền dự án không những không tăng giá mà còn khó bán, trong khi căn nhà phố cho thuê ở TP. Hồ Chí Minh của chị vẫn đem lại dòng tiền đều đặn.

Chị Yến cho biết quyết định theo mảng bất động sản cho thuê bởi mua đất thời điểm này dễ đàm phán nên mua được với giá rẻ hơn trước đây khoảng 10%. "Dự kiến ra Tết hoàn thiện hết công trình, công nhân vào làm việc sẽ lấp đầy dãy trọ. Tôi nghĩ đầu tư lúc này về lâu dài vẫn lợi hơn gửi tiết kiệm", chị Yến cho hay.

Trong khi đó, một nhà đầu tư khác tại TP. Hồ Chí Minh cho viết vẫn đang cầm 3 tỷ tiền mặt, chờ đợi suốt 2 tháng nay vẫn chưa thấy bất động sản xuống giá để mua vào đồng thời cũng không biết đáy ở đâu. Người này cho biết thêm, thấy lãi suất gửi tiết kiệm khá cao nhưng cũng không dám gửi vào ngân hàng vì sợ lỡ mất thời cơ tốt để đầu tư vào bất động sản.

Ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, thời điểm này chưa phải là đáy của thị trường bất động sản mà chỉ mới bắt đầu giai đoạn khó khăn và hướng giải quyết thế nào để thị trường vượt qua khó khăn cũng chưa thấy rõ.

Theo ông Quang, với áp lực cuối năm, không chỉ riêng các doanh nghiệp bất động sản mà kể cả các đơn vị sản xuất kinh doanh cũng gặp áp lực thanh toán, bao gồm cả công nợ, lương tháng 13, thưởng Tết,...

Bên cạnh đó, lãi vay hiện rất cao, room tín dụng không có cùng những biến động về trái phiếu gần đây dẫn đến lượng tiền mặt khan hiếm trên thị trường. Do đó, các doanh nghiệp có khả năng sẽ bán tài sản hiện có, hoặc các doanh nghiệp bất động sản buộc phải bán sản phẩm của mình với giá thấp. Khi đó sẽ có tình trạng bán ồ ạt để giải quyết các khoản thanh toán vào cuối năm khi dòng vốn đang đứng.

Theo đó, ông Quang dự báo thị trường bất động sản tháng 12 chắc chắn xấu, mức giá có thể giảm nhẹ 5 - 7% so với hiện tại. Còn nếu được hỗ trợ sớm thì cũng cần hết tháng 3 năm sau mới dần ổn định trở lại. Nhưng nếu thị trường vẫn tiếp tục khó khăn thì tới tháng 3 năm sau thị trường sẽ còn rơi vào thế khó hơn, thị trường sẽ tự động chạm đáy một lần nữa.

Ai không nên chờ bắt đáy giai đoạn này?

Giới chuyên gia đều cho rằng nhà đầu tư cần cân nhắc thận trọng trước khi đưa ra quyết định đầu tư hay tiếp tục "ôm tiền" trong giai đoạn này.

Theo ông Trần Minh Hoàng, Phó tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, năm 2023 sẽ tiếp tục khó khăn do lãi suất chưa giảm. Tuy nhiên, vị chuyên gia nhấn mạnh giá bất động sản có giá trị ở thực và cho thuê, đặc biệt là những sản phẩm đã qua hình thành sẽ không giảm giá. Bởi nguồn cung những loại hình này đang rất khan hiếm trong khi nhu cầu vẫn ở mức cao.

Ông Hoàng cho hay, không chỉ các thống kê của VARS mà cả các đơn khác cũng chỉ ra dù thanh khoản thấp nhưng giá chỉ chững lại hoặc tăng ít chứ không giảm. Do đó, việc có nên chờ để bắt đáy hay không còn phụ thuộc vào tình hình tài chính của nhà đầu tư. Nếu đang sở hữu lượng tiền mặt tốt, không phải vay mượn hoặc tỷ lệ vay không nhiều thì đây sẽ là sơ hội để so sánh và lựa chọn các sản phẩm tốt.

Cùng quan điểm, TS. Phạm Anh Khôi - Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh Tế - Tài chính - Bất động sản tại Dat Xanh Services cho rằng mỗi thị trường bất động sản đều có tính địa phương, do đó đáy của thị trường này không nhất định sẽ là đáy của thị trường khác.

"Thực sự nếu một khách hàng hỏi tôi thị trường đã đáy hay chưa, thì tôi khẳng định đây chưa phải lúc người này tham gia thị trường, vì khi hỏi câu này là họ đã muốn đầu cơ, mà giai đoạn này cần đầu tư dài hạn", Tiến sĩ Phạm Anh Khôi cho hay.

Với các nhà đầu tư thực thụ, vị chuyên gia cho rằng quyết định xuống tiền giai đoạn này phục thuộc vào khả năng tài chính cũng như khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư. Một số người đánh giá đây chưa phải thời điểm tốt để tham gia thị trường, do đó họ có thể gửi tiền vào ngân hàng với mức lãi có nơi đã lên tới 15%/năm. Nhưng cũng có nhà đầu tư có tài chính tốt và chấp nhận được rủi ro hơn.

Ông Trần Khánh Quang cũng cho rằng bắt đáy bất động sản là một bài toán khó, chỉ dành cho những nhà đầu tư chuyên nghiệp. Những ai có nhu cầu đầu tư bất động sản thì có thể nhắm thẳng vào một loại hình yêu thích. Nếu nó đang giảm từ 5-10%, đặc biệt là 10% thì nên mạnh dạn đầu tư.

Còn với nhà đầu tư đang giữ tiền mặt, vị chuyên gia cho rằng cũng nên đưa ra một chiến lược phù hợp, bởi lãi suất tiền gửi tiết kiệm hiện khá cao, thậm chí còn tốt hơn đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, ông Quang cũng nhấn mạnh nhà đầu tư nên chọn ngân hàng có độ uy tín cao và cân đối gửi ngắn hạn 1-6 tháng.